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1、酒店用品市場合作評估正太聯(lián)合事業(yè)二部二00八年一月方案目的2008年，在東莞專業(yè)市場舞臺上將出現(xiàn)三大酒店用品市場同臺競技的場面，在客戶拓展方面，我司與它們均保持較好的關(guān)系，因此有必要對這塊蛋糕的錢景和風(fēng)險做出評估，并分析在不同的合作模式下，我司的投入，收益及風(fēng)險情況。三大項目概況一、東莞慶豐國際酒店用品城基本情況商鋪數(shù)目：1100間左右；標(biāo)準(zhǔn)店面面積：70M2；鋪面寬：3米；進(jìn)深：13米左右層高：一層5.2米，二層4.8米；總建筑面積：8萬平方米使用率：85%經(jīng)營形式：一期首層商鋪，二層前排做倉儲，后
2、排住宅三大項目概況二、東莞尚佳·華南餐飲酒店用品市場基本情況地理位置：道滘鎮(zhèn)廣深高速道滘出入口（明軒酒店東側(cè)）總占地面積：30萬平方米（其中一期9萬平方米）店鋪數(shù)量：一期600多間；使用率：70%；面寬：4米；進(jìn)深：9米；層高：一層4.2米，二層3.8米；總投資額：2億人民幣經(jīng)營形式：一層商鋪，二層倉儲（雙層聯(lián)租，部分三層商鋪）三大項目概況三、亞太酒店用品市場基本情況地理位置：東莞市寮步鎮(zhèn)東區(qū)大道富榮路；開發(fā)商：東莞市中建實(shí)業(yè)投資有限公司；停車位：700多個總建筑面積：12.8萬平方米左右；總占地面積
3、：6.5萬平方米單店面積：22-80平方米/間；店鋪數(shù)量：2000間左右；使用率：65-70%；樓層：一層經(jīng)營，二層倉儲；開業(yè)：2008年10月1日；項目市場行為評估一、慶豐國際酒店用品城：最先確定招商政策強(qiáng)調(diào)招商成果與開業(yè)時間租金：25元-35元/平方米，租期：5年免租期5個月，租金前三年不變，從第四年起逐年遞增5%進(jìn)場費(fèi)：第一排22000元/間，第二、三排10000元/間，第四排3000元/間；管理費(fèi)：150/間招租率：60%；商家來源：已租商鋪80%是廣州商家；開業(yè)時間：2008年5月1日市場行
4、為評估：先聲奪人，搶占商家，利用舊廠房改造成本低、交鋪快的特點(diǎn)，并利用尚佳對外宣傳東莞市場之機(jī)，行招商之實(shí)。目前雖不能確定其招商實(shí)績，但她為東莞酒店用品市場最先定標(biāo)準(zhǔn)，會成為外地商家入莞的基本參照。按照慶豐的政策，商家5年經(jīng)營每平方米租金成本為：1545~2164元，（加上入場費(fèi)1587~2478）入市姿態(tài)項目市場行為評估二、東莞尚佳.華南餐飲酒店用品市場租金政策：謹(jǐn)慎摸底，糢糊放風(fēng)形象導(dǎo)入：大張旗鼓、展示形象1、確定為只租不售2、租金春節(jié)后再定3、內(nèi)部透露首層租金在40元/㎡左右，二層租金不定，有可
5、能是贈送。1、廣深高速、東部快速T型廣告牌宣告實(shí)力、展示形象、攔截客戶；2、搞峻工典禮，大放形象市場行為評估：發(fā)展商研究酒店用品市場3年，入市謹(jǐn)慎，主要通過大量的廣告宣傳，吸引商家眼球并進(jìn)行摸底，以探知商家進(jìn)駐意愿及條件，從而制定相關(guān)政策，在三大酒店用品市場中取得優(yōu)勢。入市姿態(tài)項目市場行業(yè)評估三、亞太酒店用品搶占投資者：先售后招商入市策略：短信銷售售價：賣25年使用權(quán)，元旦開始內(nèi)部認(rèn)購、外街鋪除外，價格一律8800元/㎡（目前價格為9800元/㎡），定金2萬/間，一個月內(nèi)付總價款的50%，剩余50%交
6、鋪時付清。返租：三年，第一年6%，第二年8%，第三年10%；管理費(fèi)：3.5元/平方米1、未做市場鋪墊，直接進(jìn)入商鋪銷售的內(nèi)部認(rèn)購階段，短信銷售，未有形象推廣，工程未建，元旦內(nèi)部認(rèn)購時圍墻尚未包裝。2、開業(yè)時間：2008年10月1日市場行為評估：發(fā)展商非常樂觀，短期套現(xiàn)心態(tài)嚴(yán)重、缺乏房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)。目前內(nèi)部人員透露已售30余套，假如屬實(shí)，商鋪售價與使用權(quán)將很混亂，未來招商將出現(xiàn)嚴(yán)重問題。入市姿態(tài)合作前景評估（一）招商代理評估：從我司人員07年對廣州酒店用品市場調(diào)查得知，商家有意愿來東莞設(shè)點(diǎn)的比例較低，0
7、7年5月29日—6月1日對廣州南天100家商家摸底，情況如下：一、95%的商家在東莞無分店，80%的商家不想到東莞開店，原因如下：1、南天已經(jīng)形成成熟的商業(yè)氛圍,有固定的客戶資源；2、南天在全國乃至全世界的知名度已打開,如果到新市場又要2-3年的培育期；3、東莞酒店雖多在南天采購,但東莞到廣州只需要40分鐘,沒必要再到東莞開店。二、20%有可能到東莞開店的商家對新市場的要求如下：1、開發(fā)商的實(shí)力、背景；2、市場的地理位置優(yōu)越，交通方便；3、市場的推廣力度大；4、進(jìn)場的優(yōu)惠條件（南天免租免管理費(fèi)3年）。
8、07年下半年以來，東莞的三大酒店用品市場不斷去廣州招商與推廣，可能會改變部分商家對在東莞設(shè)點(diǎn)的看法，但東莞酒店用品市場的招商仍然面臨較大的挑戰(zhàn)與風(fēng)險。招商代理利潤測算利潤測算不計二樓倉庫或住宅，亞太二、三樓尚未規(guī)劃，如要招商，難度大，租金低，也不計入利潤評估，因此以第一期首層營業(yè)面積來進(jìn)行利潤測算：尚佳：48500㎡，首層營業(yè)面積約24000㎡（二層倉儲）亞太：66700㎡，首層營業(yè)面積約22000㎡（二、三樓尚未規(guī)劃）慶豐：34000㎡，首層營業(yè)面積約
