某廣場(chǎng)招商策劃方案措施研討.doc

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1、太極景潤(rùn)花園中庭廣場(chǎng)招商策劃方案重慶匯豐國(guó)聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司河南·焦作·太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目組二00五年四月六日目錄第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分區(qū)策略第二部分市場(chǎng)招商總策略一、招商的整體原則和目標(biāo)二、租金策略三、招商政策策略四、招商執(zhí)行策略第三部分招商執(zhí)行計(jì)劃一、開(kāi)業(yè)時(shí)間二、正式招商時(shí)間三、招商工作安排四、招商風(fēng)險(xiǎn)分析五、招商中存在的問(wèn)題及規(guī)避方法第四部分招商準(zhǔn)備工作一、招商資料二、媒體運(yùn)用一、相關(guān)文件第五部分銷(xiāo)售建議一、投資者與開(kāi)發(fā)商利益平衡點(diǎn)分析二、銷(xiāo)售策略建議三、年度中旬推廣第一部分項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目東臨焦作通往省會(huì)鄭

2、州的主要交通要道塔南路；南隔人保大廈與人民大道相望；西與市委、政市府毗鄰，北靠焦作電信綜合大樓。周邊商業(yè)配套情況：■焦作客運(yùn)總站：位于塔南路南端，距本案600余米，是焦作通往省內(nèi)各市縣的主要車(chē)站。■公交路線：共有9路公交車(chē)通過(guò)本案，分別是：7路，萬(wàn)方電廠至長(zhǎng)途總站；13路，影視城至車(chē)管所；16路，閆河至龍?jiān)唇ú模?8路，人民廣場(chǎng)至焦作大學(xué)新校區(qū)；20路，市旅游客運(yùn)站至蒙牛集團(tuán)；21路，李封新村至長(zhǎng)途總站；23路，馬村西站至焦作西關(guān)建材；27路，公交汽校至車(chē)管所；37路，縫山公園至高新區(qū)?！鲢y行：緊靠本案的塔南路郵電儲(chǔ)蓄所、塔南路與人民大道東北角商業(yè)銀行、建設(shè)銀行及農(nóng)發(fā)銀

3、行，距本案緊30米?！鲟]局、電訊：緊臨本案北面的電信大樓、郵電網(wǎng)點(diǎn)、聯(lián)通網(wǎng)點(diǎn)；位于山陽(yáng)商廈內(nèi)的移動(dòng)網(wǎng)點(diǎn)，距本案50余米。■商業(yè)建筑：本案東對(duì)面正在籌建的摩登市商業(yè)街，南面已經(jīng)形成商業(yè)氛圍的山陽(yáng)商廈，東南角正在籌建的丹尼斯大賣(mài)場(chǎng)，西面正在籌建的五星級(jí)酒店。2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析■區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)。本案位于塔南路與人民大道的交匯處，緊鄰市委市府，處于新城區(qū)的中心位置，交通十分便利。焦作市政府有力的扶持及城市未來(lái)規(guī)劃的政策傾斜，使商家增長(zhǎng)了更明確地認(rèn)識(shí)和投資的信心，成為本案推廣的重要支柱之一。隨著政府的引導(dǎo)，新區(qū)正快速發(fā)展，隨著各生活社區(qū)的陸續(xù)完工和業(yè)主的入住，生活人群和消費(fèi)態(tài)勢(shì)正漸漸

4、擴(kuò)大，這將給本區(qū)域商業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí)，隨著新區(qū)人流的擴(kuò)增和政府的規(guī)劃藍(lán)圖、大型工廠的進(jìn)駐，商業(yè)物業(yè)具備較大的升值潛力?！鼋ㄖ?guī)劃優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目近1萬(wàn)平米的休閑廣場(chǎng)，將吸引大量的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物人流，這為商業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)相當(dāng)數(shù)量的顧客。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)近千戶高端消費(fèi)群體相對(duì)于投資于中庭商業(yè)者而言是一個(gè)相當(dāng)?shù)恼T惑力?！錾虡I(yè)形象優(yōu)勢(shì)。隨著時(shí)間推移，工程竣工時(shí)間臨近，中庭建筑形態(tài)逐漸明朗，能夠給消費(fèi)者一個(gè)直觀的感受，有利于在實(shí)物上造勢(shì)、推廣運(yùn)作?！銎放苾?yōu)勢(shì)。通過(guò)前期推廣運(yùn)作，整個(gè)太極景潤(rùn)花園項(xiàng)目品牌為焦作人熟知，并得到消費(fèi)者的一致認(rèn)可。有利于后期商業(yè)推廣宣傳?！雠R街門(mén)面的帶動(dòng)優(yōu)

