永豐商業(yè)街策劃案.doc

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1、歐陽修商業(yè)街全程營銷策劃方案（2005/7/20）目錄117/117第一部分市場調(diào)研分析一、永豐縣商業(yè)市場整體情況研究二、針對(duì)性商業(yè)環(huán)境調(diào)查分析三、典型商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格情況調(diào)查分析四、目前在售、在建商鋪情況調(diào)查分析五、小結(jié)六、永豐縣城商鋪經(jīng)營者調(diào)查分析第二部分項(xiàng)目分析一、優(yōu)勢與機(jī)會(huì)點(diǎn)二、劣勢及威脅點(diǎn)第三部分項(xiàng)目定位一、產(chǎn)品部分二、產(chǎn)品功能部分三、建筑內(nèi)部空間的組織四、建筑環(huán)境定位117/117五、街區(qū)功能定位六、目標(biāo)客戶定位七、物業(yè)服務(wù)定位第四部分營銷戰(zhàn)略一、差異化營銷戰(zhàn)略二、差異化營銷的基礎(chǔ)第五部分項(xiàng)目行銷策略一．總體策略二、機(jī)會(huì)點(diǎn)三、困難點(diǎn)四、本策略執(zhí)行中必須預(yù)見和理解的問題五、租金提升

2、策略及手法六、目標(biāo)客戶與相應(yīng)的銷售措施七、返租及租金返還策略八、銷售策略117/117九、行銷節(jié)奏策略十、行銷渠道方式類型第六部分項(xiàng)目價(jià)值分析一、從兩個(gè)方面分析本案物業(yè)的價(jià)值所在二、從項(xiàng)目周邊市場商鋪?zhàn)饨鹎闆r看項(xiàng)目價(jià)值三、以市場比較法進(jìn)行售價(jià)的評(píng)估四、本項(xiàng)目價(jià)值綜述第七部分營銷推廣策略一、原則二、概念定位三、媒體創(chuàng)新四、階段性營銷策略117/117第一部分市場調(diào)研分析◆調(diào)查時(shí)間2005年6月13日——2005年7月6日◆調(diào)查方法實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查采用實(shí)地入戶調(diào)查和沿街問詢調(diào)查結(jié)合，并輔助當(dāng)?shù)卣冀?jīng)濟(jì)信息狀況、趨勢◆調(diào)查目的117/117分析永豐縣商業(yè)環(huán)境及歐陽修商業(yè)街目

3、標(biāo)客戶購買行為及心態(tài)，為項(xiàng)目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù)?！粽{(diào)查范圍永豐縣主要商業(yè)市場、專業(yè)市場及沿街商鋪商鋪經(jīng)營戶、投資者◆調(diào)查項(xiàng)目1．永豐縣商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2．永豐縣商業(yè)形態(tài)3．永豐縣經(jīng)營商戶4．競爭物業(yè)狀況117/117一、永豐縣商業(yè)市場整體情況研究1、總體概況???永豐縣位于江西省中部，距京九鐵路、105國道22公里，有二級(jí)公路與之相通，其中，泉畢高速公路、贛粵高速離本地約11公里，南下北上方便快捷。?永豐主要產(chǎn)業(yè)為制藥、針織服裝、碳酸鈣、磷產(chǎn)化工、食品。永豐人民勤勞樸實(shí)，喜愛種植蔬菜，尤其是辣椒，遠(yuǎn)近聞名。蔬菜出口成為永豐縣一大支柱產(chǎn)業(yè)。2、市場格局目前,整個(gè)永豐縣城的市場由中心

4、向外可以劃分為如下幾個(gè)部分：·核心商業(yè)圈——以時(shí)代廣場為中心帶狀商圈。·次級(jí)商業(yè)圈——時(shí)代廣場往外200米范圍內(nèi)。·外圍商業(yè)圈——包括老城區(qū)、迎賓大道周邊、商貿(mào)城。本案處于此范圍內(nèi)?！ば屡d商業(yè)圈——包括貿(mào)易廣場及周邊輻射區(qū)域、躍進(jìn)西路、歐陽修大道·主要商業(yè)街——恩江南、北路、迎賓大道、龍崗南、北路、躍進(jìn)路、直街?？偟膩碚f：117/1171、整個(gè)永豐縣市場分布布局上相對(duì)比較集中，基本上是以時(shí)代廣場為核心發(fā)展分布，輻射范圍在200米以內(nèi)，經(jīng)營品種齊全，基本滿足城鄉(xiāng)人們的商業(yè)配套需求。2、由于多年的積累，整體商業(yè)格局形成了一定市場的專業(yè)性和規(guī)模性，批發(fā)與零售同步發(fā)展。二、針對(duì)性商業(yè)環(huán)境分析1、

5、商業(yè)形態(tài)分析主要商業(yè)形態(tài)代表示例主要分布區(qū)域評(píng)價(jià)傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)商品陳列雜亂檔次低購物中心甘雨亭商場時(shí)代廣場市民購物中心，硬件設(shè)施佳，購物環(huán)境好專營店報(bào)喜鳥七匹狼大光明眼鏡金盾柒牌恩江北路直街龍崗北路裝修好，服務(wù)意識(shí)好，能跟上時(shí)代潮流超市寶嘉旺超市萬客隆超市時(shí)代廣場數(shù)量不夠多，貨品略不足，裝修一般117/117市場類五金、布匹、電子、食品、汽配、廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)市場種類齊全，但大都停留在初級(jí)經(jīng)營水平，市場環(huán)境、管理水平落后農(nóng)貿(mào)類種業(yè)、飼料、獸藥、農(nóng)具龍崗南路迎賓大道農(nóng)業(yè)局旁環(huán)境差、檔次低、規(guī)模小特色專營專業(yè)經(jīng)營建材、摩托（電動(dòng)車）、農(nóng)機(jī)貿(mào)易廣場裝修好市場種類齊全購物環(huán)境好酒

6、店賓館類恩江賓館永豐賓館永陵賓館廣泛分布在商業(yè)區(qū)內(nèi)裝修精良服務(wù)態(tài)度好有特色休閑娛樂類天地豪情、金谷園、天使養(yǎng)生堂、名之緣茶座、康樂茶座、佳人茶恩江北路、躍進(jìn)路休閑環(huán)境不佳，但近年來大多開始注意裝修水平的提升及娛樂項(xiàng)目的改進(jìn)綜述·永豐縣商業(yè)物業(yè)從質(zhì)量和數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類相對(duì)齊全，數(shù)量較多，但都停留在低價(jià)經(jīng)營管理水平，缺少良好經(jīng)營、購物環(huán)境，商業(yè)形象有待提升，管理水平有待提高。作為一種商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。2、主要商區(qū)及市場分析■商業(yè)核心區(qū)：時(shí)代廣場117/117時(shí)代廣場位于永豐縣城的中心，而且由于其休閑功能，使得時(shí)代廣場成為縣城最繁華、人流最大的地方。全縣最大的商場

7、、超市—甘雨亭購物商場、寶嘉旺超市、萬客隆超市太平洋商場、新華書店等都云集于此。租金范圍為50-75元每平方米每月，是縣城最貴的地段。由于時(shí)代廣場南面的杰升商業(yè)街還在建設(shè)中，商業(yè)尚未進(jìn)駐，以下是時(shí)代廣場所現(xiàn)階段的主要經(jīng)營情況：經(jīng)營業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比重商場212.5﹪超市212.5﹪文體書店212.5﹪服飾318.75﹪美容16.25﹪婚車鮮花總匯16.25﹪電車專賣16.25﹪五金交化16.25﹪影碟出租212.5﹪總匯16100﹪（