xx商業(yè)街銷售策劃案

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1、萬科城商業(yè)街銷售策劃案萬科城商業(yè)街銷售策劃案第一部分：項目概況分析1、????項目基本概況2、????項目SWOT分析3、????區(qū)域市場環(huán)境概況分析4、????投資客戶群體特征分析第二部分：項目概念性推廣建議1、????項目案名建議2、????項目推廣宣傳主題建議3、????媒體鈔作推廣方向及內(nèi)容概要計劃第三部分：項目營銷推廣策略建議1、????營銷階段時間節(jié)點設(shè)定計劃第一部分：項目銷售策劃核心思路主題詞：街鋪??投資??算帳一、項目本質(zhì)：一個真正意義上的街鋪銷售產(chǎn)品因為：1、街鋪，才是投資之王。2、街鋪，才是永遠(yuǎn)，才有穩(wěn)定的收益和回報3、有眾多投

2、資者爭相追捧。二、市場反應(yīng)1、一些小型項目，其街鋪數(shù)量有限，無須大量推廣，即告售完。2、部分“偽街鋪”項目在銷售。例“東大街”“東方茶宮”3、市場中很久沒有出大型街鋪銷售項目了。三、客戶特點高端投資市場一間街鋪往往價值在80萬-100萬以上，其首期款也在30-40萬以上。這樣的高端投資客戶群，根據(jù)我司近6年的商鋪銷售代理經(jīng)驗，雖然客路來源廣泛，包括：小企業(yè)主、企業(yè)高層、公務(wù)員、專業(yè)人士，甚至武警、部隊等多方面人士。他們共同的特點是：算帳清楚??????????不易被小誘惑引導(dǎo)????????????雖然也受宣傳所引導(dǎo)，堅持自我判斷。四、常犯錯誤藐視投

3、資者“博彩型”的產(chǎn)權(quán)式小商鋪，可能僅需投入1—2萬，而“永遠(yuǎn)的街鋪”首期款至少需30-40萬，客戶心態(tài)截然不同。一些項目，如皇冠假日、現(xiàn)代城等項目，策劃人、廣告人以賣小商鋪的辦法，賣大商鋪，遭遇失敗。五：銷售核心決不僅僅是只依靠絢爛的包裝，還要把投資者的帳算得清清楚楚。對應(yīng)策略：必須站在客戶角度創(chuàng)建明晰的價值支撐體系及投資財務(wù)測算的基礎(chǔ)上，方能實現(xiàn)銷售。市場比較法收益還原法項目概況分析1、????項目基本概況????2地理位置：項目位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗高新產(chǎn)業(yè)園，坂雪崗大道與高新產(chǎn)業(yè)園沖之大道、隆平路交匯處。緊鄰華為技術(shù)、新天下集團軟件城、富

4、士康等大型高新技術(shù)科研基地，距離梅林關(guān)口約5公里，距離福田中心區(qū)約8公里。?2???整體占地：397883.5平方米????總建筑面積：437670平方米2????2商業(yè)建筑面積：30000平方米（其中一期22000平方米，二期8000平方米）????住宅建筑面積：397883.5平方米2???2?建筑覆蓋率：低于30％????綠化率：大于30％2????容積率：1.12????2規(guī)劃人口：約計4000戶2、????項目SWOT分析S——項目優(yōu)勢分析????ü全部為獨立式商業(yè)街鋪，最為商業(yè)投資者所青睞；????ü絕大部分街鋪結(jié)構(gòu)尺寸合理實用，門面進(jìn)深

5、比例適當(dāng)，無過多異形商業(yè)鋪面，實用面積空間良好；????ü從建筑規(guī)劃特點看，異地風(fēng)情建筑特點，臨湖相伴，絕含風(fēng)情休閑商業(yè)氛圍；????ü龍崗衛(wèi)星城/城市化高速進(jìn)程，龍華坂田、坂雪崗關(guān)外鄰近區(qū)域市場發(fā)展空間大；????ü休閑娛樂綜合性街區(qū)商業(yè)，大型社區(qū)商業(yè)圈街鋪目前最為商業(yè)投資市場關(guān)注方向；????實力發(fā)展商——萬科品牌的后盾；ü????ü獨立集中的大社區(qū)商業(yè)品牌——萬科新造城運動的商業(yè)休閑天地????ü坂雪崗片區(qū)高檔次大型商住社區(qū)以及高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)眾多高消費群體的商業(yè)消費支持力；????高新科技園區(qū)基地遠(yuǎn)大的升值前景；ü????ü多個著名商家（百貨、餐

6、飲）品牌組合，多功能性商業(yè)業(yè)態(tài)的架構(gòu)補充，創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)新典范；????ü后期物業(yè)管理以及經(jīng)營管理精細(xì)、出色的規(guī)劃與推廣，打造紅火商業(yè)經(jīng)營氛圍；????ü項目周邊道路規(guī)劃完善，輻射通達(dá)區(qū)域廣泛，交通可謂四通八達(dá)。W——項目劣勢分析????商鋪總價高，首付高；ü????ü項目周邊商業(yè)氣候缺乏，存在培育期經(jīng)營風(fēng)險；????項目周邊部分便利性商業(yè)業(yè)態(tài)的租金水平較底；ü????ü市場客戶群體對項目區(qū)域商業(yè)銷售價格的評估水位并不顯高，觀望性強烈；O——項目機會點分析????ü區(qū)域衛(wèi)星新城/郊區(qū)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，提供市場發(fā)展空間；????ü主力商業(yè)經(jīng)營商家的招商進(jìn)

7、入，項目整體商業(yè)經(jīng)營氛圍具備更實際的引導(dǎo)性以及借鑒性作用，提升投資者出租創(chuàng)收的信心；????ü包圍于多個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園地之中，商業(yè)經(jīng)營具備良好高素質(zhì)高消費能力支持；????ü城市規(guī)劃4號地鐵、輕軌的建立，區(qū)域距離以及暢通情況更為樂觀；????ü區(qū)域開發(fā)建設(shè)（商住社區(qū)、高新基地等）的區(qū)域引動。T——項目威脅點分析????1、鄰近中海等新商住社區(qū)的商業(yè)影響；ü???ü?龍華、布吉、龍崗中心區(qū)商業(yè)氛圍的競爭；????其它同期銷售商鋪的影響；ü????ü部分不可預(yù)估情況（如：戰(zhàn)爭、非典）3、投資客戶群體特征分析1、核心商戶圈：布龍二鎮(zhèn)區(qū)域1）布吉、龍華鎮(zhèn)本地

8、居民??????這部分投資客主要以布吉以及等周邊區(qū)域的居民為主，其主要特征是：????2對龍崗區(qū)，特別是坂田