一、寶安區(qū)態(tài)勢(shì)分析.docx

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1、一、寶安區(qū)態(tài)勢(shì)分析21世紀(jì)的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時(shí)與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè)迎來一個(gè)黃金周期。1、寶安發(fā)展概述寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門、廣州乃至整個(gè)珠三角城市群聯(lián)系的交通要道之上。全區(qū)面積733平方公里，海岸線長(zhǎng)30.62公里。于1992年11月11日建制。區(qū)政府駐新安（原寶安縣城）。全區(qū)轄新安、福永、沙井、松崗、公明、石巖、龍華、觀瀾8個(gè)鎮(zhèn)及光明街道辦事處，設(shè)16個(gè)居

2、民委員會(huì)和106個(gè)村民委員會(huì)，人口130多萬。寶安倚山傍海，風(fēng)景秀麗，物產(chǎn)豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構(gòu)筑由香港、澳門、深圳、廣州、珠三角城市群等組成的區(qū)域化、國際化的城市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時(shí)也是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城）,與南山區(qū)一關(guān)之隔。2、寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r寶安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，2002年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，增長(zhǎng)19.6%,占深圳市的19.3%,人口160.6萬人，外來人口131.73萬人，人均GDP26959元，超過3000美元。固定資產(chǎn)投資69.3億元，增長(zhǎng)24.7%；商

3、品房銷售量為14081套，增長(zhǎng)40.7%,銷售面積達(dá)到141.53萬平方米,收入64.1億元；城鎮(zhèn)人口人均收入25.369.9元，農(nóng)民收入10980元，人均住房面積為29.41平方米。3、寶安城市特點(diǎn)?城市化率較高2002年底，深圳城市化率為72%左右，寶安城市化率為46%,處于一個(gè)相對(duì)較高的階段。各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，城市環(huán)境優(yōu)美，道路交通暢通，寶安正處于城市化飛速發(fā)展的階段，未來幾年，龍華新城、寶安中心區(qū)、公明衛(wèi)星城以及沙井新城的建設(shè)將如火如荼，寶安正全面建設(shè)21世紀(jì)的小康社會(huì)。?工業(yè)化水平高寶安因?yàn)榈貜V人稀，一直是深圳工業(yè)發(fā)展的重要基地。2002年，全年工業(yè)總產(chǎn)

4、值達(dá)到925.8億元，比上年增長(zhǎng)36.2%,其中工業(yè)增加值為267.5億元，占深圳丁業(yè)增加值的25%,占寶安區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的61.8%,工業(yè)化水平相當(dāng)高。?相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展城區(qū)寶安與特區(qū)一城兩制，在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面都有不小差異，在特區(qū)二十多年的發(fā)展過程中，寶安的發(fā)展是相對(duì)獨(dú)立的，特別是在城市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的獨(dú)立發(fā)展趨勢(shì)。在未來幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來的城市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、橫崗新城。未來，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線為指向，向北呈西、中、東放射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸

5、，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來。4、寶安面臨大的發(fā)展機(jī)》?城市化發(fā)展的黃金時(shí)期城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級(jí)過程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚的過程。它主要表現(xiàn)為人口空問布局結(jié)構(gòu)的改變，即人口密度的增大，表現(xiàn)為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的空間轉(zhuǎn)移。世界城市發(fā)展史上，有一個(gè)共同規(guī)律——這就是被描述為"納瑟姆s曲線”的城市化規(guī)律：所有發(fā)達(dá)國家的城市化人體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段的過程。這個(gè)過程包括三個(gè)時(shí)期：即初期的平緩準(zhǔn)備階段，中期的高速發(fā)展階段,后期

6、的平緩成熟階段；各階段對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平分別為：小于30%、位于30%?70%之間和大于70%之后；所對(duì)應(yīng)的丁業(yè)化進(jìn)程為啟動(dòng)時(shí)期、高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期。其中的兩個(gè)拐點(diǎn)為30%和70%。目前的寶安城市化率為46%,正是城市化、工業(yè)化的高速發(fā)展階段。?深圳城市功能溢出效應(yīng)明顯經(jīng)過二十多年的發(fā)展，深圳市的城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，城市空間將不斷擴(kuò)展。深圳市的城市化水平已超過了70%,處于城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期，城市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢(shì)。

7、目前特區(qū)內(nèi)開發(fā)土地有限，城市發(fā)展趨于飽和，城市功能已非常完善，表現(xiàn)在城市建設(shè)上是——越來越多的市政工程屬于修補(bǔ)、完善的性質(zhì)，而不是提升、改變的性質(zhì)。郊居化的潮流正出現(xiàn)，深圳的城市效應(yīng)正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移，南頭、布吉、梅林關(guān)的交通流量不斷增大，龍華、布吉等地的房地產(chǎn)開發(fā)量大幅度上升，關(guān)外置業(yè)已被越來越多的市民所接受，地鐵建設(shè)、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區(qū)內(nèi)外的緊密聯(lián)系，深圳特區(qū)內(nèi)的城市功能的溢出效應(yīng)越來越明顯。在特區(qū)城市效應(yīng)的帶動(dòng)下，寶安、龍崗兩抵的城市化水平將得到一個(gè)飛速發(fā)展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等