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1、國窖明城價格策略、"亠、刖S第一部分：住宅價格策略第一節(jié)價格策略的運作思路第二節(jié)、價格體系的建立一、基準均價的設(shè)定二、價差系數(shù)的確定第三節(jié)、具體執(zhí)行方式一、調(diào)價平臺及調(diào)價比例原則的設(shè)定二、不同階段價格策略三、付款方式的設(shè)定第二部分：商業(yè)價格策略第一節(jié).價格策略的運作思路第二節(jié)、價格體系的建立一、基準均價的設(shè)定二、樓層價格的設(shè)定第三節(jié)、具體執(zhí)行方式、調(diào)價平臺及調(diào)價比例原則的設(shè)定二、不同階段的價格策略價格策略是開發(fā)商實現(xiàn)利潤的最終關(guān)鍵。本案較佳且富于彈性的地段位置、準確的市場定位、開發(fā)商強大的品牌實力背景，再配合準確有效
2、的營銷推廣策略，其市場前景是令人期待的。但變化始終比計劃來得快，在具體的執(zhí)行中，應(yīng)根據(jù)公司財務(wù)目標的變化、項目的銷售情況、市場的競爭狀況、消費者購買心理等方面的可控和不可確定之因素，予以靈活的調(diào)整，方能實現(xiàn)項目的成功銷售。第一部分：住宅價格策略第一節(jié)、價格策略的運作思路一.定價目標雖然本案住宅在產(chǎn)品設(shè)計上、在區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢上已具備與轉(zhuǎn)盤其他項目競爭的實力，但從周邊市場的發(fā)展態(tài)勢上看，項目周邊眾多項目即將啟動，市場競爭仍然相當激烈。同時，由于本案自身商住存在的矛盾和整體體量的局限，因此，本案必須加快銷售進度，縮短銷
3、售周期。為了最大限度的保證本案資金的迅速回籠，加快銷售進度，縮短銷售周期，因此木案采用獲取平均利潤的定價目標，即把本案的價格定位于本地市場同類產(chǎn)品的最低銷售價和最高銷售價之中，從而保證本案銷售資金的順暢回籠，財務(wù)目標的順利實現(xiàn)。一.定價基準由于近期石橋鋪周邊住宅市場的大幅上揚，樓盤價格一漲再漲，尤其是2月以來，個別樓盤價格漲幅已超過10%。從長遠的角度看，近期價格的變態(tài)上漲不能作為本案價格制定的參照依據(jù)，因此，在本案基準均價制定時，主要參考樓盤一段吋期內(nèi)的綜合平均價格，并結(jié)合市場的競爭狀況予以設(shè)定。二.策略方向雖然本
4、項目“石橋鋪彳環(huán)道大社區(qū)”的定位,能提升項目區(qū)域價值認同，給項目的價格提升晤下了足夠的空間,但市場的認可還需耍一定的時間，前期須有一定的價格市場性試探。同時，本案產(chǎn)品具備一定的投資性，作為投資性物業(yè)也必須為投資者留下足夠的利潤空間，因此，木案總體價格策略上采取“低開高走”的價格策略。采用“低開高走”的基本策略，即前期以低價入市，刺激銷售，匯聚人氣，打擊周邊競爭對手，中后期在合適的調(diào)價平臺內(nèi)采用適當?shù)恼{(diào)價比例（詳見本報告的有關(guān)章節(jié)），以增強投資者信心，推動樓盤銷售。第二節(jié)、價格體系的建立一、基準均價的設(shè)定珠江華軒200
5、3年下半年起價：2400均價:27002004年1月起價：2600均價：29002004年3月起價：2998均價：3100綜合均價：2900華宇名都城2003年起價：22002004年1起價：27002004年3起價：3300綜合均價：3100下半年均價：2600月均價：3100月均價：3600——TL.LALm南力香榭里2003年起價22002004年1起價23002004年3起價2800綜合均價：2750下半年均價2500月均價2700月均價3000聯(lián)芳花園六期公開時起價21002004年］起價：21002004
6、年3起價：2350綜合均價:2300均價:2150月均價：2150月均價：24001、周邊主要參照樓盤價格一覽表怡錦苑二期2003年下半年起價：1850均價：21002004年3刀起價2000均價2200綜合均價：2150新銳地帶2003年起價23002004年］起價29002004年3起價3600綜合均價：3200下半年均價2600月均價3100月（二期）均價3800取值說明：?自2004年元月以來，高新區(qū)住宅價格漲幅較大，尤其是2月份，石橋舖轉(zhuǎn)盤附近兒個樓盤漲幅均接近10%,個別項目漲幅甚至超過10%。若以當前市
7、場住宅價格為價格制定參照，則結(jié)果明顯偏高。為了科學(xué)的進行市場比較，我們以各項目2003年下半年以來的平均價格為參考依據(jù)。?但由于各樓盤價格上漲時間均不同，在此得出的綜合平均價格為市場估算，在此加以說明。2、住宅項目的基準均價設(shè)定住宅項目價格分析表比較內(nèi)容權(quán)重％南方香榭里鑫苑華宇名都城珠江華軒新銳地帶怡錦苑聯(lián)芳旭豐苑本案A?地段資源3533343334282728A-1?地理位置1515151515121112A-2?周邊環(huán)境109999888A-3?市政設(shè)施55555444A?4?市政及直入交通54545444B.樓
8、盤素質(zhì)4038393739313333B?1?建筑風(fēng)格及立面76777566B?2?戶型設(shè)計87778777B?3?建筑布局和環(huán)藝77766565B?4?小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施77767555B?5?預(yù)售房交房期55555444B?6?物業(yè)管理66666556C?物業(yè)形象2018191918161718C?1?發(fā)展商品牌121111111091010C
