盈湖綠島營銷推廣策略提案（精）

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1、盈湖綠島營銷推廣策略提案第一部分：案名建議盈湖■綠島洪都?翡翠島洪都?云溪城市花園瀛洲■綠島第二部分：項(xiàng)目分析一、對產(chǎn)品內(nèi)容的分析1、地理位置比較特殊，屬于“甚少供應(yīng)商品房、不適合居住”的尷尬區(qū)域。項(xiàng)FI位于江北區(qū)洪塘鎮(zhèn)，臨江北大道和西外環(huán)線，周邊多是企業(yè)廠區(qū)、自建房和政府限價(jià)房，在寧波人的傳統(tǒng)觀念屮，此區(qū)域不適合居住，或者說不適合建造屮高端住宅。周邊供應(yīng)的多是政府限價(jià)啟，市場化商品房較少，區(qū)域的整體形象不佳,中高端商站房開發(fā)的基礎(chǔ)薄弱，項(xiàng)目中高端社區(qū)形象塑造的難度較人。2、交通狀況良好，周邊具備通達(dá)海曙

2、、江北、江東、慈溪和余姚等地的交通干道。項(xiàng)1=1臨改造完畢的江北人道、西外環(huán)線、甬余公路等交通要道，與上述各區(qū)域的聯(lián)系大大加強(qiáng)，這意味著項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體不僅僅局限于項(xiàng)目所在的區(qū)域。3、自然資源豐富，具有天然河流等景觀?；钏Y源：社區(qū)內(nèi)有天然河流經(jīng)過，雖然水面不寬，但同樣使本項(xiàng)冃具冇區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)U所不具有的先天優(yōu)勢；島嶼資源：項(xiàng)目規(guī)劃對天然河流的利用，使項(xiàng)目別墅區(qū)域形成了獨(dú)具特色的五大島嶼，形成了項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn);4、產(chǎn)品定位為中高檔，并凸顯島嶼型、濱水型、別墅區(qū)等關(guān)鍵元素，與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目差異化明顯。項(xiàng)目

3、力求通過對河脈進(jìn)行原生態(tài)演繹，以簡潔、明快的西洋建筑風(fēng)格，詮釋原汁原味的H然意境的品質(zhì)生活，使其建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)追求原生濱水居家生活理念的人士匯聚的高尚的居住、休閑、度假為-?體的島嶼植物園低密度特色別粟社區(qū)（一期），這是具有明顯優(yōu)勢的，區(qū)域內(nèi)的競爭個(gè)案并不具有這些特點(diǎn)。5、項(xiàng)目總體規(guī)模為中等，物業(yè)形態(tài)以多層住宅和雙拼、聯(lián)排別墅為主。區(qū)域內(nèi)雖然有大量的政府限價(jià)房存在，但由于其所針對的客戶群體與本項(xiàng)口不同，故其構(gòu)不成對本項(xiàng)目的競爭，本項(xiàng)目中的多層住宅仍主要針對區(qū)域性客八，如江北北部、海曙北部、慈城、慈溪和余姚

4、等地的消費(fèi)者；而雙拼別墅、聯(lián)排別墅在區(qū)域內(nèi)是稀缺產(chǎn)品，同期區(qū)域內(nèi)并沒冇競爭對手，其競爭項(xiàng)FI主要是鄭州中心區(qū)的別墅產(chǎn)品和二級(jí)市場上的別墅產(chǎn)品，其所針對的1=1標(biāo)消費(fèi)群體是“大寧波”范用內(nèi)的中高端客戶;二、對市場環(huán)境的分析1、中、高端市場持續(xù)快速發(fā)展，逐漸形成橄欖形結(jié)構(gòu)。雖然近兒年寧波的房地產(chǎn)市場界?；鸨?，但真正的高端產(chǎn)站并沒有出現(xiàn)，也就是說冃前市場上并沒有真疋的“豪宅產(chǎn)品”；在供給放量的同時(shí)，中端市場快速擴(kuò)張,成為發(fā)展前途授為看好的一個(gè)部分，如近郊的聯(lián)排別墅、雙拼別墅、花園洋房等；高端的別墅逐漸向遠(yuǎn)郊或者

