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1、128財(cái)經(jīng)管理淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制蔣有翔【摘要】由于國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著空前的壓力，如何在及其激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，求生存、求發(fā)展是擺在每一家開發(fā)企業(yè)面前的重要課題。在當(dāng)前的政策環(huán)境下，開發(fā)企業(yè)在提供高品質(zhì)、高質(zhì)量、適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品的同時(shí)，更加需要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提升項(xiàng)目運(yùn)作能力，特別是在成本控制方面不斷加強(qiáng)和完善，力求在保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，控制合理的工程造價(jià)，取得較好的開發(fā)收益。【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本控制措施1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要成本構(gòu)成能力。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)
2、一定數(shù)量的商品房所支出由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入數(shù)額巨大、開的全部費(fèi)用，就其用途可分為以下幾部分：土地成本、前期費(fèi)用、發(fā)過程中政策及市場(chǎng)變化影響因素多等特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，建安成本、配套建設(shè)成本、項(xiàng)目融資成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、如何建立并分解項(xiàng)目目標(biāo)成本并有效的實(shí)施控制，是房地產(chǎn)開發(fā)企稅金成本等等。從以上成本費(fèi)用構(gòu)成分析，項(xiàng)目開發(fā)成本的發(fā)生涉業(yè)所面臨的一項(xiàng)重要工作。結(jié)合區(qū)域范圍內(nèi)銷售價(jià)格趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目及前期策劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段和銷售及售進(jìn)行成本估算，形成初步的目標(biāo)成本，以論證項(xiàng)目立項(xiàng)的可行
3、性。后服務(wù)等項(xiàng)目開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，開發(fā)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)項(xiàng)目確定后，按照項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)及其成本項(xiàng)目詳細(xì)分解各階目開發(fā)過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，梳理企段的目標(biāo)控制成本，形成項(xiàng)目成本概算，并在今后開發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)務(wù)的價(jià)值鏈，提升效率和客戶滿意度，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益企業(yè)效益最大化。目標(biāo)成本一經(jīng)確定，在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施過程中必須最大化的目標(biāo)。嚴(yán)格按照縱向分級(jí)、橫向分工的成本分級(jí)管理方式，保證目標(biāo)成本2.合理確定并分解目標(biāo)成本得到有效控制。目標(biāo)成本管理是企業(yè)目標(biāo)管理的重要內(nèi)容，是在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上在確定目標(biāo)成本時(shí)，
4、要牢固樹立成本效益觀念，正確看待“投落實(shí)目標(biāo)成本，進(jìn)行成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核的入”與“產(chǎn)出”的關(guān)系，努力以盡可能少的成本投入，創(chuàng)造盡可能一系列管理工作，是一種全面、系統(tǒng)、綜合的成本管理方法。實(shí)現(xiàn)多的產(chǎn)品使用價(jià)值。成本效益觀念是在充分論證市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，全部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程、全員參與和全部成本費(fèi)用控制，以促進(jìn)企業(yè)整研究成本增減與收益增減的關(guān)系，指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃方案及施工圖設(shè)計(jì)，體管理水平的提高，保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，從而提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷改進(jìn)前期產(chǎn)品的設(shè)計(jì)缺陷，確定最有利于提高效益的成本預(yù)測(cè)括中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行）的分支機(jī)構(gòu)，
5、自2009年起，上年末涉農(nóng)貸法律文件。這一缺陷將導(dǎo)致以下后果，1、由于關(guān)于小額貸款公司款余額同比增幅超過15%的，財(cái)政部門對(duì)機(jī)構(gòu)上年末涉農(nóng)貸款余額的所有法律規(guī)定，都具有不穩(wěn)定的特點(diǎn)，小額貸款公司本身無法預(yù)增量超過15%部分，按2%給予獎(jiǎng)勵(lì)，納入機(jī)構(gòu)當(dāng)年收入核算，以測(cè)政策的下一步走向，更多的合格投資者持觀望態(tài)度，影響小額貸增強(qiáng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力。2010年5月13日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)款公司的發(fā)展速度。2、法律位階低，且現(xiàn)行規(guī)定不完善，還將導(dǎo)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于農(nóng)村金融有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅【2010】致出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，不同的法院或者仲裁
6、機(jī)構(gòu)對(duì)同樣的情形出現(xiàn)不同的4號(hào)），該通知中規(guī)定了對(duì)于農(nóng)戶五萬元以下小額貸款的免稅規(guī)定：處理結(jié)果。自2009年1月1日至2013年12月31日，對(duì)金融機(jī)構(gòu)農(nóng)戶小4.2監(jiān)管矛盾突出額貸款的利息收入，免征營(yíng)業(yè)稅。2008年出臺(tái)的《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，把對(duì)這些規(guī)章的出臺(tái)，不管是從財(cái)政支持上，還是稅收優(yōu)惠上，都于小額貸款公司監(jiān)管的權(quán)力交給了各個(gè)省政府明確一個(gè)主管部門為小額貸款公司的發(fā)展構(gòu)建了更好的制度環(huán)境。(金融辦或相關(guān)機(jī)構(gòu))對(duì)小額貸款公司進(jìn)行監(jiān)督管理，這樣的監(jiān)管4.制度層面存在的問題顯然主體不明，不同的省份會(huì)出現(xiàn)不同的監(jiān)管現(xiàn)
7、狀。人民銀行對(duì)小雖然政府各個(gè)部門都在不斷出臺(tái)規(guī)章規(guī)范小額貸款公司的運(yùn)行，額貸款公司只能進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，沒有行政管理權(quán)限，在目前的情況從規(guī)章的出臺(tái)上，也能夠看出政府支持小額貸款公司發(fā)展的傾向，但下，是不宜介入小額貸款公司監(jiān)管的。法律上沒有具體的監(jiān)管措施是小額貸款公司的發(fā)展的整體制度環(huán)境還是存在著一定的問題。的相關(guān)規(guī)定，一旦小額貸款公司數(shù)量變多，監(jiān)管不利導(dǎo)致的問題必4.1法律位階低將凸顯出來?，F(xiàn)行所有的有關(guān)小額貸款公司的法律都是部門規(guī)章或是地方法規(guī)，沒有全國(guó)人大或者全國(guó)人大常委會(huì)制定的具有更高法律效力的（作者單位：中國(guó)政法大學(xué)；北京10
8、0088）管理觀察·2013年6月下旬刊6月下內(nèi)文.indd1282013/7/1222:00:56財(cái)經(jīng)管理129和決策方案。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的目的，不是無限度地減少位同時(shí)編制一個(gè)項(xiàng)目的工程量清單，通過對(duì)比審查從中選擇造成本支出，降低產(chǎn)品品質(zhì)
