智慧園地塊營銷策劃報告.ppt

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1、制高點策略與聯(lián)合訴求研究——智慧園地塊營銷策劃報告開篇語國家級園林城市—2008年2月13日常州已經(jīng)驗收審議通過。國家級文明城市—常州正在進行最后的沖刺。國家創(chuàng)新型城市—常州”十二五”期間城市發(fā)展目標和前進方向。常州恐龍園—悠久城邦的新名片，讓常州以外的人重新審視這個城市。常州太湖灣—以嬉戲谷為主題的又一張體現(xiàn)常州閑適生活特色的優(yōu)美之地。西太湖“濱湖新城”—創(chuàng)新、生態(tài)、宜居、休閑戰(zhàn)略高地?！盀I湖新城”，常州市政府重點打造的生態(tài)之湖、休閑之湖、創(chuàng)新之湖、宜居之湖，是未來發(fā)展新的增長極，有望成為常州乃至長三角的靚麗名片。集

2、大成者，借力打力，與城市共發(fā)展，贏未來一方天地！本案依托“創(chuàng)新型”和“西太湖”兩面大旗，需提升至戰(zhàn)略高度考量！項目思維路徑目標下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性項目核心問題界定項目目標與訴求方向項目基本面分析市場競爭與細分目標客群及SWOT分析策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容提報結(jié)構(gòu)投標成果引言：立足本我，借勢區(qū)位發(fā)展，慎重對待競品，是本項目成功的前提。目標下的戰(zhàn)略思考借力打力尋求制高點市場定位與項目總調(diào)性項目核心問題界定項目目標與訴求方向策略的落地與實施營銷推廣相關(guān)內(nèi)容項目基本面分析市場競爭與細分目

3、標客群及SWOT分析本案產(chǎn)品分析周邊規(guī)劃情況片區(qū)競爭調(diào)研PART1:項目基本面分析a、本案產(chǎn)品分析【地塊現(xiàn)狀】規(guī)劃用地：37.63萬容積率：1.2-1.8東西長度：約720米南北長度：約540米北側(cè)有中波發(fā)射塔會綠楊路荷香路高科技生態(tài)商務(wù)園，研發(fā)、展示、休閑、居住于一體——商辦不低于60%，分兩個區(qū)域開發(fā)，啟動區(qū)共設(shè)五大區(qū)塊北區(qū)：渠北區(qū)南區(qū)：啟動區(qū)32.6萬D：住宅8.4萬C：研發(fā)9.5萬A：管委會2萬E：辦公區(qū)9.6萬B：商業(yè)區(qū)3.2萬【項目總況】本案產(chǎn)品分析觀湖公寓、生態(tài)情景洋房及花園庭院式辦公——現(xiàn)代風格產(chǎn)品，共

4、有D、E兩大區(qū)塊【銷售產(chǎn)品】D區(qū)E區(qū)本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風區(qū)塊【面積配比】本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風區(qū)塊【公寓產(chǎn)品】本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風區(qū)塊【花園洋房】本案產(chǎn)品分析觀湖公——現(xiàn)代風區(qū)塊【辦公產(chǎn)品】b、周邊規(guī)劃情況發(fā)展定位：美麗西太湖武進西部新城[武進經(jīng)發(fā)區(qū)]武進經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（簡稱經(jīng)發(fā)區(qū)）位于常州市西南翼，瀕臨西太湖（滆湖），是目前政府重點打造片區(qū)。發(fā)展中逐漸形成了四個產(chǎn)業(yè)基地和一個生態(tài)休閑區(qū)，未來將按照“美麗西太湖”和武進“西部新城”的發(fā)展定位，成為集生態(tài)、休閑、科研、居住為一體的湖濱新城。經(jīng)發(fā)區(qū)國際智慧

5、園新材料產(chǎn)業(yè)園醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)基地裝備制造業(yè)基地滆湖西太湖休閑生態(tài)區(qū)本案周邊規(guī)劃情況【區(qū)域開發(fā)背景】長三角經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型長三角正進入產(chǎn)業(yè)升級階段，經(jīng)濟發(fā)展也由二產(chǎn)推向二三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的“雙輪驅(qū)動”轉(zhuǎn)型。休閑度假業(yè)快速增長，濱水景觀地區(qū)開發(fā)改造成發(fā)展趨勢隨著收入水平的不斷提高，多樣性的高品位、個性化、健康化休閑度假需求必會快速增長。無錫太湖新城，蘇州金雞湖區(qū)等的開發(fā)就是先例。蘇南第二大湖泊，交通配套便利西太湖僅內(nèi)湖面積就達14平方公里，接近蘇州金雞湖的一倍。常州市中心到西太湖直線距離約15公里，高架延伸線建好后，15分鐘即達。已

6、建成的沿江高速穿湖而過；建設(shè)中的西繞城高速聯(lián)結(jié)南北，極大拓展了西太湖的外圍交通空間。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域發(fā)展目標】政府支持，產(chǎn)業(yè)支撐下的“濱湖新城”強大的政府支持便捷的交通條件堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢日趨完善的配套產(chǎn)業(yè)居住旅游以生態(tài)為本底，以生態(tài)休閑旅游產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導，以人居地產(chǎn)及其它城市配套基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)為輔助的現(xiàn)代湖濱生態(tài)休閑新城。產(chǎn)業(yè)——常州新型產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（生態(tài)科貿(mào)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生態(tài)休閑）；旅游——長三角生態(tài)休閑不生態(tài)旅游目的地；居住——高品質(zhì)人居主題社區(qū)。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域規(guī)劃效果】蘇南僅次于太湖的第二

7、大湖泊，長三角休閑旅游目的地滆湖地塊出讓聚集區(qū)域◆房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺，但規(guī)模將嚴格控制。根據(jù)規(guī)劃，17平方公里的土地上，地產(chǎn)開發(fā)的面積比重不超過20%。◆越靠近岸線，開發(fā)強度將越低，游客在岸線任何位置，都能毫無遮擋地看到整個環(huán)湖美景?！魠^(qū)域內(nèi)2011年成交地塊13起，占武進總數(shù)的30%以上。◆星河地產(chǎn)，新城地產(chǎn)，百興集團，泰富集團，亞邦集團，欣聯(lián)集團，亞盟國際投資等眾多大牌開發(fā)商已經(jīng)進駐西太湖。周邊規(guī)劃情況【區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)】武進乃至常州又一新開發(fā)熱土，眾多開發(fā)企業(yè)已進駐周邊規(guī)劃情況【區(qū)域現(xiàn)有配套】名都國際會議中心星韻學

8、校江蘇電大武進學院花鳥園c、片區(qū)競爭調(diào)研【調(diào)研構(gòu)架】★武進城區(qū)直接競爭潛在競爭干擾競爭直接競爭——本案周邊項目及地塊延政路以北，本案周邊在推項目及待推未開盤項目。潛在競爭——西太湖沿湖周邊項目延政路以南，西太湖以北已出讓及待出讓地塊的待推項目。干擾競爭——武進城區(qū)板塊項目主要指武進城區(qū)中高端項目，購買者多為非必須購買自住型，以投資