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1、資本市場專題研究第三講日本“土地神話”的幻滅10/19/20211韓德宗序：日本土地神話是怎樣產(chǎn)生的？1985年底，日本土地資產(chǎn)總額為1004萬億日元，到1990年上升為2389萬億日元，增長了2.4倍，相當(dāng)于同期日本GDP的3.69倍。美國土地面積是936.4萬平方公里，日本土地面積37.8萬平方公里，兩者相差約25倍。據(jù)估計，在1990年日本土地總值達(dá)到15萬億美元，比美國土地資產(chǎn)總值多4倍，相當(dāng)于日本當(dāng)年的國內(nèi)生產(chǎn)總值的五倍多。1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。10/19/20212韓德宗日本土地神話是怎樣產(chǎn)生的？(續(xù))一
2、般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。日本學(xué)者森信茂樹認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)泡沫“是指用經(jīng)濟(jì)基本因素?zé)o法說明的資產(chǎn)價格飛漲這一現(xiàn)象。也就是說，經(jīng)濟(jì)基本因素并不能解釋經(jīng)濟(jì)泡沫的成因?！比毡就恋厣裨捙c日本金融的“土地本位制”、土地稅制以及股價與地價的聯(lián)動等因素直接相關(guān)。10/19/20213韓德宗一、土地本位制創(chuàng)造了土地神話日本的土地價格問題，起源于第二次世界大戰(zhàn)后根植于日本的土地神話。土地神話的含義是：“土地的價格絕對不會下降”。如同所有的神話故事一樣，土地神話也是“事實(shí)上不可能存在，但大家都相信
3、是真的”。由于日本經(jīng)濟(jì)是以土地和土地價格為中心來運(yùn)行的，在這個意義上，也稱為土地本位制。10/19/20214韓德宗土地本位制創(chuàng)造了土地神話（續(xù)一）土地本來應(yīng)由其社會使用價值而具有價值，但是，由于日本土地具有超出土地使用價值本身而具有金融功能，即銀行融資擔(dān)保功能。日本的商業(yè)銀行，原則上以土地為擔(dān)保進(jìn)行貸款。這被稱作“土地本位制”。10/19/20215韓德宗土地本位制創(chuàng)造了土地神話（續(xù)二）在戰(zhàn)后資本不足的情況下，缺乏信用的中小企業(yè)也有可能得到貸款，這也是一種變通之道，即更加有效率地運(yùn)用有限的資金的一種方法。在歐美銀行以項(xiàng)目融資為主。如果要維持土地
4、的金融擔(dān)保功能，其前提就是土地價格不下降。由于日本國土狹窄，再加上國民中希望擁有自家住宅等心理要素的影響，就形成了土地價格會不斷上升的土地神話。10/19/20216韓德宗土地本位制創(chuàng)造了土地神話（續(xù)三）由于日本國土狹窄，再加上國民中希望擁有自家住宅等心理要素的影響，就形成了土地價格會不斷上升的土地神話。這種文化心理可能和儒家文化的“家”的思想有關(guān)。銀行也逐漸把土地價格上升預(yù)期加入到貸款擔(dān)保的評價因素之中。不完善的土地價格評價法也加劇了土地神話的產(chǎn)生。10/19/20217韓德宗土地本位制創(chuàng)造了土地神話（續(xù)四）從企業(yè)角度看，會計結(jié)算中，土地價格評
5、價按照購買登記價格決定，土地價格的上升可當(dāng)作營業(yè)外收入計算。這對業(yè)績擴(kuò)大產(chǎn)生了巨大作用。戰(zhàn)后產(chǎn)生的種種做法，在日本取得令世界驚奇的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后仍然延續(xù)下來。10/19/20218韓德宗土地本位制創(chuàng)造了土地神話（續(xù)五）另一方面，上世紀(jì)80年代后期開始的金融自由化，加劇了金融業(yè)的貸款競爭，產(chǎn)生了過多的土地抵押貸款，這也是刺激地價上漲的重要原因之一。在土地本位制下，放松銀根的金融政策和投機(jī)行為相結(jié)合，兩者共同作用形成了泡沫經(jīng)濟(jì)。10/19/20219韓德宗二、土地稅制刺激了土地價格上漲日本的土地稅制也是促成泡沫經(jīng)濟(jì)的一個原因。日本的土地稅制，通常分“取
6、得”、“保有”、“買賣”三個階段課稅?！叭〉秒A段”需要交納三種稅賦：遺產(chǎn)繼承稅（國稅）；登記許可稅（國稅）；不動產(chǎn)取得稅（省級地方稅）。10/19/202110韓德宗土地稅制刺激了土地價格上漲（續(xù)一）“保有階段”需要交納三種稅賦：固定資產(chǎn)稅（市級地方稅）；城市規(guī)劃稅（市級地方稅）；特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）。10/19/202111韓德宗土地稅制刺激了土地價格上漲（續(xù)二）“轉(zhuǎn)讓階段”需要交納三種稅賦：法人稅；所得稅（轉(zhuǎn)移國稅）；住民稅（地方稅）。10/19/202112韓德宗土地稅制刺激了土地價格上漲（續(xù)三）土地稅制主要問題是在
7、“保有階段”中對保有者的稅負(fù)擔(dān)過低。保有者所負(fù)擔(dān)稅收的代表是固定資產(chǎn)稅，是按照地方居民所利用的公共設(shè)施和享受的公共服務(wù)為基礎(chǔ)來折算稅金的。這種根據(jù)受益決定稅收的計算方法，使保有者的納稅負(fù)擔(dān)持續(xù)處于低水平。10/19/202113韓德宗土地稅制刺激了土地價格上漲（續(xù)四）對不動產(chǎn)稅（財產(chǎn)稅）的國際比較：1990年，日本的不動產(chǎn)稅（財產(chǎn)稅）對國民所得以及稅收總額比率分別為1.7%和6%，當(dāng)時，美國的不動產(chǎn)稅（財產(chǎn)稅）對國民所得以及稅收總額比率分別為3.5%和14%。這種情況到經(jīng)濟(jì)泡沫破滅之后有所改善。10/19/202114韓德宗土地稅制刺激了土地價格
8、上漲（續(xù)五）2002年日本的不動產(chǎn)稅（財產(chǎn)稅）對國民所得以及稅收總額比率分別為2.4%和11%，與當(dāng)時的美國情況基本接近。1990年之前
