山公館公寓銷(xiāo)售策劃方案說(shuō)明.doc

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1、WORD格式整理分享望海山公館公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃方案目錄第一章：項(xiàng)目屬性分析第二章：項(xiàng)目定位第三章：營(yíng)銷(xiāo)策略（一）第四章：營(yíng)銷(xiāo)策略（二）第五章：推廣方式策劃第六章：銷(xiāo)售與施工的配合第七章：銷(xiāo)售實(shí)施專(zhuān)業(yè)資料WORD格式整理分享第一章：項(xiàng)目屬性分析項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目原定位精裝公寓，酒店式公寓。項(xiàng)目目前面臨豐富定位階段。目前面臨市場(chǎng)上大量競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不突出。本項(xiàng)目需要迅速回籠資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目概述：1.建筑總面積：5403.83平方米。2.層數(shù)：共計(jì)7層。1層為公寓、原酒店大堂及食堂等門(mén)市商鋪結(jié)合。2-7層為公寓共計(jì)111戶，已售3戶?？沙鍪?08戶。3.由望海集團(tuán)開(kāi)發(fā)，為山公館項(xiàng)

2、目的公寓部分。位于環(huán)翠區(qū)孫家疃鎮(zhèn)覲益路13號(hào)。周邊配套分析：1.位于環(huán)翠旅游度假區(qū)，與市中心僅有一山之隔，對(duì)外交通方便，開(kāi)車(chē)僅用7分鐘到達(dá)市中心。公交3路、14路、20路公交，到市中心僅4-5站。2.距離家家悅超市僅有200米距離，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)僅有300米距離，基礎(chǔ)生活購(gòu)物方便。3.專(zhuān)業(yè)資料WORD格式整理分享與孫家疃醫(yī)院僅有300米距離，與市立醫(yī)院、二院、404醫(yī)院等三甲級(jí)醫(yī)院僅有7-10鐘車(chē)程，醫(yī)療配套完善，為健康生活提供保障。1.依山傍海，距離葡萄灘海水浴場(chǎng)僅有850米，親海但不近海，游泳、洗海藻、釣魚(yú)、沙灘浴等盡情的享受大海的遼闊。2.公立幼兒園、小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)實(shí)

3、驗(yàn)中學(xué)，均在800米之內(nèi)，步行3-5分鐘均可到達(dá)，純正的學(xué)區(qū)公寓，濃濃的文化藝術(shù)氛圍。景觀分析：依山傍海，南向觀山，萬(wàn)畝黑松林，常年青綠，天然氧吧。北向觀海，日出日落盡收眼底。本案戶型分析：本項(xiàng)目，主力戶型有40m2左右和60m2兩個(gè)主力戶型，滿足不同面積客戶需求。層高均為4.5米和4.9米，朝向?yàn)槟媳毕?。戶型方正?？勺鳛閺?fù)式結(jié)構(gòu)，使用率和感官價(jià)值優(yōu)于市場(chǎng)上大量平層公寓。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：1.景觀別致，依山傍海。清凈怡然。無(wú)論是旅游度假還是養(yǎng)生養(yǎng)老都是最佳的選擇。2.專(zhuān)業(yè)資料WORD格式整理分享基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，日常生活購(gòu)物、居住環(huán)境住、交通、教育、醫(yī)療等配套完善。1.現(xiàn)

4、房出售，即買(mǎi)即用，無(wú)需等待。2.層高均為4.5米和4.9米，可做復(fù)式，贈(zèng)送面積大，提升居住品味。3.物業(yè)管理等服務(wù)完善，5星級(jí)酒店式物業(yè)管理與服務(wù)。4.設(shè)立基礎(chǔ)停車(chē)場(chǎng)，不收費(fèi)。為使用業(yè)主提供停車(chē)便利。5.?開(kāi)發(fā)商為本地專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)20多年，口碑好，質(zhì)量管理優(yōu)秀。山公館住宅小區(qū)品質(zhì)好，入住率高。項(xiàng)目劣勢(shì)分析：1.市場(chǎng)上相似產(chǎn)品數(shù)量龐大種類(lèi)繁多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。2.項(xiàng)目位置決定，大部分為旅游度假類(lèi)投資客戶群體，大多數(shù)想做日常出租投資的客戶不容易接受。3.價(jià)格定位屬于目前市場(chǎng)上高端公寓價(jià)格，低價(jià)公寓對(duì)本項(xiàng)目沖擊力大。專(zhuān)業(yè)資料WORD格式整理分享第二章：項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：因

