投資分析可研報(bào)告

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1、目錄總投資估算21.1.1土地費(fèi)用21.1.2前期工程費(fèi)21.1.3建筑安裝工程成本21.1.4基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)用21.1.5小區(qū)配套費(fèi)用21.1.6開發(fā)間接費(fèi)2L1.7開發(fā)期稅費(fèi)31.1.8環(huán)境工程31.1.9管理費(fèi)31.1.10銷售費(fèi)用31.1.11財(cái)務(wù)費(fèi)用31.2估算結(jié)果3121項(xiàng)冃費(fèi)用分析31.2.2進(jìn)度計(jì)劃4123投資分期計(jì)劃表41.2.4資金流入51.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)51.3.13.1項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析51.3.2項(xiàng)冃靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)5投資分析報(bào)告1.1總投資估算土地費(fèi)用木項(xiàng)n位于唐家灣地區(qū)，所以是以出讓方式去的城市毛地土地使用權(quán)。本項(xiàng)目川地面積為149424.88平

2、方米，竟拍的土地平均價(jià)格6000元每平米，土地成本總價(jià)為896549280元。山于受2011年國家調(diào)控政策影響，竟拍該地塊吋以底價(jià)6000元沒平米成交。1.1.2前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)。木項(xiàng)目前期費(fèi)用預(yù)算為：38.7/平方米，總費(fèi)用為120()萬。1.1.3建筑安裝工程成本建筑安裝工程費(fèi)是只直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括：建筑工程費(fèi)、設(shè)備采購及安裝工程費(fèi)和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。本項(xiàng)冃建筑造價(jià)是按照建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行估算；180()丿L/平方米，費(fèi)用為55800萬元；

3、另外本項(xiàng)目采用精裝修,裝修標(biāo)準(zhǔn)為：2000元/平米,費(fèi)用為6200()萬元；總費(fèi)用為11.78億元。1?1?4基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)用指建筑物2m以外和項(xiàng)口用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，包括給排水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)丿施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。序號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(元/平方米)1容積率2.0以下小區(qū)150—1702容積率2.0—4.0小區(qū)120—1503容積率4.0—6.0小區(qū)100—1404容積率6.0以上小區(qū)100.00由于項(xiàng)目總體容積率為2.1,此項(xiàng)目費(fèi)用大約為每平方米建筑面積：

4、150元，總費(fèi)用為4650萬元°1.1.5小區(qū)配套費(fèi)用是指屈住小區(qū)內(nèi)為屈民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、托兒所、變電室、煤氣調(diào)壓站、白行車棚、信報(bào)箱等建設(shè)費(fèi)用。本項(xiàng)日小區(qū)配套主要為物業(yè)管理用房。本項(xiàng)冃采用珠海唐家灣地區(qū)通用的小區(qū)配套費(fèi)用100M平米。費(fèi)用估算標(biāo)準(zhǔn)：每平方米建筑而積100元，總費(fèi)用為3100萬元。1?1?6開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。木項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)預(yù)算為每平米100元總費(fèi)用為1494萬元。1.1.7開發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)日投資佔(zhàn)算屮應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)

5、投資有關(guān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用。費(fèi)用估算標(biāo)準(zhǔn)為：90元/每平米，總費(fèi)用為1345萬元。1.1.8環(huán)境工程環(huán)境工程主要包括小區(qū)的綠化等設(shè)施。本項(xiàng)冃的環(huán)境工程按每平米300元計(jì)算，綠地面積為5.25萬平米，總費(fèi)川為1575萬元。1?1?9管理費(fèi)管理費(fèi)包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失及其他費(fèi)用。本項(xiàng)目的管理費(fèi)按項(xiàng)目投資的3%計(jì)算，總費(fèi)用為：4084萬元。1.1.10銷售費(fèi)用悄偉費(fèi)用包括銷偉人員的工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，悄售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等。本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收

6、入的4%計(jì)算1.1.11財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要包括借款利息，述包括銀行的手續(xù)費(fèi)等其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。木項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要看銀行的利息率以及手續(xù)費(fèi)。1.2估算結(jié)果1.2.1項(xiàng)目費(fèi)用分析項(xiàng)冃建設(shè)總投資額為人民幣258078元。其中土地成本為89655力元,各具體數(shù)據(jù)見下表。項(xiàng)ri名稱單位成本（元/平米）合計(jì)（萬元）備注土地成本289289655按總建筑面積計(jì)算前期工程費(fèi)3&71200按總建筑面積計(jì)算建筑安裝工程成木180055800按總建筑面積計(jì)算精裝修費(fèi)200062000按總建筑面積計(jì)算棊礎(chǔ)設(shè)酒建筑費(fèi)用1504650按總建筑面積計(jì)算小區(qū)配套費(fèi)用1003100按總建筑面積計(jì)

7、算開發(fā)間接費(fèi)48.21494按占地計(jì)算開發(fā)期稅費(fèi)43.41345按占地計(jì)算-其他費(fèi)用7.2224按占地計(jì)算不可預(yù)見費(fèi)用55.517192-8項(xiàng)之和的3%管理費(fèi)131.740843%銷售費(fèi)219.56806開發(fā)成木的5%利息費(fèi)838.72600150%貸款，利息7%,貸款期三年1.2.2進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目分10個(gè)季度完成，最后五個(gè)季度開始預(yù)售與銷售完畢。開發(fā)周期進(jìn)度表2012年2013年2第一季第二季第三季第四季第一季第二季第三季第四季第一季第二鳥前期工程工程勘測與設(shè)計(jì)工作同時(shí)進(jìn)行。基礎(chǔ)工程場地開挖兩季度，基礎(chǔ)施工兩季度主體建筑安裝工程兩個(gè)季度完成地下工程，三個(gè)季度完

8、成地上2還有一季度為各種