二三線城市某商業(yè)地產(chǎn)項目(購物廣場)規(guī)劃方案.doc

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1、目　錄目　錄第一篇：市場調查篇　　　　　敘述安陽的地理位置、收支狀況、消費習性、商業(yè)情況、內外交通、本案的優(yōu)劣比較第二篇：地產(chǎn)概念篇　　　　　敘述商業(yè)不動產(chǎn)的基本概念、如何評估商鋪價值、零售各大業(yè)態(tài)的情況第三篇：商業(yè)規(guī)劃篇　　　　　敘述本案的產(chǎn)品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、樓層業(yè)種和業(yè)態(tài)的組合、基本設計理念的闡述、銷售和經(jīng)營第四篇：銷售管理篇　　　　　敘述本案的的銷售和管理基本構想第四篇：財務分析篇　　　　　敘述本案的資金投入、建造、銷售、經(jīng)營的費用支配和收入、損益平衡第一篇市場調查篇〇　安陽概況安陽位于河南省的最北部，地處山西、河北、河南

2、三省交匯點，西倚巍峨險峻的太行山，東聯(lián)一望無際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市?，F(xiàn)轄一市、四縣、四區(qū)和一個高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。即：林州市、安陽縣、湯陰縣、滑縣、內黃縣、文峰區(qū)、北關區(qū)、殷都區(qū)、龍安區(qū)。安陽市總面積為7413平方公里，總人口518.7萬人。市轄區(qū)面積543.6平方公里，城市人口101.2萬人。〇　安陽交通　　　安陽交通便利，地理位置優(yōu)勢，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107國道貫穿南北。北上500公里直達北京，南下200公里直達省會鄭州。繼續(xù)東向入310國道500公里可達連云港。經(jīng)106、104國道貨車9個小時到

3、達天津港。11條省級公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范圍內中原經(jīng)濟協(xié)作區(qū)，共12個城市，總人口近6000萬人。安陽火車站是京廣鐵路干線上的重要車站，車行1小時48分鐘到達省會鄭州，4小時50分鐘到達首都北京，每天停靠客車35對，交通十分便利。市區(qū)公路縱橫交織，公交線路四通八達，已形成市內聯(lián)網(wǎng)、市外聯(lián)線的交通網(wǎng)絡格局。〇　安陽歷史安陽是中國七大古都之一，國家歷史文化名城，是甲骨文的故鄉(xiāng)，《周易》的發(fā)源地，紅旗渠精神誕生地。早在公元前1300多年，商王盤庚遷都于安陽殷都區(qū)小屯一帶，歷經(jīng)八代十二王255年之久，距今已有330

4、0多年的歷史。這里出土問世了中華民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的青銅器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遺址的發(fā)現(xiàn)與發(fā)掘，在“中國20世紀100項考古發(fā)現(xiàn)”評選中名居榜首。著名歷史學家郭沫若曾留下“洹水安陽名不虛，三千年前是帝都”的著名詩句。歷史上著名的文王演易、婦好請纓、蘇秦拜相、西門豹治鄴、岳母刺字等重大事件都曾經(jīng)發(fā)生在這里。〇　安陽經(jīng)濟2002年，安陽全市GDP完成311億元，同比增長11.4%，超過年初目3.4個百分點；地方財政一般預算收入比上年增長18.6%；城市居民人均可配收入6467元，農民人均純收入2313

5、元，分別比上年增長12.7%和4.1，2003年全市經(jīng)濟發(fā)展預期目標是：國內生產(chǎn)總值比上年增長9%左右。其中第產(chǎn)業(yè)增長4.5%，第二產(chǎn)業(yè)增長11%，第三產(chǎn)業(yè)增長9%。全社會固定資產(chǎn)資增長10%左右。城市居民人均可支配收入和農民人均純收入分別增長8%和5%。外貿進出口總額2.1億美元，其中出口總額1.4億美元。〇　安陽商業(yè)　　鄭州丹尼斯百貨量販——臺灣管理背景，是河南省業(yè)績最好的商業(yè)零售企業(yè)，基本發(fā)展為河南本省，全館約7000平方米，一樓百貨，二樓量販，是目前安陽地區(qū)最大的量販大賣場，百貨店集中了大量中檔商品，相對品牌資源度較好，管理

6、較強。與本案比較的評判等級（參考）：位置面積業(yè)種組合商品管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★　　　衛(wèi)東購物中心——安陽老牌商場改制企業(yè)，獨占安陽最佳地理位置，營業(yè)面積近10000平方米。大廈地下一層經(jīng)營食品超市，地上一層經(jīng)營金銀珠寶、名煙、名酒、化妝品，二樓經(jīng)營女裝，三樓經(jīng)營男裝、鞋類、皮具等。是我市目前經(jīng)營規(guī)模最大的綜合性購物商場。與本案比較的評判等級（參考）：位置面積業(yè)種組合商品管理★★★★★★★★★★★★★★★★★文峰時代廣場——新興仿古商業(yè)街，位于四省通衢之美稱的安陽市老城中心，占地十六畝，整體三層(含地下一層)，總面積

7、17000平方米，一樓為單體門店，二樓和負一樓是整體賣場。明清風格的建筑，秀外惠中的裝修，內設自動扶梯、中央空調、自動防火噴淋、背景音樂等，商場環(huán)境溫馨，品位獨特，是人們休閑購物的理想去處。為商鋪租賃和銷售結合的商業(yè)設施，緊鄰文峰塔和丹尼斯百貨量販店，以服飾、電子、通訊、鞋帽等商品為主。與本案比較的評判等級（參考）：位置面積業(yè)種組合商品管理★★★★★★★★★★★★　　　北大街步行商業(yè)街——傳統(tǒng)商業(yè)步行街，位于古城北大街中段，東西鐘巷交匯處，和郭樸祠相鄰。鐘樓建于明弘治年間，清乾隆時整修，民國二十一年改為民眾教育館，日軍攻占安陽后被毀

8、。1988年春，改造北大街商業(yè)街與本案比較的評判等級（參考）：位置面積業(yè)種組合商品管理★★★★★★★★★★★★★〇　本案與安陽現(xiàn)有商業(yè)的綜合比較位置面積業(yè)種組合商品管理丹尼斯百貨量販★★★★★★★★★★★★★★★★★★★衛(wèi)東購物中心★