5、地處北海旅游度假區(qū)內(nèi)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，周?chē)A(chǔ)設(shè)施配套齊全所以可以定位為：1.個(gè)人所有的旅游度假公寓。2.針對(duì)旅游人群的家庭式公寓投資公寓。3.針對(duì)周?chē)逃黝}街的員工店主居公寓。4.針對(duì)商業(yè)性質(zhì)的辦公用房。5.針對(duì)年輕人的長(zhǎng)期居住、租賃公寓。價(jià)格定位:周邊住宅價(jià)格分析：項(xiàng)目名稱(chēng)山公館山海城維多利亞藍(lán)山海岸陽(yáng)光海寓怡海山莊項(xiàng)目性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅住宅價(jià)元m27000左右5700左右5300起價(jià)5500起價(jià)5000左右5500左右消費(fèi)人群高端中高端中低端中低端低端中低端建議定價(jià)分析：層數(shù)1-3層4-5層6-7層建議定價(jià)消費(fèi)人群公寓辦公類(lèi)自住、投資類(lèi)投資家庭式公寓

6、類(lèi)專(zhuān)業(yè)資料WORD格式整理分享營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目詳細(xì)銷(xiāo)售分層：1-3層，毛坯交房。低總價(jià)，針對(duì)辦公式形式，購(gòu)買(mǎi)后，可以注冊(cè)公司，為一些對(duì)位置沒(méi)有特殊要求的公司提供辦公場(chǎng)所，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周?chē)A(chǔ)設(shè)施配套齊全。4-5層，毛坯交房。針對(duì)自住，旅游度假自用的用戶，南向觀山，北向觀海。環(huán)境優(yōu)美怡然，低總價(jià)，可以按照個(gè)人喜好自主裝修。6-7層，精裝交房。高總價(jià)。統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝交房。主要針對(duì)做家庭式公寓投資的用戶。省心省力。購(gòu)買(mǎi)即可開(kāi)始收房租，拿回報(bào)。層數(shù)交房標(biāo)準(zhǔn)主要定位方向1-3層毛坯注冊(cè)辦公4-5層毛坯自主居住、出租6-7層精裝修家庭式、酒店式公寓投資專(zhuān)業(yè)資料WORD格式

7、整理分享第三章：營(yíng)銷(xiāo)策略（一）傳統(tǒng)式銷(xiāo)售模式1-3層，毛坯交房，設(shè)立低價(jià)格。4-5層，毛坯交房，設(shè)立中價(jià)格。6-7層，精裝交房，設(shè)立高價(jià)格。采用低開(kāi)高走模式，根據(jù)市場(chǎng)行情合理制定銷(xiāo)售價(jià)格。逐步推廣直接銷(xiāo)售。設(shè)立低首付5-6萬(wàn)優(yōu)惠活動(dòng)模式。第四章：營(yíng)銷(xiāo)策略（二）投資式銷(xiāo)售策略：1-3層；毛坯交房，低總價(jià)，高回報(bào)，每年返祖房款4%，返祖5年，共計(jì)房款20%。返租期間，自主使用，業(yè)主雙重收益。4-5層：毛坯交房，總價(jià)中等，高回報(bào)，每年返祖房款3%，返祖5年，共計(jì)房款15%。返租專(zhuān)業(yè)資料WORD格式整理分享期間，自主使用，業(yè)主雙重收益。6-7層：精裝交房?？?/p>