經(jīng)濟型酒店選址要素l.ppt

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1、經(jīng)濟酒店的選址要素格林豪泰無私與您共享成功經(jīng)驗?zāi)夸洺鞘羞x擇地理位置選擇城市交通因素物業(yè)周邊情況規(guī)劃物業(yè)周邊同業(yè)狀況物業(yè)自身狀況好的選址等于成功的一半選址需要注意多個方面的問題城市選擇首都、國家經(jīng)濟中心城市、直轄市。省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟中心城市。經(jīng)濟發(fā)達的城市,如蘇州,無錫。城市選擇-1城市選擇-2沿海、經(jīng)濟帶的輻射城市，交通樞紐城市,如南通,寧波。交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動發(fā)達的城市、全國經(jīng)濟100強縣級市人口數(shù)量及城市GDP較高城市蘇州2006年蘇州市區(qū)生產(chǎn)總值平均增長率達到25%

2、，預(yù)計未來五年該市市區(qū)生產(chǎn)總值將超越5000億,(06年4880億).統(tǒng)計顯示，目前該市有三星級（以上）酒店共40家,預(yù)測未來五年將達到60家，根據(jù)蘇州旅游協(xié)會推算商務(wù)經(jīng)濟型酒店的飽和容量為240家，目前該市商務(wù)經(jīng)濟型酒店只有大約74家,空缺較大,表明隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展該市商務(wù)經(jīng)濟型酒店尚有較大的發(fā)展空間。同時由于是著名的旅游城市，每年接待的境內(nèi)外游客數(shù)量非常多，酒店入住率始終保持在高位.蘇州旅游市場2005年蘇州市旅游、酒店以及相關(guān)經(jīng)濟指標旅游總收入524.92億元國內(nèi)旅游人數(shù)4135萬人次,收入162.62

3、億元境外入境旅游入境旅游人數(shù)181.49萬人次國際旅游外匯收入7.48億美元2006年相關(guān)經(jīng)濟指標在2005年的基礎(chǔ)上增長近30%地理位置選擇位于城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。地理位置選擇-1鄰近火車站、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域。鄰近城市知名的綜合類大學(xué)或教育區(qū)。鄰近高星級酒店聚集區(qū)或靠近知名星級飯店。地理位置選擇-2城市交通因素交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因為

4、地鐵的覆蓋面廣、客流量大；現(xiàn)有酒店調(diào)查城市交通因素-1交通流動性好，進出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最好不是單行線、有良好的可視性和可進入性在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達商業(yè)中心、機場、車站的公交站線為好。鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。城市交通因素-2上海地鐵1號線沿途形成的幾大商圈已經(jīng)成為上海商業(yè)核心。上海軌道交通線的日客流量已達到了130多萬人次，其中1號線的日均客量達60.21萬人次。北京地鐵目前日客運量15

5、0萬人次左右，北京地鐵2007年五一黃金周1日至7日共運送乘客1065萬人次，其中5月1日客運量為180.34萬人次。具有良好的可見性，最好是“金角　銀邊”（十字路口），最好有一定的　廣告位。最好鄰近城市某個標志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項目城市交通因素-3金角銀邊物業(yè)周邊情況規(guī)劃潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃，哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。選址所在位置是否在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營期內(nèi)，有無動遷可能。未來物業(yè)周邊規(guī)劃-1城市規(guī)劃圖選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對

6、賓館經(jīng)營有利的市政規(guī)劃（如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等）。未來物業(yè)周邊規(guī)劃-2商業(yè)與配套客流量;是否具有可停留性;1公里范圍內(nèi)有相應(yīng)的配套;與公共場所相鄰;附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的數(shù)量;基本情況;可停留性人口與客源經(jīng)營區(qū)域人口狀況;結(jié)構(gòu)層次;經(jīng)濟收入;流動人口數(shù)量;酒店潛在客源流量物業(yè)周邊同業(yè)狀況競爭對手的等級客源結(jié)構(gòu)出租率平均房價經(jīng)營情況※選址時一定要考慮客流的主要流線會不會被競爭對手攔截該物業(yè)方圓3公里內(nèi)可能的競爭對手情況物業(yè)自身狀況利用舊廠房、辦公樓、舊旅館進行改

7、造，也可指定標準新建；2000平米－20000平米；建筑物寬度在14-18米之間；層高希望達到3米，框架結(jié)構(gòu)；有電梯梯位最好，獨幢建筑為佳建筑、改造條件水－用水額度不低于0.3噸/天/房間；電－用電不低于0.1KVA/㎡；有煤氣或天然氣管道可以接入；排污納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊－最好留有總機或一定的直線電話，有線電視，供暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位基礎(chǔ)設(shè)施周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場的流程，有回車路線，停車位在20個左右；房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使

8、用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛?；該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)其他物業(yè)結(jié)構(gòu)物業(yè)產(chǎn)權(quán)用水額度用電額度煤氣排污停車場重要因素-1物業(yè)方面：出房率（建筑面積/客房數(shù)）物業(yè)改造成本房屋租金預(yù)測運營成本預(yù)測平均房價簽約年限重要因素-2成本方面：謝謝大家！