成都保利·蝴蝶公館營銷推廣案.ppt

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1、保利·蝴蝶公館2011營銷推廣案目錄項目本體分析市場背景及定位項目產(chǎn)品解讀客戶描摹精裝修建議推售節(jié)奏及策略項目活動營銷項目渠道拓展項目推廣及炒作項目現(xiàn)場包裝項目營銷總表Ⅰ保利·蝴蝶公館2011營銷推廣案P1項目本體分析■項目本體分析基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及四至占地面積：34畝建筑面積≦87916㎡容積率≦3.8建筑密度≦30%商業(yè)≦10%項目開發(fā)用地政府規(guī)劃用地金沙攬勝紫云金沙香格里拉花園西村博文高爾夫俱樂部博瑞都市花園荷塘月色電信樞紐貝森路貝森路周邊單位周邊小區(qū)基本指標(biāo)配套資源整體規(guī)劃■項目本體分析交通配套■項目位于城西

2、2.5環(huán)，周邊道路交通四通八達(dá)，西有三環(huán)路，東臨青羊大道，北近蘇坡東路，南臨瑞聯(lián)路。■公交路線多達(dá)17條，包括5、13、35、37、58、63、83、11、309、403等線路。■地鐵4號線延光華大道往東預(yù)計2013年投入使用，距離本項目僅500米。商業(yè)生活資源■項目位于內(nèi)光華片區(qū)，享受城市級配套。■商業(yè)娛樂配套：西單商場、博文高爾夫俱樂部、萬達(dá)影城、工人文化宮、樂賓百貨、仁和春天、家樂福等。■教育醫(yī)療配套：新世紀(jì)幼兒園、光華小學(xué)、西南財大，以及金沙醫(yī)院等。金沙光華雙楠基本指標(biāo)配套資源整體規(guī)劃■項目本體分

3、析基本指標(biāo)配套資源整體規(guī)劃產(chǎn)品類型建筑面積總套數(shù)套數(shù)比三房11515622%12526037%13515622%四房16010415%180264%合計702樓面地價約7000元/㎡，連建筑，成本約10000元/㎡建筑規(guī)劃新古典主義建筑，玻璃幕墻+干掛石材外立面產(chǎn)品規(guī)劃圍合式布局，共4棟，26F，2梯3/4戶,面積區(qū)間115-180㎡，三房為主，部分四房?？紤]部分精裝。戶型配比項目本體分析結(jié)論W(劣勢)項目規(guī)模較小且三面臨路項目地價較高，未來售價受影響。項目大部分房源為東西向周邊小區(qū)混雜，定位低端，對項目形象拔升

4、有負(fù)面影響。S(優(yōu)勢)-位于城西2.5環(huán)的城市核心區(qū)域-周邊各類配套成熟完善-保利品牌的影響力與號召力-較高的項目品質(zhì)（外立面、低密、圍合布局、樓間距）小地塊好地段多配套差環(huán)境高品質(zhì)貴地價P2市場背景及定位■市場背景及定位時間土地/金融政策信貸政策行政措施2009分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%嚴(yán)控商業(yè)銀行季度信貸投放規(guī)模。二套房貸政策由“寬松”變?yōu)椤皣?yán)格執(zhí)行”二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限從2年恢復(fù)到5年。2010連續(xù)六次上調(diào)

5、儲蓄準(zhǔn)備金率，2次加息。開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被"凍結(jié)"首套房首付比例不低于30%；二套房首付比例不低于50%，利率上浮10%；暫停三套及以上房房貸，不能提供一年以上繳稅或社保交納證明的非本地居民暫停房貸。居民家庭住房套數(shù)應(yīng)以擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。申報住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。限購令出臺2011房地產(chǎn)營業(yè)稅上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人

6、民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率，累計0.5%部分城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)二套房首付比例不得低于60%宏觀市場中觀市場微觀市場☆國家宏觀調(diào)控決心堅定，2011年或?qū)⑦M(jìn)入三次調(diào)控時代。☆限購令，三套房拒貸，房產(chǎn)銷售陷入舉步維艱困境?！钅壳俺啥几縻y行信貸緊縮，部分銀行已停止房地產(chǎn)貸款，困境雪上加霜?！詈暧^調(diào)控開發(fā)商面臨洗牌，央企保利品牌價值突顯；☆中央政府宏觀調(diào)控與地方政府財政收入之間的博弈存在一定的市場漏洞；☆限購令三套拒貸迫使客戶加速終極置業(yè)步伐。威脅機(jī)會■市場背景及定位宏觀市場中觀市場微觀市

7、場成都市土地市場2010年，成都市土地市場表現(xiàn)活躍，全年累計成交4729畝，環(huán)比09年增長7.6%。2010年，成都市市區(qū)住宅樓面地價節(jié)節(jié)攀升，樓面均價達(dá)2994元/㎡。從成交土地分布來看，2010年東北方向供地還集中在2~3環(huán)之間，西南方向發(fā)展相對成熟，3環(huán)~繞城將是未來開發(fā)熱點(diǎn)，市中心逐步淡出土地市場；從成交土地未開發(fā)情況來看，主要集中在高新與武侯區(qū)。青羊區(qū)未開發(fā)面積最少，僅41萬㎡。區(qū)域未來供應(yīng)乏力，區(qū)域在市場上發(fā)聲較小，非熱點(diǎn)關(guān)注與炒作區(qū)域。☆2010年土地成交價格攀升，尤其是主城區(qū)樓面成交價超過6000

8、元/㎡，預(yù)計2011年高價或高端項目增多；☆二環(huán)內(nèi)土地成交少，區(qū)位資源稀缺性明顯；威脅機(jī)會2010年是有史以來房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，成都房地產(chǎn)市場隨中央的調(diào)控而出現(xiàn)較為明顯的波動；?淡旺季——受政策影響，2010年呈現(xiàn)出兩個比較明顯的銷售旺季——春交會和秋交會前后；?成交備案量——主城區(qū)835.5萬方，所有郊區(qū)備案量1621.36萬方，共計2456.88萬方；?新增供