XXXX城成本測(cè)算——銷售價(jià)格指導(dǎo)原則.pptx

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1、xxxxxx城商鋪價(jià)格方案、運(yùn)營成本估算xx置業(yè)1目錄一、價(jià)格推導(dǎo)二、返租模式成本收益比較三、價(jià)格建議四、稅收成本五、總結(jié)xx置業(yè)2一、價(jià)格推導(dǎo)7000合同簽約均價(jià)（扣除3年包租后的成交均價(jià)）8975出街表價(jià)（三年22%投資回報(bào)倒除）9970其他折扣、價(jià)格空間（5%-10%，取高值）價(jià)格優(yōu)勢(shì)銷售均價(jià)低于競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，彌補(bǔ)了地段與產(chǎn)品的劣勢(shì)升值空間秉承低開高走的銷售策略競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案銷售均價(jià)：天潤城：1F：均價(jià)：沿街：2.2萬~2.4，內(nèi)部：18000；2F：均價(jià)：10000；3F：均價(jià)：4000~7000；天發(fā)城：1F沿街表價(jià)約35000，內(nèi)鋪約

2、25000；2F內(nèi)鋪約17000，3F內(nèi)鋪約9000。xx置業(yè)3二、返租模式成本收益比較xx置業(yè)4按返租前價(jià)格測(cè)算（前三年一次性扣除，第四、第五兩年按8975元單價(jià)的17%進(jìn)行回報(bào)，實(shí)際合同底價(jià)為7000）按返租后價(jià)格測(cè)算（前三年一次性扣除，第四、第五兩年按7000元單價(jià)的17%進(jìn)行回報(bào)，實(shí)際合同價(jià)底價(jià)為7000）總建筑面積51159.54平方總建筑面積51159.54平方返租單價(jià)8975/平方返租單價(jià)7000元/平方需返租銷售總額459,156,872總銷實(shí)收額358,116,780元第四、五年返租17%78,056,668第四、五年

3、返租17%60,879,853前二年租金收益0空置率20%0第三年租金收益0.57,469,293第四年租金收益0.811,950,869第五年租金收益114,938,586五年租金總額34,358,748五年租金差額-43,697,920五年租金差額-26,521,105實(shí)際凈到手單價(jià)6145.9實(shí)際凈到手單價(jià)6481.6備注：成本估算時(shí)以假設(shè)投資客比例100%做估算，并且未考慮稅收、資金成本以及企業(yè)成本等。三、價(jià)格方案xx置業(yè)5爆三、價(jià)格方案xx置業(yè)6價(jià)格建議：1、一定要執(zhí)行按照返租后的成交價(jià)來給投資者第四、五的年投資回報(bào)；2、從經(jīng)

4、管公司的運(yùn)營成本上考慮，建議從第六年開始與客戶1.5：8.5或2：8分成，按照前面租金測(cè)算即每年經(jīng)營管理公司能收回225萬—300萬投資分成，不計(jì)物業(yè)管理費(fèi)與其他費(fèi)用；3、從銷售策略的角度考慮，我們首次開盤的成交均價(jià)應(yīng)趨于保守、以留出日后的升值空間，建議可在7000元/平方；通過營造火爆的銷售氣氛，通過銷控、各類活動(dòng)、4S店進(jìn)駐、試營業(yè)等一系列的利好，有節(jié)奏地提升價(jià)格；四、稅收成本控制xx置業(yè)7除了運(yùn)營成本外，稅收成本也是重要的一部分，尤其是土地增值稅：增值稅征收的兩種方式第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種

5、模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。第二，減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。四、稅收成本控制xx置業(yè)8減除項(xiàng)目金額的兩種方式：1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額；按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣

6、除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。四、稅收成本控制xx置業(yè)9可計(jì)入項(xiàng)目金額的成本：土地出讓金開發(fā)成本開發(fā)貸款利息營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)、印花稅稅法規(guī)定的（土地出讓金+開發(fā)成本）×20%當(dāng)?shù)卣?guī)定其他可以計(jì)入成本的項(xiàng)目四、稅收成本控制xx置業(yè)10四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；二級(jí)：

7、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；三級(jí)：增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；四級(jí)：增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%。應(yīng)納稅額＝增值額＊適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)五、總結(jié)xx置業(yè)11商業(yè)地產(chǎn)銷售模式確定比較復(fù)雜，需要綜合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金貢獻(xiàn)率、項(xiàng)目運(yùn)營預(yù)測(cè)、當(dāng)?shù)赝顿Y者接受程度、成本及稅收等一系列問題，須全盤考慮最佳、最合適方案；綜合天長目前其他項(xiàng)目包租模式對(duì)比，結(jié)合

8、本案特點(diǎn)，我們建議采?。骸?+2“包租模式，具體是：前三年”7%、7%、8%“共22%一次性在房?jī)r(jià)中扣除，第四、第五年共17%以扣除返租后的合同實(shí)收價(jià)進(jìn)行逐年返租；土地增值稅是平衡商鋪溢價(jià)的重要杠桿，建議應(yīng)