稅務(wù)策劃案例解析.doc

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1、稅務(wù)策劃案例解析產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，救急節(jié)稅800萬(wàn)隨著房地產(chǎn)稅制改革的深入，政府對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中的課稅項(xiàng)目越來(lái)越細(xì)，監(jiān)管力度越來(lái)越大。如果不對(duì)涉稅活動(dòng)進(jìn)行過(guò)細(xì)策劃,容易造成重復(fù)繳稅等不必要的損失,影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本,攸關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗。同樣，如果策劃不當(dāng)，容易引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)誠(chéng)信名譽(yù)和企業(yè)主的職業(yè)榮辱。有關(guān)房地產(chǎn)稅務(wù)策劃的奧妙，相信下面這則案例能給業(yè)界朋友一些啟示。房地產(chǎn)稅務(wù)策劃案例：11/11陳先生與親友合資開(kāi)辦一家貿(mào)易公司，由于業(yè)務(wù)發(fā)展需要，急需資金4000多萬(wàn)元，經(jīng)多方籌措，尚欠資金約3000萬(wàn)元。他考慮再三，決定將自己2

2、004年在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)的原價(jià)1000萬(wàn)元的寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓，現(xiàn)有一間IT公司愿以3000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)。交易時(shí)，巨額稅負(fù)使其備感受挫。具體數(shù)字如下：策劃前陳先生此案交易的稅費(fèi)高達(dá)936.4萬(wàn)元，包括：●營(yíng)業(yè)稅及附加稅，按5.5%計(jì)(3000—1000)×5.5%=110萬(wàn)元。說(shuō)明：陳先生轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)行為屬銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，適用稅率為5%。陳先生購(gòu)置成本1000萬(wàn)元，裝修費(fèi)用200萬(wàn)元有合同及相關(guān)的票據(jù)完整證明，可在營(yíng)業(yè)額中減除?！裢恋卦鲋刀悾汉嫌?jì)520.5萬(wàn)元11/11第一步：確定扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目=購(gòu)入成本+利息支出+其它開(kāi)發(fā)費(fèi)用十營(yíng)業(yè)稅

3、及附加+加計(jì)20%扣除數(shù)=1000+200+110+1000x20%=1510萬(wàn)元。第二步：計(jì)算增值額增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除金額11/11=3000-1510=1490萬(wàn)元。說(shuō)明稅法規(guī)定，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除額的20%。就可免征土地增值稅，但本例增值額占扣除項(xiàng)目的比例=1490÷1510×100%=98.7%，顯然陳先生無(wú)法享受此優(yōu)惠。第三步計(jì)算土地增值稅額土地增值稅額=增值額×四級(jí)超額累進(jìn)稅率=1510x50%x30%+(1490—1510x50%)×40%=226.5+294=520.5萬(wàn)元。11/11說(shuō)明：土地增值稅

4、實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%部分，稅率為40%?！衿醵悾阂?%計(jì)3000×3%=90萬(wàn)元。說(shuō)明：契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、房屋，實(shí)行3%～5%的比例稅率，各省不同?！耜愊壬鷤€(gè)人所得稅(按20%計(jì))11/11應(yīng)納所得額：房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-(原值+合理費(fèi)用)=3000-(1000+200+110+520.5+90)=1079.5萬(wàn)元。應(yīng)納稅額=應(yīng)納所得額×20%=1079.5×20%=215.9萬(wàn)元。說(shuō)明：稅法規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)讓房

5、產(chǎn)等所得，應(yīng)以納稅人轉(zhuǎn)讓收入減去房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，按20%的比例計(jì)算應(yīng)納個(gè)人所得稅?！窀黜?xiàng)稅費(fèi)合計(jì)：營(yíng)業(yè)稅+土地稅+契稅+個(gè)人所得稅=936.4萬(wàn)元。11/11上述各項(xiàng)稅費(fèi)，合計(jì)高達(dá)930多萬(wàn)元!如果陳先生以此方式交易，成交后扣除稅費(fèi)，僅得資金2064萬(wàn)元，距離3000萬(wàn)元的資金仍有近千萬(wàn)元的缺口。無(wú)奈，陳先生請(qǐng)來(lái)專業(yè)稅務(wù)策劃師，為其度身定做一套方案，方案如下：第一步陳先生以上述房產(chǎn)作為股東與IT公司成立有限責(zé)任公司A。第二步陳先生將持有的A公司股份，以象征性的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原自己的貿(mào)易公司。第三步：以事先約定的3000萬(wàn)元的價(jià)格

6、，貿(mào)易公司將所持A公司的股份轉(zhuǎn)讓給IT公司的子公司或分公司，完成整個(gè)交易流程。策劃后的稅負(fù)結(jié)果：11/11●營(yíng)業(yè)稅及附加稅按照國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資折算股份且共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)和個(gè)股權(quán)之間的交易同樣免繳營(yíng)業(yè)稅。經(jīng)調(diào)整，直接節(jié)約稅收110萬(wàn)元?！裢恋卦鲋刀愅瑯樱苑康禺a(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)投資企業(yè)換取股份且共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，暫不征收土地增值稅，這樣，免除原交易中征收的520.5萬(wàn)元主要稅負(fù)?！衿醵?1/11契約無(wú)法免除，但有操作空間。依照規(guī)定，以土地、房屋權(quán)作價(jià)投資入股，以評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。如果該房以1200萬(wàn)折

7、價(jià)入股。僅需繳納契稅36萬(wàn)元(1200×3%)，節(jié)約契稅54萬(wàn)元?！駛€(gè)人所得稅由于陳先生將所持的A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己控股的貿(mào)易公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格國(guó)家并無(wú)規(guī)定，以雙方協(xié)議價(jià)格成交，本例中貿(mào)易公司屬陳先生與親友控股，其完全可以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)收取象征性的低價(jià)。這樣，股份轉(zhuǎn)讓時(shí)，個(gè)人所得稅基本上可忽略不計(jì)?！窆蓹?quán)再轉(zhuǎn)讓11/11貿(mào)易公司將所持A公司的股權(quán)以約定的3000萬(wàn)價(jià)格轉(zhuǎn)讓給IT公司的子公司或分公司，IT公司控制了A公司，整個(gè)交易過(guò)程完成。結(jié)果比較：·IT公司以同樣成本獲得房屋產(chǎn)權(quán)?！り愊壬?jié)稅創(chuàng)造巨大收益。策劃后的交易過(guò)程僅需繳納

8、稅費(fèi)54萬(wàn)元，節(jié)約稅負(fù)共882.4萬(wàn)元，所繳稅負(fù)僅為策劃前的8.58%?！べQ(mào)易公司(陳先生)緩解資金困難，現(xiàn)金流增加，達(dá)到賣房籌資目的。11/11分析點(diǎn)評(píng)：這是非常成功的稅務(wù)策劃方案，企業(yè)和個(gè)人在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到。本案采用的稅務(wù)策劃方法主要是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)