5、勢(shì)。臨塔南路門(mén)面已經(jīng)基本售磬，它們的快速經(jīng)營(yíng)將對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)商鋪起到有效的帶動(dòng)及烘托。3、項(xiàng)目劣勢(shì)分析■根據(jù)“賣(mài)商鋪就是賣(mài)地段”的行業(yè)規(guī)律，中庭內(nèi)商鋪較臨街商鋪在區(qū)域地段上存在較大的先天劣勢(shì)。■區(qū)域內(nèi)商業(yè)格局處于初步成型階段，同時(shí)本案商業(yè)建筑形象還未形成，商業(yè)氛圍還不成熟。投資者對(duì)于商業(yè)前景不明確的物業(yè)很謹(jǐn)慎，更不愿意拿大筆資金投資不能夠即刻見(jiàn)到效益的物業(yè)。■產(chǎn)品本身與中庭內(nèi)商業(yè)定位中產(chǎn)品需求（空間、面積、格局劃分）存在不合理之處。根據(jù)我司以往對(duì)商業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)焦作及周遍城市的市場(chǎng)調(diào)查，從經(jīng)營(yíng)者入手，了解到諸如裝飾小品店，游藝廳，工藝品店，音像圖書(shū)屋，西點(diǎn)屋、鮮花店，藥

6、品店，士多店，干洗店等店面需求僅幾十平方米，而我們的產(chǎn)品大多超過(guò)了一百、甚至二百平方米，這樣，我們對(duì)商鋪內(nèi)的商業(yè)定位與經(jīng)營(yíng)者對(duì)商鋪的需求存在矛盾?！鐾顿Y者對(duì)本案的建筑規(guī)劃形態(tài)在未來(lái)能否形成一個(gè)成熟的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境持懷疑態(tài)度，即對(duì)未來(lái)廣場(chǎng)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)能否“火”，人氣是否“旺”信心不足。4、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析■城市規(guī)劃?rùn)C(jī)遇。隨著市委、市政府南遷，焦作南區(qū)各類(lèi)住宅及商業(yè)物業(yè)興起，商業(yè)格局處于初步成型階段，給本案的準(zhǔn)入提供了低門(mén)檻。5、項(xiàng)目威脅分析■競(jìng)爭(zhēng)威脅。區(qū)域內(nèi)各類(lèi)商業(yè)建筑興起，對(duì)本案構(gòu)成最大威脅的即是項(xiàng)目正對(duì)面的“摩登市商業(yè)街”。其規(guī)模較大，定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性

7、商業(yè)步行街，且該項(xiàng)目即將開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?！鍪袌?chǎng)容量威脅。據(jù)媒體報(bào)道，焦作市商業(yè)面積與總?cè)丝诘谋壤呀?jīng)超過(guò)了其他大中城市，如此龐大的商鋪供應(yīng)量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度勢(shì)必達(dá)到“你死我活”的境地。對(duì)策（如何放大優(yōu)勢(shì)、抓住機(jī)遇，減弱劣勢(shì)、規(guī)避威脅）：★突出市場(chǎng)的地理位置，以焦作市的“黃金新商圈的商業(yè)制高點(diǎn)”來(lái)提升市場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值；★突出市場(chǎng)的規(guī)模環(huán)境，以“10000平米的購(gòu)物、休閑廣場(chǎng)”來(lái)突出其它商業(yè)無(wú)可媲美的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)規(guī)模；★突出市場(chǎng)的交通優(yōu)勢(shì)，以“客運(yùn)站旁、兩條黃金通道交匯處”來(lái)定義市場(chǎng)的交通環(huán)境；★前期，項(xiàng)目取得了市政府及市民的高度贊許與評(píng)