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《房地產(chǎn)估價方法收益還原法.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、收益還原法收益還原法的基本原理1收益還原法操作步驟2收益還原法總結(jié)和運用舉例3收集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料預測估價對象的未來收益求取報酬率或資本化率選用適宜的收益公式計算收益價格收益還原法的概念收益還原法的理論依據(jù)收益還原法適用的對象和條件收益還原法的操作步驟重點掌握內(nèi)容：重點介紹了收益還原法的基本原理，具體運用方法，其中報酬資本化法的公式及其計算、房地產(chǎn)收益的種類、凈收益的概念和求取、報酬率的概念和求取方法是重點掌握的內(nèi)容。難點：求取凈收益時扣除項目“運營費用”的準確界定；以及確定報酬率。概念是將待估房地產(chǎn)未來每年的預期客觀純收益以一定的報酬率（還原利率）
2、統(tǒng)一折算到估價期日現(xiàn)值的一種估價方法。是建立在貨幣具有時間價值的觀念上，是對有收益性質(zhì)資產(chǎn)的評估，測算出的價格通常稱為收益價格。第1節(jié)收益還原法的基本原理理論依據(jù)：預期原理：決定房地產(chǎn)的當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：房地產(chǎn)的價格＝例如：某人擁有的房地產(chǎn)每年可以產(chǎn)生2萬元的凈收益，此人另有40萬元資金以5％的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，對于該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。房地產(chǎn)的凈收益利率普通適用的收益還原法的表述：將估價時點視為現(xiàn)
3、在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取純收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值這和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。適用對象和條件適用對象：具有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要他屬于的這類房地產(chǎn)有收益即可；適用條件：收益法評估房地產(chǎn)價格，取決于未來的預期，因此，收益法的適用條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠比較準確地量化。收益還原法的操作步驟運用收益還原法一般可以分為下列4大步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關(guān)地資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)地收入、費用等數(shù)據(jù)資料
4、；②預測估價對象地未來收益③求取報酬率或資本化率④選用適宜地收益法公式計算收益價格第2節(jié)現(xiàn)金流量與資金時間價值現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱凈現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應時間的對應關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：(1)以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的
5、每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期。橫坐標軸上“o”點，通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻?，F(xiàn)金流量時間標度(2)如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。(4)相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金
6、流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。資金時間價值同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將1000元存人銀行，一年后得到的本利和為l060元，經(jīng)過1年而增加的60元，就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬。也就是說，這60元是1000元在1年中的時間價值。對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：(1)隨著時間的推移，資金的價值會增加，這種現(xiàn)象叫資金增值。(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。
7、從投資的角度來看主要有；投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；風險因素，即對因風儉可能帶來的損失所應獲得的補償。利息與利率利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：Fn＝P＋In式中Fn－本利和；P－本金；In－利息；利率利率是在單位時間(一個計息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比，一般以百分數(shù)表示。i＝x100%式
