別墅項(xiàng)目策劃商業(yè)計(jì)劃書.doc

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1、高爾夫不墅項(xiàng)目商業(yè)打算書（完整版）29/292010年1月29/29目錄結(jié)構(gòu)項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目背景及進(jìn)展概況1、我國(guó)高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2、我國(guó)高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望二、項(xiàng)目介紹及實(shí)施方案1、項(xiàng)目總體情況2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路3、項(xiàng)目建設(shè)差不多方案4、項(xiàng)目功能分區(qū)及要緊內(nèi)容三、項(xiàng)目所在都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、宏觀層面2、客戶定位3、產(chǎn)品定位4、定價(jià)策略5、銷售策略四、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、交通優(yōu)勢(shì)：29/292、規(guī)模優(yōu)勢(shì)3、稀缺優(yōu)勢(shì)4、文化優(yōu)勢(shì)：五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避對(duì)策1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策六、投資估算和開(kāi)發(fā)打算（估算內(nèi)容為高爾夫球場(chǎng)建設(shè)+會(huì)員股東的不墅建設(shè)）1、項(xiàng)

2、目投資估算2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打算七、財(cái)務(wù)與投資價(jià)值分析結(jié)論29/29項(xiàng)目可行性分析一、項(xiàng)目背景及進(jìn)展概況1.我國(guó)高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1.1我國(guó)高爾夫房地產(chǎn)整體市場(chǎng)1984年，第一座高爾夫球場(chǎng)即中山溫泉高爾夫鄉(xiāng)村俱樂(lè)部建成，宣告高爾夫在中國(guó)大陸正式落地。此后，高爾夫球場(chǎng)在中國(guó)大量進(jìn)展。短短二十多年的進(jìn)展，球場(chǎng)如雨后春筍，差不多突破了300家，并以逐年上升的比例遞增。1.2京、廊坊高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀?北京、廊坊周邊高爾夫球場(chǎng)進(jìn)展情況n北京周邊高爾夫球場(chǎng)進(jìn)展情況29/29初步統(tǒng)計(jì)：北京市有43個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，泛北京范圍內(nèi)有8個(gè)大型的高爾夫球場(chǎng)。遠(yuǎn)郊圈和中心圈內(nèi)要緊有十個(gè)高爾夫球場(chǎng)相對(duì)

3、集中的板塊，分不為十三陵水庫(kù)圈，潮白河圈，西山圈，亞奧圈，機(jī)場(chǎng)板塊，燕郊潮白河，通州永定河，京南，京西永定河，京西板塊。n廊坊及周邊高爾夫球場(chǎng)進(jìn)展情況環(huán)北京地區(qū)有8個(gè)高爾夫球場(chǎng)，要緊集中在廊坊和保定涿州地區(qū)。其中廊坊市內(nèi)有2個(gè)，燕郊2個(gè)，香河1個(gè)；涿州3個(gè)。?北京及廊坊高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)意義上，高爾夫球場(chǎng)的收入有直接的會(huì)籍銷售收入，會(huì)員、非會(huì)員打球消費(fèi)（收入），賓館、酒店、專賣店、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、SPA等營(yíng)業(yè)收入。高爾夫新興的收入增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)自于：頂級(jí)富豪住宅銷售收入、高爾夫旅游和高爾夫競(jìng)賽等。新興收入增長(zhǎng)迅速，大有趕超之勢(shì)。?北京—廊坊高爾夫不墅市場(chǎng)分析29/29n北京及周邊地

