[精選]某地塊營(yíng)銷策劃報(bào)告.pptx

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1、項(xiàng)目招標(biāo)書內(nèi)容要求概要分析煙臺(tái)往年市場(chǎng)，分析及預(yù)測(cè)住宅的發(fā)展指標(biāo)及方向研究分析項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)的狀況簡(jiǎn)要分析項(xiàng)目所屬區(qū)域特征以及地塊有事劣勢(shì)，機(jī)會(huì)及威脅調(diào)查分析住宅需要市場(chǎng)就擬發(fā)展項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位建議市調(diào)提綱對(duì)于該項(xiàng)目的其他說(shuō)明及建議項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書主要內(nèi)容組成部分報(bào)告主體：項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報(bào)告附件1：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃合作方式附件2：市場(chǎng)調(diào)研提綱附件3：公司介紹及項(xiàng)目服務(wù)團(tuán)隊(duì)附件4：項(xiàng)目規(guī)劃與廣告標(biāo)識(shí)部分主體報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題界定發(fā)展戰(zhàn)略整體定位客戶目標(biāo)及限制

2、條件項(xiàng)目整體利潤(rùn)最大化；兼顧社會(huì)效應(yīng)、政府形象；啟動(dòng)區(qū)快速回籠資金；執(zhí)行9070戶型面積配比；客戶目標(biāo)限制條件舊改項(xiàng)目，村企合作，成本有數(shù);首次進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)領(lǐng)域；企業(yè)背景可建設(shè)用地面積約316畝，其中含約6萬(wàn)平米還遷房，1:1.5戶位比，建安成本增加不少；非既定剛性要求，項(xiàng)目將從集中解決項(xiàng)目自身與市場(chǎng)之間的關(guān)鍵問(wèn)題入手，達(dá)成解決客戶問(wèn)題的根本目的客戶目標(biāo)中“利潤(rùn)、快速消化”，屬常規(guī)性要求，非完全既定的剛性要求；客戶目標(biāo)中“兼顧政府形象”，緣于開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的政府形象關(guān)系要求，項(xiàng)目把握一定的尺

3、度即可，非完全既定的剛性要求；項(xiàng)目自身?xiàng)l件與市場(chǎng)之間的問(wèn)題，是項(xiàng)目唯一的核心問(wèn)題，項(xiàng)目將完全從解決市場(chǎng)問(wèn)題的角度入手；客戶目標(biāo)解釋客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題界定發(fā)展戰(zhàn)略整體定位主體報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)項(xiàng)目位于福山區(qū)邊緣福山區(qū)是煙臺(tái)市區(qū)中唯一不臨海區(qū)域項(xiàng)目地處福山區(qū)西邊緣，交通生活設(shè)施有待進(jìn)一步完善。項(xiàng)目位置項(xiàng)目區(qū)位地處福山邊緣周邊較為通達(dá)但公交線路極少項(xiàng)目臨匯福街、奇泉路，直達(dá)永達(dá)街和港城西大街，通達(dá)度較高；從道路與城市功能區(qū)域的連結(jié)分析，永達(dá)街和福海路是項(xiàng)目連結(jié)主城區(qū)最主要的道路；從

4、永達(dá)街轉(zhuǎn)入奇泉路，需經(jīng)過(guò)項(xiàng)目北側(cè)工業(yè)園，工業(yè)園形象影響整體區(qū)位形象；項(xiàng)目周邊僅有一條公交線路通過(guò)；項(xiàng)目交通周邊區(qū)域成熟度較低生活配套不完善項(xiàng)目處福山西邊緣，除東側(cè)為舊村落以外，南西北側(cè)均不為人居生活區(qū)；北側(cè)為工業(yè)區(qū)和南側(cè)為天然氣站均與項(xiàng)目地塊相鄰，給項(xiàng)目帶來(lái)不利影響生活配套東側(cè)為待改造中舊村落西側(cè)是較好山體遠(yuǎn)景北側(cè)是輕工業(yè)園南側(cè)山體植被臨近項(xiàng)目有天然氣站在客戶訪談中發(fā)現(xiàn)，除片區(qū)客戶外，對(duì)區(qū)域較陌生，對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí)是“工業(yè)區(qū)、污染、西邊”；北側(cè)工業(yè)園有一定異味氣體發(fā)散；項(xiàng)目西側(cè)有天然泉水供應(yīng)

