匯智廣場(chǎng)策劃報(bào)告.ppt

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1、匯智廣場(chǎng)策劃報(bào)告二OO六年七月八日目錄第一章類比項(xiàng)目簡(jiǎn)述第二章那些人將購買匯智廣場(chǎng)第二章營(yíng)銷十大策略第三章營(yíng)銷階段劃分第四章銷售階段及營(yíng)銷策略細(xì)分地豐大廈物業(yè)位置：黃島長(zhǎng)江中路與太行山路交匯處物業(yè)類別：甲級(jí)寫字樓占地面積：8025平方米建筑面積：46000平方米大廈結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)外墻：雙鋼化小單元式LOW-E玻璃幕墻電???梯：13部芬蘭通力高速靜音電梯，性能穩(wěn)定，平均每秒運(yùn)行2.5米物業(yè)出售方式：精裝修出售，可以任意分割配套：商務(wù)中心、票務(wù)中心、咖啡廳、地下立體停車場(chǎng)、員工餐廳等設(shè)施推廣主題：入駐地豐大廈將成為身份的象征備注：辦

2、公、通信、消防、安保、樓宇全部自動(dòng)化（五A智能系統(tǒng)）國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)位置：黃島開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江中路（海都大酒店西側(cè)）物業(yè)類別：5A級(jí)智能化寫字樓、準(zhǔn)五星級(jí)酒店占地面積：23512.56平方米建筑面積：221971.42平方米大廈結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)電???梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時(shí)間：2005-7-1?入住時(shí)間:2007-10-1價(jià)格：寫字樓6000元/平方米起配套：酒店、住宅、商務(wù)中心、票務(wù)中心、咖啡廳、地下立體停車場(chǎng)、員工餐廳等設(shè)施車位：1935個(gè)備注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動(dòng)化（五A智能系統(tǒng)）富瑞大廈物業(yè)位置：黃島

3、保稅區(qū)物業(yè)類別：甲級(jí)寫字樓大廈結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)電???梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時(shí)間：2005-9-30?入住時(shí)間:2005-12-31價(jià)格：3980元/平方米起星級(jí)酒店式物業(yè)管理，開啟物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)時(shí)代新風(fēng)呼吸系統(tǒng)，鑄造生態(tài)商務(wù)空間四部德國(guó)萊茵克拉電梯，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可接受HBO頻道，???數(shù)字辦公、智能辦公，高速Internet光纖入。???80-1200平方米框架結(jié)構(gòu)，可自由組合分割,3.6米層高，4.8米挑高，面積近300平米星級(jí)精裝大堂華林廣場(chǎng)物業(yè)位置:黃島開發(fā)區(qū)紫金山路117號(hào)報(bào)????價(jià):4800元/平

4、米建筑面積:230000平方米開盤時(shí)間:2005-7-22入住時(shí)間:2006-12-31分析：由以上項(xiàng)目可以看出，不論是從開發(fā)規(guī)模還是規(guī)化設(shè)計(jì)及硬件設(shè)施配置，開發(fā)區(qū)寫字樓都在一個(gè)較高的起點(diǎn)上。從周邊配套設(shè)施上看，以上項(xiàng)目自身配套設(shè)施及周邊配套設(shè)施都較完善和齊全從地段上看，以上項(xiàng)目地理位置較好，且商務(wù)氛圍濃厚從價(jià)格上看，都是以走中高檔產(chǎn)品中低價(jià)格路線從整個(gè)市場(chǎng)來看，06年寫字樓供應(yīng)量較大，而市場(chǎng)消化力不是很強(qiáng)開發(fā)區(qū)寫字樓主以長(zhǎng)江路兩側(cè)及保稅區(qū)為主要代表,明顯可以得出這兩個(gè)區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心我們面對(duì)的處境較小的市場(chǎng)容量,較慢的市

5、場(chǎng)消化力大量高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)上市區(qū)域環(huán)境的差異性,傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與規(guī)劃中的商務(wù)區(qū)認(rèn)識(shí)過程的機(jī)會(huì)成本產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重本項(xiàng)目無明顯的優(yōu)勢(shì)(如地段、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、外立面、內(nèi)部配置、建材的選用等）我們的處境是極其嚴(yán)峻的，近乎于貼身肉搏的局面?。∥覀兠鎸?duì)的是僧多粥少的市場(chǎng)!江山路不成熟的商務(wù)氛圍,機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存!我們?cè)谥貒?如何突出重圍!阿基米德曾經(jīng)過說“給我一個(gè)支點(diǎn)，我可以撬動(dòng)地球！”我們的支點(diǎn)在那里？我們的方向在那里？第三只眼看匯智廣場(chǎng)聚焦江山路！！高速路出口江山路規(guī)劃中的新商務(wù)圈江山路上的地標(biāo)建筑前港灣大工業(yè)、大基地工業(yè)園區(qū)、物流基地

6、寫字樓、商業(yè)、廣場(chǎng)、綠地匯智廣場(chǎng)——江山路的名片?。?！專業(yè)服務(wù)于成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)！那些人將購買匯智廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群體分析在國(guó)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷中，有著與國(guó)外（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）很為不同的特點(diǎn)：國(guó)外寫字樓產(chǎn)品一般來說以租為主，以獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額回報(bào)國(guó)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品一般來說以售為主，在及時(shí)保證資金的回收同時(shí)實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)根據(jù)我司對(duì)寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為在寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷過程中，其目標(biāo)客戶群體的把握關(guān)鍵是在對(duì)其使用客戶的把握，真正把握好了使用目標(biāo)客戶不僅對(duì)于產(chǎn)品的營(yíng)銷將十分有利，也有利于對(duì)投資客戶的吸引和引導(dǎo)寫字樓的用戶分為三大板塊

7、及投資者創(chuàng)業(yè)板塊發(fā)展板塊層峰板塊對(duì)于創(chuàng)業(yè)板塊和成長(zhǎng)板塊企業(yè)和機(jī)構(gòu)來說，從其投資結(jié)構(gòu)和資金使用方向的規(guī)律來分析，一般來說，對(duì)于高端寫字樓的即所謂辦公環(huán)境方面的投資不是其重點(diǎn)層峰板塊的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來說，進(jìn)一步改善辦公環(huán)境和提升企業(yè)形象已是重點(diǎn)考慮的因素作為本項(xiàng)目自身?xiàng)l件來講（如地段、周邊行政及商務(wù)、生活配套等方面較為欠缺）所以在本項(xiàng)目的客戶群體主要應(yīng)為是創(chuàng)業(yè)板塊和成長(zhǎng)型板塊的企業(yè)本項(xiàng)目的主要客戶以圍繞前灣港物流、進(jìn)出口貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)。目標(biāo)客戶的特征企業(yè)已經(jīng)跨過了生存階段，處于擴(kuò)張階段資金方面不是很充足進(jìn)駐寫字樓為了樹立公司形象及

8、拓展更多的業(yè)務(wù)公司規(guī)模不會(huì)很大，多數(shù)公司為小型公司公司有清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃公司領(lǐng)導(dǎo)多數(shù)為28-40歲年齡，受過高等教育……目標(biāo)客戶關(guān)注要點(diǎn)交通便利，對(duì)車位有一定的要求管理成本低辦公成本低物業(yè)服務(wù)水平對(duì)價(jià)格的敏感性比較低，但強(qiáng)調(diào)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)形象目標(biāo)客戶尋