4、區(qū)不墅分布據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市高爾夫不墅物業(yè)，總數(shù)差不多達(dá)到20多個(gè)。從不墅與球場(chǎng)位置關(guān)系看，分為兩大類：場(chǎng)內(nèi)不墅和場(chǎng)外不墅，以場(chǎng)外不墅為主。從建設(shè)主體看，場(chǎng)內(nèi)不墅以開(kāi)發(fā)商與球場(chǎng)投資建設(shè)方為同一方為主。早期球場(chǎng)和不墅通常先后規(guī)劃，先后建設(shè)；近幾年多為同期規(guī)劃先后建設(shè)，或同期建設(shè)。場(chǎng)外不墅一般先有球場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商借勢(shì)開(kāi)發(fā)不墅。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年底前，北京將有45個(gè)高爾夫球場(chǎng)，其中15個(gè)項(xiàng)目附帶高爾夫不墅項(xiàng)目，其中10個(gè)為同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，5個(gè)項(xiàng)目為兩個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)。廊坊地區(qū)及周邊有8個(gè)高爾夫球場(chǎng)，其中5個(gè)項(xiàng)目帶有不墅項(xiàng)目，2個(gè)項(xiàng)目預(yù)備建設(shè)不墅或公寓項(xiàng)目。1.3三亞高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)

5、?三亞高爾夫球場(chǎng)進(jìn)展概況據(jù)易居中國(guó)不完全統(tǒng)計(jì)，三亞市及周邊有七個(gè)高爾夫球場(chǎng)。目前已建成的全部為18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，其中有兩個(gè)球場(chǎng)的規(guī)劃球洞數(shù)分不為36洞和54洞，即2-3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)。海南省高爾夫球場(chǎng)分布圖29/29紅棠灣其分布要緊圍繞三亞市的海岸線且多建設(shè)在風(fēng)景區(qū)內(nèi)，其定位多為度假型球場(chǎng)。表1-8：三亞市高爾夫球場(chǎng)情況?三亞高爾夫不墅市場(chǎng)情況n三亞高爾夫不墅市場(chǎng)概況易居監(jiān)測(cè)發(fā)覺(jué)，三亞高爾夫球場(chǎng)大多配建有不墅，其中早期的高爾夫球場(chǎng)其配建不墅是為方便會(huì)員來(lái)此打球提供的，比如日出觀光高爾夫球場(chǎng)；近期開(kāi)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)，其住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模大，面對(duì)的客群不僅是會(huì)員客戶，而是寬敞的房地產(chǎn)置

6、業(yè)客戶，比如亞龍灣高爾夫球場(chǎng)和清水灣。三亞的高爾夫不墅市場(chǎng)處于進(jìn)展的起步時(shí)期，高爾夫不墅在建及建成項(xiàng)目較少。究其緣故，與大部分三亞高爾夫球場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)刻較短、處于試營(yíng)業(yè)時(shí)期、相關(guān)住宅配套尚未開(kāi)發(fā)有關(guān)。2.我國(guó)高爾夫房地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望?頂級(jí)不墅中高爾夫不墅升值潛力最大29/29上世界90年代，高爾夫不墅的消費(fèi)者要緊是境外人士；到2000年，國(guó)內(nèi)的消費(fèi)者日漸增多；2007年，高爾夫不墅70％的買家是國(guó)內(nèi)成功人士。從價(jià)格走勢(shì)上來(lái)看，高爾夫不墅較之其它頂級(jí)不墅價(jià)格上漲更快，因?yàn)樗呦∪毙?。?guó)外高爾夫不墅的售價(jià)一般比一般不墅要高出3~4倍，而舉辦過(guò)頂級(jí)高爾夫賽事的球場(chǎng)不墅售價(jià)甚至可達(dá)一般

7、不墅的10倍以上。?球場(chǎng)與不墅相互依托支持在國(guó)內(nèi)現(xiàn)時(shí)期單靠球場(chǎng)自身開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收支平衡難度專門大，真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)。球場(chǎng)之后跟進(jìn)的往往是房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如不墅、會(huì)所等。球場(chǎng)除必要設(shè)施外，多設(shè)計(jì)為不墅或高級(jí)公寓，以加快投資回收。高爾夫球場(chǎng)與不墅相互依托與支持，進(jìn)入良性的運(yùn)營(yíng)循環(huán)，能夠達(dá)到雙贏的效果。二、項(xiàng)目介紹及實(shí)施方案1.項(xiàng)目總體情況?項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位圖29/29本項(xiàng)目地塊位于廊坊萬(wàn)莊生態(tài)城藝林文化公園內(nèi)，北側(cè)緊鄰北京市大興區(qū)，項(xiàng)目距離京津塘高速路采育出口十公里，駕車至北京CBD中心