酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析.doc

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1、酒店項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目相關(guān)參數(shù)：1、H棟的建筑參數(shù)：（單位：平方米）總建筑面積其中地上10層總面積地下一層商場(chǎng)面積地下二層車庫(kù)設(shè)備房面積2031821187083643148043說(shuō)明：目前需要運(yùn)作的部分為地上10層，總面積為：118708平方米。2、四星級(jí)酒店：臨高殿三號(hào)路一側(cè)單層面積：約4100平方米總面積：約41000平方米酒店房間數(shù)：每層61間標(biāo)準(zhǔn)間，8層共488間。酒店配套面積：一、二層面積總共8200平方米。主要供酒店配套營(yíng)業(yè)用，主要內(nèi)容包括：酒店大堂、商務(wù)中心、咖啡廳、中餐廳、西餐廳、酒店商場(chǎng)、桑拿健身中心、會(huì)議室等。3、酒店公寓：另外三側(cè)單層面積：約7770平方米總面

2、積：約77700平方米酒店公寓房間數(shù)：每層101間標(biāo)準(zhǔn)間，8層共808間。酒店公寓配套面積：一、二層面積總共15540平方米。主要供酒店公寓配套營(yíng)業(yè)用，主要內(nèi)容包括：酒店公寓大堂、商務(wù)中心、咖啡廳、各類中餐廳、西餐廳、中型超市、桑拿健身中心、洗衣中心、網(wǎng)吧、銀行、醫(yī)務(wù)中心、茶室、郵局、服裝精品店等。二、項(xiàng)目運(yùn)做思路：1、四星級(jí)酒店（委托凱萊國(guó)際酒店有限公司管理）四星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店：酒店房間全部出售，預(yù)計(jì)售價(jià)至少在4800元/平方米以上（含1300元/平方米的裝修），然后再以每平方米30元/月的價(jià)格返租20年，業(yè)主除了享受租金收益外，每年還可以免費(fèi)入住酒店12天。2、酒店公寓：酒店公寓全部出

3、售，預(yù)計(jì)售價(jià)至少在4200元/平方米以上（含700元/平方米的裝修）。一、財(cái)務(wù)分析：1、收益分析：說(shuō)明：A、單位成本的計(jì)算：2400元/平方米的購(gòu)入價(jià)，四星級(jí)酒店1300元/平方米的裝修及酒店公寓700元/平方米的裝修。B、酒店?duì)I業(yè)配套、酒店公寓配套營(yíng)業(yè)可作為投資公司長(zhǎng)期物業(yè)做出租收益，也可銷售。分析：A、若完全全部實(shí)現(xiàn)銷售，至少可實(shí)現(xiàn)盈利1293萬(wàn)元，B、若酒店?duì)I業(yè)配套不銷售，至少可實(shí)現(xiàn)盈利1096萬(wàn)元，還可留有物業(yè)8200平方米，每年租金約300萬(wàn)元。2、風(fēng)險(xiǎn)分析：銷售率與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系A(chǔ)、在不同銷售率情況下的盈利情況：（單位：人民幣）B、在不同銷售率情況下的回購(gòu)及裝修成本情況：（單位：

4、人民幣）C、分析四、總體分析1、銷售率對(duì)盈利的影響：a)銷售率在100%的情況下，投資公司可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)：10964萬(wàn)人民幣，獲得物業(yè)近8200平方米，市場(chǎng)價(jià)值在約3000萬(wàn)人民幣以上b)銷售率在90%的情況下，投資公司可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)：7861萬(wàn)人民幣，獲得物業(yè)近20000平方米，市場(chǎng)價(jià)值在約6000萬(wàn)人民幣以上。c)銷售率在80%的情況下，投資公司可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)：3567萬(wàn)人民幣，獲得物業(yè)近36000平方米，市場(chǎng)價(jià)值在約9000萬(wàn)人民幣以上。d)銷售率在70%的情況下，投資公司基本不會(huì)贏利，但可獲得物業(yè)近48000平方米，市場(chǎng)價(jià)值在約16000萬(wàn)人民幣以上。e)該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵：銷售率必須在70

5、%以上。2、對(duì)小業(yè)主實(shí)行7%—8%的投資回報(bào)銀行履約擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)A、酒店管理公司（如凱萊國(guó)際酒店）承租酒店可承受的租金作為一家星級(jí)酒店，考慮其體量大的原因，月租金在30－35元/平方米，整體酒店年租金在1476萬(wàn)元－1722萬(wàn)元之間，酒店管理公司完全可以承受。A、小業(yè)主7%-8%的投資回報(bào)銀行履約擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)權(quán)酒店銷售阻力只要保證月租金30－35元/平方米，完全可以實(shí)現(xiàn)7%-8%的投資回報(bào)率，銀行履約擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)就不存在，產(chǎn)權(quán)酒店銷售的阻力也會(huì)迎刃而解。3、風(fēng)險(xiǎn)化解A、本項(xiàng)目成本：酒店為3700元/平方米（2400+1300），酒店公寓為3100元/平方米（2400+700）。B、項(xiàng)目操

6、作前期以4800元/平方米（酒店）和4200元/平方米（公寓）銷售，在銷售率達(dá)60％以后，可以以成本價(jià)銷售，投資公司仍可以實(shí)現(xiàn)約7200萬(wàn)人民幣的利潤(rùn)及酒店配套營(yíng)業(yè)面積約8200平方米。C、投資風(fēng)險(xiǎn)完全可以化解。四、現(xiàn)金流分析項(xiàng)目　時(shí)間支付比例　金額項(xiàng)目定金　合同簽定日項(xiàng)目總額的10%28320000￥28,320,000一次付訖項(xiàng)目余款　14個(gè)月項(xiàng)目總額的90%　￥254,880,000小計(jì)　　　?。?83,200,000前期市場(chǎng)運(yùn)做費(fèi)用（售樓處裝修等費(fèi)用）合同簽定日至開(kāi)盤：約2個(gè)月　1500000￥1,500,000銷售推廣費(fèi)用開(kāi)盤導(dǎo)入期2個(gè)月項(xiàng)目銷售總額的1.5%?。?84,71

7、0　公開(kāi)期4個(gè)月項(xiàng)目銷售總額的1.5%　￥1,961,775　強(qiáng)銷期6個(gè)月項(xiàng)目銷售總額的1.5%?。?,231,400　持續(xù)期2個(gè)月項(xiàng)目銷售總額的1.5%?。?84,710小計(jì)　　　　￥10,262,595合計(jì)　　　?。?93,462,595項(xiàng)目　銷售進(jìn)度銷售比例　銷售收入銷售毛利　開(kāi)盤導(dǎo)入期2個(gè)月項(xiàng)目總額的10%?。?2,314,000￥12,100,000　公開(kāi)期4個(gè)月項(xiàng)目總額的25%?。?30,785,000￥30,250,000　強(qiáng)銷期