南京花園推廣招商方案.doc

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1、南京花園推廣招商方案第一章項(xiàng)冃基地資源分析SWOT分析優(yōu)勢(shì)：區(qū)域位置一一位于城市兩大中心商中心區(qū)域新街口商圈，位丁南京城市中心地帶，是江蘇商業(yè)與金融機(jī)構(gòu)高度密集的地方，也是南京公認(rèn)的代表傳統(tǒng)與現(xiàn)代的大型CBDo奧體中心圈，位于南京政府近兒年來(lái)全力打造的河西新區(qū)，即將成為輻射周邊文化、體育、商務(wù)等功能的又一城市中心商奧體中心所在的南京西郊河西地區(qū)，也將在今后5至10年內(nèi)，崛起為一個(gè)具有濱江特色的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為居住與就業(yè)兼顧的屮高檔居住區(qū)，以及以濱江風(fēng)貌為特色的休閑游覽勝地。本案位于新老城區(qū)交界處，地理優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，隨著城市的建設(shè)與發(fā)展，即可擁有通達(dá)老

2、城區(qū)的便捷與繁華，又可享受新城區(qū)豐沛的現(xiàn)代化功能設(shè)施，可謂左右逢源，輕松掌握現(xiàn)在與未來(lái)。2?生活配套——周邊已形成較為成熟的生活區(qū)項(xiàng)冃區(qū)域位置決定項(xiàng)冃擁有齊全的生活配套設(shè)施，南湖區(qū)域和原有新百花園小區(qū)成熟的各種生活配套設(shè)施，都可加以利用。新百花園小區(qū)內(nèi)擁有中心花園、地下停車(chē)廠和幼兒園的配套設(shè)施，旁邊的宏苑新寓小區(qū)擁有菜場(chǎng)、幼兒園等配套，蘇果超市距小區(qū)僅200米左右。新建成的南湖鄰里中心，擁有賓館、大型超市及便民商店、菜場(chǎng)、圖書(shū)閱覽室、老人活動(dòng)室、少兒娛樂(lè)場(chǎng)、體育健身房等；香緩麗舍商業(yè)廣場(chǎng)包含大量集中空間和休閑街區(qū)，可容納各類型業(yè)態(tài)組合，將構(gòu)成南湖片區(qū)較

3、為完整的商業(yè)核心，使居民生活更加便捷。利用政府在河西打造第二個(gè)CBD及十運(yùn)會(huì)召開(kāi)的契機(jī)，項(xiàng)目能夠享受到奧體屮心的326億市政規(guī)劃配套資源。3?交通網(wǎng)線——立交橋、地鐵、公交，立體構(gòu)筑城市動(dòng)脈賽虹橋立交、所街地鐵站、十幾條公交線縝密細(xì)致的高效路網(wǎng)，使得本案成為連接新老城區(qū)的重耍門(mén)戶，也在整個(gè)南京城市的道路規(guī)劃建設(shè)中，承擔(dān)了重要角色。水西門(mén)大街、集慶門(mén)大街、夢(mèng)都大街及江東路、南湖路、泰山路,三縱三橫城市主干道的延伸與擴(kuò)展，大大加快了周邊的運(yùn)動(dòng)頻率。14路、39路、61路、92路、113路、301路等多條公交線路環(huán)繞社區(qū),301路終點(diǎn)站就在小區(qū)旁邊，為出行的

4、居民提供最大的便利。隨著地鐵的投入使用，本案所在片區(qū)將會(huì)擁有集地下、地面、地上的全方位立體式交通動(dòng)脈，大大縮減消費(fèi)者出入的時(shí)間成本，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)增值。4.平開(kāi)高走的營(yíng)銷策略本案將以低于周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的價(jià)格入市，搶占消費(fèi)者眼球，在樹(shù)立品牌形象及樓盤(pán)檔次感的同時(shí)，使消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)生“性價(jià)比高、利于生活”的認(rèn)知。也給后期推盤(pán)過(guò)程屮價(jià)格的漲幅打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。針對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格高居不下，消化緩慢的特點(diǎn)，本案合適的價(jià)格定位將規(guī)避部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，利用時(shí)間差減少與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的IE面交鋒。4.經(jīng)濟(jì)型戶型——滿足舒適精致的生活需求本案主力戶型110平方米，總的來(lái)說(shuō)具有總

