荊州鳳凰城地產(chǎn)項目整合營銷推廣建議報告.ppt

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1、吉祥·鳳凰城”整合營銷推廣建議二零零六年六月我們的理念：為客戶用心服務(wù)，應(yīng)該放進五種東西——智慧、激情、思想、勇氣和身體.我們的目標——吉祥·鳳凰城之核心目標●如何使盛開地產(chǎn)品牌迅速轟動荊州市場●如何為項目后期形象升華奠定堅實基礎(chǔ)●如何使樓盤滿足荊州人未來人居的驕傲我們的信心——天橙地產(chǎn)之實戰(zhàn).執(zhí)行優(yōu)勢●服務(wù)廣奧/長奧/萬科原班底武漢操刀●一群在廣州的湖北(武漢)人全情投入●全國資源平臺1+12關(guān)聯(lián)集成模塊支持我們的計劃——本次提案“六步溝通法”1、荊州市房地產(chǎn)市場分析2、項目分析3、目標消費群的定位和分析4、定位與推廣策

2、略5、營銷組織與管理6、銷售代理責權(quán)第一部分荊州市房地產(chǎn)市場分析洞察需求市場分析說明一、荊州城區(qū)規(guī)劃及經(jīng)濟狀況1、荊州市中心城區(qū)共分為荊州區(qū)、沙市區(qū)和開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有人口63萬人，居住水平達到人均建筑面積24.45平方米，人口自然增長率4.3‰；2荊州市整體經(jīng)濟情況在湖北省處于低水平發(fā)展，中心城區(qū)的大部分企業(yè)，因效益問題而改為居住用地；3、消費結(jié)構(gòu)：因人均可支配收入增長緩慢，住房需求受到抑制，荊州城區(qū)的大部分購房需求集中在自住上，投資比例比較??；2006年荊州樓盤導(dǎo)購圖二、2006年荊州房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)項目總數(shù)32個總套數(shù)7

3、241套總建筑面積128.9萬平方米已銷售套數(shù)2392總占地面積109.7萬平方米可銷售套數(shù)4849總棟數(shù)298成交均價1612元/平方米三、2006年荊州即將開盤樓盤項目名稱建筑總面積(平米)擬建地點建設(shè)單位中大綠水蘭庭58.8萬荊沙大道北京中建建筑設(shè)計院紅人江景苑55532.6北京東路武漢理工大設(shè)計研究院玉蘭花園24852江津中路荊州市曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司荊州華府（吉祥.鳳凰城）175176.2屈原南路湖北盛開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北湖花園31390北湖路荊州市長宏開發(fā)公司金地花園34020.8江漢北路荊州市天強建設(shè)工程

4、有限公司嘉富麗苑小區(qū)5.16萬太岳路荊州市恒富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司郁金花園23925沙市太岳路1號湖北省金乾城房地產(chǎn)開發(fā)公司四、荊州市城區(qū)房地產(chǎn)市場分區(qū)與走向1.樓盤分布：荊州市城區(qū)樓盤主要集中在沙市區(qū)，北京中路、北京東路、北京西路、荊沙路、江津中路、江漢北路、荊州城東門外、南環(huán)路、長港路、塔橋北路等地段；2.整體局面：因用地范圍內(nèi)的相關(guān)配套等問題，使得整體開發(fā)呈現(xiàn)出：以相關(guān)配套為集中點，小盤聚集；大盤地段稍偏遠的局面；3.房地產(chǎn)市場走向：a.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大幅增長：2005年荊州市房地產(chǎn)完成投資12.19億元，比上年增長2

5、7.8%，其中住宅建設(shè)投資7.53億元，比上年增長81.4%。房地產(chǎn)開發(fā)項目46個，用地面積1913畝，其中住宅施工面積109.81萬平方米，比上年增長54.1%；b.商品房銷售“價升量減”：2005年商品住宅銷售均價1395元，比上年增長18.32%：商品住宅銷售32.61萬平方米，比上年下降10.31%；商業(yè)用房銷售2.97萬平方米，比上年下降20.16%。c.商品房空置面積大幅增長：2005年商品房空置面積達到16.79萬平方米，比去年同期增長73.1%。其中住宅空置14.46萬平方米，同比增長57.5%，d.根據(jù)統(tǒng)

6、計部門和其他相關(guān)部門提供的資料，2006年荊州市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模預(yù)計將達到192萬平方米；五、荊州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢小結(jié)：a.荊州的房地產(chǎn)市場以順弛太陽城進入為價格分水嶺，上漲的幅度現(xiàn)已接近普通購房者的上限，06年整體均價基本上達到1500元/㎡以上，從荊州人的消費水平來講，價格已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的頭號因素；b.結(jié)構(gòu)性失蘅：2005年荊州市空置的房屋大多是中高檔房，而針對中端客戶的房源十分緊張，戶型設(shè)計上也很難滿足荊州人偏大戶型的心理需求；c.持幣待購：新盤量的增大，多選擇性刺激了購房者觀望的態(tài)度，加上國家宏觀調(diào)

7、控和開發(fā)商之間的競爭，更促動了消費者的觀望心態(tài)；六、分析結(jié)論——我們的優(yōu)勢我們進入荊州多年，服務(wù)過多個地產(chǎn)品牌有豐富的經(jīng)驗，有豐富的客戶積累，而且對市場有獨特、獨特的洞察力，以及對不同項目不同的理解力。第二部分、項目分析一、項目基本情況1、吉祥·鳳凰城位于荊州城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處荊州大學(xué)城內(nèi)。毗鄰長江大學(xué)，與荊州職業(yè)技術(shù)學(xué)院僅百米之遙，而與荊州藝術(shù)學(xué)校和荊州工業(yè)學(xué)校分校一墻之隔，護城河饒項目東側(cè)而行。連通護城河之后，可以快速到達荊州最繁華的市中心，隨著城南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)中心的建設(shè)和荊州大學(xué)城的建設(shè)項目逐步完成，吉祥·鳳凰城

8、可成為荊州最具有升值空間的項目點，而且可以成為荊州最為繁華的另一城區(qū)。2、距離鳳凰城2公里以內(nèi)的主要單位：長江大學(xué)（3000），荊州市荊州區(qū)中級人民法院，荊州職業(yè)技術(shù)學(xué)院（900），荊州藝術(shù)學(xué)校（65），荊州工業(yè)學(xué)校分校（25），荊州市荊南高中（100），荊州市血吸蟲預(yù)防控制所（41），天河寺武術(shù)學(xué)校（