公司融資租賃管理及財務(wù)知識分析.doc

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1、不動產(chǎn)能否作為融資租賃標(biāo)的物，專門多爭議。譬如天津保稅區(qū)辦公大樓售后回租中央電視臺2010年6月18日《新聞聯(lián)播》《天津:金融創(chuàng)新推動地點經(jīng)濟(jì)進(jìn)展》報道：天津渤海租賃向天保投資（天津保稅區(qū)國資公司）購買天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務(wù)中心大樓，出租給天津港保稅區(qū)治理委員會及天保投資（第二承租方），項目金額為8億元，起租日為2009年4月27日，租賃期限為20年。不動產(chǎn)融資租賃目錄一、融資租賃概述41.融資租賃的定義42.融資租賃的特點43.融資租賃的優(yōu)勢64.融資租賃與分期付款的區(qū)不8二、不動產(chǎn)融資租賃概述及現(xiàn)狀分析101.不動產(chǎn)融資租賃的內(nèi)涵1038/382.不動產(chǎn)融資租賃的差不多特征

2、103.不動產(chǎn)租賃租賃的業(yè)務(wù)形式13不動產(chǎn)直接租賃13不動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)租賃方式13不動產(chǎn)業(yè)售后回租14與政府、銀行合作，搞住宅的公共租賃，如重慶16與單位、銀行合作，進(jìn)行單位的不動產(chǎn)融資租賃，如上海16不動產(chǎn)業(yè)杠桿租賃16不動產(chǎn)融資租賃方式的評價164.不動產(chǎn)融資租賃的具體操作方法17三、不動產(chǎn)融資租賃中各方所能獲得的利益分析181.不動產(chǎn)融資租賃中開發(fā)商的利益分析182.出租人利益分析193.對承租人的利益分析204.對間接參與方——商業(yè)銀行的利益分析21四、不動產(chǎn)融資租賃風(fēng)險分析22五、不動產(chǎn)融資租賃前景分析26六、不動產(chǎn)融資租賃案例分析2738/3838/38融資租賃概述1.融資租賃的定

3、義融資租賃，是指出租人依照承租人對出售人、租賃物的選擇，向出售人購買租賃物件，提供給承租人使用，向承租人收取租金的交易。它以出租人保留租賃物的所有權(quán)、處置權(quán)和收取租金為條件，使承租人在租賃合同期內(nèi)對租賃物取得部分或全部占有、使用和受益的權(quán)利。它是指實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和酬勞的租賃。所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移，也可能不轉(zhuǎn)移。依照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號—租賃》符合下列一項或數(shù)項標(biāo)準(zhǔn)的租賃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為融資租賃：（1）、在租賃期屆滿時，租賃資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。（2）、承租人有購買租賃資產(chǎn)的選擇權(quán)，所訂立的購買價款可能將遠(yuǎn)低于行使選擇權(quán)時租賃資產(chǎn)的公允價值，因而在租賃開始日就能夠合

4、理確定承租人將會行使這種選擇權(quán)。（3）、即使資產(chǎn)的所有權(quán)不轉(zhuǎn)移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。（4）38/38、承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現(xiàn)值，幾乎相當(dāng)于租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值。（5）、租賃資產(chǎn)性質(zhì)專門，假如不作較大改造，只有承租人才能使用。1.融資租賃的特點融資租賃是設(shè)備租賃的差不多形式，以融通資金為要緊目的。其特點是：①不可撤消。這是一種不可解約的租賃，在差不多租期內(nèi)雙方均無權(quán)撤消合同。②完全付清。在差不多租期內(nèi)，設(shè)備只租給一個用戶使用，承租人支付租金的累計總額為設(shè)備價款、利息及租賃公司的

5、手續(xù)費之和。承租人付清全部租金后，設(shè)備的所有權(quán)即歸于承租人。③租期較長。差不多租期一般相當(dāng)于設(shè)備的有效壽命。④承租人負(fù)責(zé)設(shè)備的選擇、保險、保養(yǎng)和維修等；出資人僅負(fù)責(zé)墊付貨款，購進(jìn)承租人所需的設(shè)備，按期出租，以及享有設(shè)備的期末殘值。（1）融資租賃的承租人是以融通資金為目的，為達(dá)到此目的，融資租賃的出租人就負(fù)有融通資金的責(zé)任，這種活動是一種金融投資活動，資金困難的承租人通過出租人的金融投資，解決了資金困難，達(dá)到了融通資金的目的，因此，融資租賃是金融因素占主導(dǎo)地位的金融投資活動。38/38（2）融資租賃活動中，承租人享有并承擔(dān)選擇供貨商及選擇設(shè)備的權(quán)利和責(zé)任，出租人不能干預(yù)，除非承租人需要出租

6、人的技術(shù)指導(dǎo)。（3）承租期內(nèi)，出租人負(fù)有對設(shè)備的維修、保養(yǎng)義務(wù)（合同中另有約定的除外），享有租賃物的所有權(quán)。（4）一般融資租賃的租賃期都比較長，租賃期多以設(shè)備的使用期為限，因此大多是“一租到底”，直到租賃物殘值為零。（5）融資租賃的承租人大多是企業(yè)法人或其他盈利性經(jīng)濟(jì)組織、公民，其表現(xiàn)為商業(yè)性而非消費性，對象則多以動產(chǎn)為出租物。（6）租賃期屆滿，對租賃物的處置一般以“留購、續(xù)租、退還”三種方式處置出租物，而大多是承租人以一定名義支付較小數(shù)額的費用取得出租物的所有權(quán)，作為固定資產(chǎn)投資。1.融資租賃的優(yōu)勢38/38中國融資租賃業(yè)始于20世紀(jì)80年代初，在近二十年來的進(jìn)展過程中，融資租賃在電氣

7、設(shè)備、機(jī)械加工設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、通訊設(shè)備、環(huán)保設(shè)備、航空飛行器、教學(xué)科研設(shè)備、公寓酒店配套設(shè)備等方面發(fā)揮的作用尤為明顯。關(guān)于中小企業(yè)，融資租賃的五個明顯好處表現(xiàn)在：（1）程序簡單。信用審查的手續(xù)簡便，融資和融物為一體，大大節(jié)約了時刻，使企業(yè)能在最短的時刻內(nèi)獲得設(shè)備使用權(quán)，進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，迅速抓住市場機(jī)會。中小企業(yè)由于自身緣故，向銀行借貸缺乏信用和擔(dān)保，專門難從銀行取得貸款。而融資租賃的方式具有項目融資的特點，由項目自身所產(chǎn)生的效益償還，