5、，極被本區(qū)域客戶認(rèn)可項(xiàng)目四至規(guī)模較大、中等密度山地特征明顯項(xiàng)目后期在規(guī)劃上有較大的發(fā)揮空間占地316畝，總建筑面積在36萬(wàn)平米左右容積率1.7左右；地塊有一定的高差，山地特征明顯，規(guī)劃發(fā)揮的空間較大項(xiàng)目本體項(xiàng)目界定位于煙臺(tái)價(jià)值洼地的較大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅未來(lái)一兩年內(nèi)，隨著周邊大多村落合作與開發(fā)建設(shè)中，福山市場(chǎng)上共贏與競(jìng)爭(zhēng)格局將得到充分展現(xiàn)；中國(guó)開發(fā)龍頭企業(yè)-萬(wàn)科即將入住福山，勢(shì)必將福山房地產(chǎn)整體價(jià)格水平、開發(fā)程度、贏利能力帶到新的高度。在開發(fā)區(qū)土地日趨緊張下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)大企紛紛轉(zhuǎn)駐福山區(qū)

6、，啤酒業(yè)鋼鐵業(yè)等給福山人帶來(lái)大量就業(yè)機(jī)會(huì)，居住需要也隨之日益劇增。項(xiàng)目屬性：位于城市邊緣陌生區(qū)域的大規(guī)模開發(fā)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)SWOT分析主體報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)客戶目標(biāo)分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題界定發(fā)展戰(zhàn)略整體定位市場(chǎng)分析市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)選擇宏觀市場(chǎng)情況區(qū)域市場(chǎng)情況中觀市場(chǎng)情況宏觀市場(chǎng)因素影響·走過(guò)冰與火的2009，2010更是水生火熱·上半年打壓政策連續(xù)出臺(tái)，下半年“觀望”與“下滑”將成為主題曲·淡市營(yíng)銷即將唱響·注重對(duì)于客戶資源的爭(zhēng)奪和維護(hù)1、自今年3月份兩會(huì)后，以打壓炒房和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)為主題政策連續(xù)出臺(tái)

7、，比08年政策更為嚴(yán)厲，一時(shí)間讓業(yè)內(nèi)大多數(shù)人“談?wù)儭薄?、多次置業(yè)者無(wú)疑是大多樓市交易的主力軍，政策不但打壓了投資客，同時(shí)也影響了不少改善居住環(huán)境的置業(yè)人群。3、地產(chǎn)新政不但讓消費(fèi)者觀望，同時(shí)讓開發(fā)商“裹足不前”。09年的火爆樓市讓中國(guó)開發(fā)商是“腰纏萬(wàn)貫”，“彈冠相慶”，“不差錢”，開發(fā)商與消費(fèi)者之間博弈已悄然拉響。4、一二線大城市如北京、深圳等地，5-6月份成交量大幅下跌已成事實(shí)，近期出現(xiàn)9折送實(shí)物等輕效優(yōu)惠措施。三四線城市下半年市場(chǎng)調(diào)整在所難免。中觀市場(chǎng)因素影響·喜人的成績(jī)（消化率）背后

8、是透支客戶的鑒賞力（品質(zhì)好的項(xiàng)目極少）·10年上半年的新推量較少，新政也不同程度的影響大多項(xiàng)目上市速度，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有幾個(gè)代表板塊的釋放，高品質(zhì)項(xiàng)目叫好又叫座，更為注重對(duì)不同層級(jí)及來(lái)源客戶的爭(zhēng)奪中觀市場(chǎng)因素影響——城市地圖八角組團(tuán)開發(fā)區(qū)西拓的新興區(qū)域，主要是臨港工業(yè)帶動(dòng)區(qū)域居住配套的發(fā)展，目前不夠成熟，供應(yīng)量較少，但前景看好。組團(tuán)均價(jià)在3000-4000元/㎡開發(fā)區(qū)組團(tuán)以外來(lái)企業(yè)與外來(lái)人口為主要支撐的居住板塊，區(qū)域一線海景板塊供應(yīng)量較大。組團(tuán)均價(jià)一線海景7000元/㎡，二三線4500元/㎡左右。