5、價(jià)低，還款壓力小、滿足居住各項(xiàng)功能的特點(diǎn)。特別適合注重生活本質(zhì)，要求改善生活環(huán)境的消費(fèi)者，是他們安家置業(yè)的首耍選擇。同時(shí)經(jīng)過(guò)對(duì)周邊樓盤(pán)乃至整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，此類適合工薪階層居住的適宜面積，易受市場(chǎng)的追捧和消費(fèi)者的青睞，這將勢(shì)必減少本案銷售過(guò)程中所面臨的抗性。5.開(kāi)發(fā)商品牌眾所周知新百品牌，對(duì)消費(fèi)者建立信心大為有利。劣勢(shì)：1.噪音大本案距高架不足50米，噪音大。2.部分戶型欠佳整體戶型進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，不利于通風(fēng)釆光，分?jǐn)偯娣e大3.原住民素質(zhì)較低原居住在此地的居民大多素質(zhì)及層次不高，收入水平較低，加之外來(lái)人員的繁雜，使本項(xiàng)目的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力度較弱，在項(xiàng)目營(yíng)造目

6、前的市場(chǎng)定位需要更加準(zhǔn)確，而在推廣中需要更強(qiáng)的針對(duì)性與力度，以提升樓盤(pán)品質(zhì)，增加消費(fèi)者的購(gòu)房信心為目的。4.同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目周邊樓盤(pán)較多，且面積集中，房型雷同，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的供應(yīng)量達(dá)500多戶，目前在售的就有天成苑、城開(kāi)怡家、蘇建豪庭、蘇建?艷陽(yáng)天等，且銷售情況一般。集慶門(mén)地區(qū)的城開(kāi)怡家。可能會(huì)分化本項(xiàng)部分意向客群.相比周邊樓盤(pán)的產(chǎn)品、位置、規(guī)劃，本案都不算突出，在營(yíng)銷及推廣均有一定難度。威脅點(diǎn)：1.觀念位置：提到本項(xiàng)目，直接聯(lián)想到的臟、舌L、羌，而這一區(qū)域在人們的觀念中屬于落后地區(qū)，主要是這里長(zhǎng)期以來(lái)為棚戶區(qū)、外來(lái)人員集散地,隨著這一區(qū)域的不斷改造

7、，這里將會(huì)發(fā)展較好，但就目前現(xiàn)狀，在推廣中有一點(diǎn)影響。2.出行交通：小區(qū)附近公路線路并不豐富，出行不是很方便。3.消費(fèi)群體：因本區(qū)域的特殊地理位置及產(chǎn)品特征，使本項(xiàng)目的消費(fèi)群體區(qū)域面較廣，使本案在產(chǎn)品塑造上需要更加豐富多樣，也需要注重針對(duì)性客戶的推廣。4.大勢(shì)趨平周邊樓盤(pán)銷售平平，且均有變相降低趨勢(shì)，本項(xiàng)冃存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)威脅。機(jī)會(huì)點(diǎn)1?價(jià)格及定位運(yùn)用低價(jià)入市的價(jià)格策略，選擇合適的切入時(shí)機(jī)，技巧性的推盤(pán)節(jié)奏等，在研究了直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天成苑、蘇建?艷陽(yáng)居、蘇建豪庭等項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，找到合適自己的價(jià)格空間。同吋在推廣及品牌塑造上迎合消費(fèi)客群安家立業(yè)和升級(jí)居住的本質(zhì)

8、需求，提升品質(zhì)卻不偏離主題，以獨(dú)特的個(gè)性及高性價(jià)比打動(dòng)消費(fèi)者，完成銷售。2.政府政策導(dǎo)向：政府