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1、在空間質量方面，高檔樓盤在布局方面都較為合理，大廳大多方便通風、采光，且動靜分明；在主、次臥室的設計上除了考慮具體的布局和朝向外，更考慮到了該層次業(yè)主的生活習慣和需求。此次調查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個房型，從下圖可以看出，三房兩廳所占比例最高，其次為二房二廳和四房兩廳。其中有兩個樓盤由于定位于小戶型公寓，因而戶型較小，分別是“國際金融家”，面積在50平方米；另一個是徐匯的“巴黎時韻”，面積從24—57平方米不等.建筑多層小高層高層10%30%60%毛坯全裝修毛坯與全裝修27%67%6%從上圖可以看出，在建筑規(guī)劃上，今年開盤的物業(yè)大多以高
2、層為主，占到了60％。遠遠超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30％的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數。在上海目前高檔物業(yè)市場中，高層占據絕對地位。在此次調查的樓盤中，裝修房的推量也占到絕大多數（見下圖），共10個，占樓盤總數的67%，毛坯房占27%。由此可見，隨著上海在2005年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會領先于其他中低檔物業(yè)?？蛻敉饧耸扛郯呐_人士本地人士外地人士10%15%46.5%28.5%投資客戶其他客戶35%65%從上圖不難發(fā)現，在
3、購買滬上高檔物業(yè)的客戶群體中，本地人士占據了46.5%的比例，其中本區(qū)域人士占18.55%。其次是外地人士，占28.5%。在客戶群體中，還有一定數量的外籍人士，約占10%的比例。在不少樓盤在統(tǒng)計中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅力量，占到了購買總量53.5%，超過一半。可見，每平方米8000元以上住宅的消費主體顯然以外來人士為主，上海本地消費者的購買力相對不足已經影響到高檔住宅市場的正常消費。同時，調查也表明此類樓盤由于價格不菲，所以購買人群絕大多數還是以自用為主，將購買目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右。價格80
4、00—10000元/M210000—15000元/M215000元/M233%60%7%上表顯示的是15個調查樓盤的售價情況，從表中可以發(fā)現，每平方米售價在10000-15000元之間是此類物業(yè)的主流價位。其中，每平方米超過15000元價位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價在15000-17000元之間。15個樓盤中“巴黎時韻”、“仁恒濱江園”、“國際金融家”、“臨潼苑”、“香梅花園”、“上海壹街區(qū)”等售價均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可見，每平方米10000-15000元是上海目前高檔樓盤價格的主流區(qū)間。物業(yè)開發(fā)商管理國內物業(yè)
5、管理公司境外物業(yè)管理公司25%15%60%物管費3元/M2以下物管費3—5元/M2物管費5元/M2以上40%40%20%高檔住宅均強調提供舒適的、具有星級標準的管理服務，很多發(fā)展商邀請國內外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次調查的樓盤中，毫無例外地都采用了智能化建設，推出了一系列的服務項目：如水、電、煤、物業(yè)管理等費用的自動計量及電子支付系統(tǒng)，防火災、防煤氣泄漏的自動報警系統(tǒng)，網絡服務的應用，監(jiān)視報警系統(tǒng)等。不少樓盤還推出了保姆服務，如尊園就有代訂報刊雜志、預定叫車接送服務、空置公寓管理、洗燙衣物服
6、務等等。從上表可以看出，此次調查的十五個樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。委托管理的樓盤則占到了總數的77%，其中，選擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的62%，如“國際金融家”邀請香港戴德梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請第一太平戴維斯進行管理等；選擇國內物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請新外灘物業(yè)管理公司、“景福苑”邀請萬頃物業(yè)管理公司進行管理等，值得一提的是，在由國內物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經驗，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進行物業(yè)顧問。
7、由此可以看出，國內物業(yè)管理公司無論在內功還是外功上都還未達到高檔樓盤所需要的條件和要求，在管理理念、管理方法上，國內物業(yè)公司還有存在著明顯的差距。從此次調查樓盤的物業(yè)管理費看，每平方米從1.6—8元/月不等。由上圖可看出，物業(yè)管理費用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米3-5元/月兩個層次，而高于每平方米5元/月的樓盤只占總量的20％左右。此次調查中，以“巴黎時韻”收費最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”2.76元/月、“金色維也納”2.9-4.9元/月、“思南路88號”2.5-3.0元/月、“尊園”2.