5、郊縣發(fā)展，如具備較好白然資源的東錢湖、溪口等地，同時(shí)市小心也將出現(xiàn)真正意義上的豪宅產(chǎn)品，如雅戈?duì)柕暮＞盎▓@、銀億的外灘花園等。這就導(dǎo)致市場形成了兩端穩(wěn)定中部膨脹的“橄欖”形結(jié)構(gòu)。即兩頭的絕對高價(jià)位的頂級(jí)豪宅市場和低端的多層住宅相對進(jìn)入穩(wěn)定期，而中間部分則開始逐漸擴(kuò)張,成為市場上需求最旺盛的部分。2、呈現(xiàn)岀板塊競爭激烈、品質(zhì)競爭激烈、大寧波別墅消費(fèi)觀逐漸興起等特點(diǎn)。?版塊之爭將更加明顯：別墅的競爭更多的不是地段Z爭，而是該區(qū)位的競爭,哪個(gè)區(qū)域的政府運(yùn)營城市的能力越強(qiáng)，哪個(gè)區(qū)域的別墅升值潛力就越大，寧波并沒有

6、很大規(guī)模的別墅集聚區(qū)，多是人項(xiàng)目內(nèi)部搭配少最的別墅產(chǎn)品，相對來說郵州區(qū)處于領(lǐng)先地位，近兒年江北區(qū)的別墅供應(yīng)基本上是零。?品質(zhì)競爭更加突現(xiàn)：隨著帀場的發(fā)展，整個(gè)別璽市場的細(xì)節(jié)站質(zhì)呈現(xiàn)出梢彩紛呈的態(tài)勢，各類風(fēng)格的別墅紛紛出現(xiàn)，景觀、配套也做得越來越到位，消費(fèi)者對別墅的風(fēng)格、戶型布局等基木要求越來越高，別墅品質(zhì)的競爭愈演愈烈。?大寧波的別墅消費(fèi)觀：隨著寧波城市化進(jìn)程的推進(jìn)，大寧波都市圈進(jìn)一步形成，在寧波市郊選擇雙拼、聯(lián)排別墅和在溪口、東錢湖、象山甚至新呂選擇別墅生活都將是一種吋尚。寧波市域的自然資源相對貫乏，寧

7、波的別璽綸活是都市化的代表，真正的山水別墅，周邊區(qū)域顯然是更有優(yōu)勢，而別墅的消費(fèi)又是充分體現(xiàn)馬太效應(yīng)，別墅的人群與客戶的消費(fèi)觀也將越來越泛城市化。3、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競爭層次較低，而且別墅消費(fèi)市場對江北認(rèn)同程度還不夠。目両該區(qū)域內(nèi)商晶房供應(yīng)較好，都是普通的多層；別割產(chǎn)站僅僅有青林灣的聯(lián)排別墅，但供應(yīng)量極少，市而基本買不到；郵州區(qū)明年可能推向市場的聯(lián)排別墅主要冇紫郡、香榭花都等，但體量均不大，不能滿足市場的需求；從產(chǎn)品定位上看，基木上都圍繞“親水”、“生態(tài)”等概念進(jìn)行延展，同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯。另外，從別墅消費(fèi)市場

8、的反應(yīng)來看，相對于聯(lián)排別墅供應(yīng)量較人的郵州屮心區(qū)來說，客戶對姚江板塊尚未建立足夠的認(rèn)同印象。三、對項(xiàng)目所在區(qū)域的分析1、江北區(qū)重點(diǎn)要建設(shè)“兩帶三區(qū)”，即沿江景觀帶、洪塘生態(tài)帶和商貿(mào)居住區(qū)、科技工業(yè)區(qū)、慈城古城區(qū)。沿江景觀帶要在現(xiàn)有沿江文化長廊的規(guī)模上加大建設(shè)力度,著重突出“美”;洪塘生態(tài)帶要沿內(nèi)河拉伸,與山相接,著重突出“綠”；商貿(mào)居住區(qū)要注意建筑密度、建筑風(fēng)格和建筑布局，重點(diǎn)建設(shè)口湖步行街、大閘路附近商住區(qū)，同時(shí)要人力發(fā)展第