國際項(xiàng)目市場調(diào)研及定位分析報(bào)告(.ppt

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1、2011/01謹(jǐn)呈石景山盛景國際項(xiàng)目市場調(diào)研及定位分析報(bào)告（終稿）順天通房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)報(bào)告提綱宏觀環(huán)境分析1項(xiàng)目宗地分析2石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢3主力商圈商業(yè)市場分析4專題調(diào)研分析5項(xiàng)目總體定位7借鑒案例分析6物業(yè)管理體系建議9萬達(dá)租金調(diào)查8租賃標(biāo)準(zhǔn)測算11概念規(guī)劃方案10第一部分宏觀環(huán)境分析1項(xiàng)目宗地分析2石景山整體商業(yè)發(fā)展趨勢3主力商圈商業(yè)市場分析4專題調(diào)研分析5項(xiàng)目總體定位7借鑒案例分析6物業(yè)管理體系建議9萬達(dá)租金調(diào)查8租賃標(biāo)準(zhǔn)測算11概念規(guī)劃方案101.1前言1.2區(qū)域發(fā)展方向1.3GDP與人均GDP分析1.4三次產(chǎn)業(yè)分析

2、1.5社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析1.6區(qū)域人口分析1.7城填居民收支情況分析宏觀環(huán)境分析11.1前言從建區(qū)以來，石景山區(qū)就是北京的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，一直服務(wù)于以首鋼為首的京西八大企業(yè)。首鋼是石景山區(qū)的支柱企業(yè)和創(chuàng)稅大戶，其每年上交稅收占到財(cái)政收入的60%以上，GDP占石景山GDP50%以上。足以證明首鋼對(duì)于石景山區(qū)的重要性，但其對(duì)環(huán)境的嚴(yán)重污染、阻礙長安街的延伸，制約了區(qū)域的發(fā)展。如今伴隨著CRD規(guī)劃的形成，石景山區(qū)大力推進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，給區(qū)域發(fā)展提供了更多的機(jī)遇石景山區(qū)作為海淀、豐臺(tái)、門頭溝三區(qū)的重要連接點(diǎn)，是京西板塊空間關(guān)鍵的支撐點(diǎn)，距

3、市中心僅14公里，地理位置優(yōu)越；其次擁有長安街延長線、阜石路兩條貫通東西的大動(dòng)脈，聯(lián)通京原、京石、京昆高速公路的五環(huán)路等，外部交通便利給CRD規(guī)劃的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。萬達(dá)廣場、銀河商務(wù)大廈、融科等商務(wù)樓宇的進(jìn)駐，石景山區(qū)距離未來京西CBD的形成更近一步。本案此時(shí)出現(xiàn)，作為CRD規(guī)劃發(fā)展中的有機(jī)組合，可以借助這種發(fā)展趨勢，對(duì)于區(qū)域商業(yè)有效補(bǔ)充及提升但在給予發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)首鋼的搬遷也會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)，接下來從宏觀經(jīng)濟(jì)方面來分析區(qū)域近幾年的發(fā)展情況，探討首鋼的搬遷對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度究竟如何1.2區(qū)域發(fā)展方向CRD規(guī)劃“三

4、步走”戰(zhàn)略：連續(xù)推廣兩年的“首都休閑娛樂中心區(qū)——CRD”是一個(gè)長期的過程，要實(shí)施”三步走“戰(zhàn)略第一步到2010年，結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐，重大項(xiàng)目和功能區(qū)建設(shè)取得突破，首都文化娛樂休閑區(qū)建設(shè)初見成效；萬達(dá)廣場的進(jìn)駐及成功，可以肯定CRD已彰顯一定效應(yīng)第二步到2015年，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)，城市服務(wù)功能顯著提升，首都文化娛樂休閑區(qū)的地位基本確立第三步到2020年，區(qū)域功能全面轉(zhuǎn)型，新型主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)體系更加完善，首都文化娛樂休閑區(qū)基本形成CRD的形成及帶動(dòng)促使區(qū)域全面轉(zhuǎn)型，總體發(fā)展環(huán)境良好；在“

5、三步走”戰(zhàn)略中，本項(xiàng)目處于第二階段，在彰顯一定效應(yīng)的基礎(chǔ)下繼續(xù)發(fā)展，發(fā)展前景良好數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局1.2區(qū)域發(fā)展方向數(shù)據(jù)來源：城市規(guī)劃局一個(gè)科技園區(qū)：中關(guān)村科技園區(qū)石景山園兩個(gè)休閑旅游區(qū)：東部現(xiàn)代娛樂旅游區(qū)、西部生態(tài)休閑旅游區(qū)三個(gè)產(chǎn)業(yè)基地：北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地、首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)培育基地六個(gè)商務(wù)功能區(qū)：北京國際雕塑園地下商務(wù)區(qū)、銀河商務(wù)區(qū)、京燕商務(wù)區(qū)、京西會(huì)展商務(wù)區(qū)、TSM時(shí)代購物花園商務(wù)區(qū)、蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū)CRD“一二三六”產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局：本項(xiàng)目位處規(guī)劃的京燕商務(wù)區(qū)，未來商務(wù)人群多1.3GDP與人均GDP分析2009年

6、，石景山區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值248.6億元，同比下降3.2%；由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，首鋼的搬遷在一定程度上影響了生產(chǎn)總值的增長，但影響不大；隨著區(qū)域發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)漸漸占主導(dǎo)位置，區(qū)域經(jīng)濟(jì)將會(huì)有一定提升與其他區(qū)域相比，石景山GDP排名較靠后，但高于崇文、門頭溝區(qū)石景山人均GDP2009年達(dá)到3.56萬元，高于豐臺(tái)、門頭溝區(qū)與北京城區(qū)相比，石景山屬欠發(fā)達(dá)地區(qū)，但與河北省各城市相比，其實(shí)力不俗，人均GDP僅次于唐山，位居第二總體經(jīng)濟(jì)水平與部分城區(qū)相比有一定差距，但區(qū)域發(fā)展穩(wěn)定，未來經(jīng)濟(jì)上漲空間大數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒1.4三次產(chǎn)業(yè)分析石景山區(qū)三

7、次產(chǎn)業(yè)發(fā)展走勢良好2009年，區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)112.3億元，同比下降20.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)136.3億元，同比增長18%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的55:45調(diào)整為45:55，三產(chǎn)比重提高10個(gè)百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化明顯，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)位置第三產(chǎn)業(yè)將作為石景山的支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)示著石景山的商業(yè)發(fā)展將更加迅速數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒1.5消費(fèi)品零售總額分析消費(fèi)品市場持續(xù)升溫，石景山區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額屢創(chuàng)新高，超過崇文、宣武等區(qū)2009年石景山社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)175.9億元（約等于地區(qū)生產(chǎn)總值的71％），比上年增長15

8、.5%，高于2008年8.5個(gè)百分點(diǎn)，增長迅速分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)占96.1%，達(dá)169.1億元，居首位零售商業(yè)消費(fèi)將是帶動(dòng)石景山區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒1.6人口分析類別數(shù)量常住人口38.2萬常住流動(dòng)人口22.3萬外來人口21.5