某大廈項(xiàng)目市場(chǎng)宏觀投資分析.ppt

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1、－－謹(jǐn)呈濟(jì)南萬(wàn)基置業(yè)有限公司－－【名仕大廈】項(xiàng)目發(fā)展提案提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位項(xiàng)目板塊解析市場(chǎng)解讀營(yíng)銷(xiāo)推廣思路物業(yè)管理建議寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第一部分宏觀投資環(huán)境----對(duì)于一艘盲目航行的船來(lái)說(shuō)，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。提案框架宏觀投資環(huán)境SWOT分析及初步定位項(xiàng)目板塊解析市場(chǎng)解讀營(yíng)銷(xiāo)推廣思路物業(yè)管理建議寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)概況濟(jì)南城市發(fā)展定位濟(jì)南宏觀投資環(huán)境連接京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的京滬沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸上的重要交通樞紐和物流中心黃河下游的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心、文化中心山東的政治中心濟(jì)南市濟(jì)南城

2、市性質(zhì)及地位宏觀投資環(huán)境山東省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教和旅游中心；濟(jì)南成為全國(guó)首個(gè)BRT推廣示范城市，北園大街為首條，主城區(qū)擬定為“四橫五縱”，經(jīng)七路、洛源大街線路在規(guī)劃之列?？h西巷泉城廣場(chǎng)北側(cè)改造芙容街、曲水亭街改造銀座·晶都國(guó)際本案省政府省人大省政協(xié)文文文文文文建工、山師、體院、山大、廣電大旅游商業(yè)辦公圖例政務(wù)文文教宏觀投資環(huán)境濟(jì)南城市性質(zhì)及地位濟(jì)南快速公交線網(wǎng)布局主要考慮中心城區(qū)和東、西部新城的聯(lián)系，并將濟(jì)南BRT線網(wǎng)布局劃分為“支持型走廊”、“引導(dǎo)型走廊”。　　支持型走廊位于二環(huán)路以內(nèi)、中心城區(qū)現(xiàn)客流較集中的區(qū)域。東西向

3、有北園大街、經(jīng)一路、經(jīng)四路、經(jīng)七路和經(jīng)十路，其中北園大街、經(jīng)七路適合建設(shè)BRT系統(tǒng)；南北向的緯十二路、緯二路、歷山路、二環(huán)東路中，緯二路是建設(shè)BRT系統(tǒng)的最優(yōu)走廊。２００７年，濟(jì)南市修建８條城區(qū)道路，總長(zhǎng)度共計(jì)４４．７公里，這８條路為：二環(huán)東路，快速路９．２公里；經(jīng)七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——交通濟(jì)南市旅游局“十一五”旅游規(guī)劃把明湖北路以南、東西以護(hù)城河為界、南以濼源大街以北為界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街歷史街區(qū)、泉城路、泉城廣場(chǎng)、環(huán)城公園等景區(qū)（點(diǎn)）定為中央游憩區(qū)。包括：以三大泉

4、群、大明湖、泉城廣場(chǎng)和環(huán)城公園為主體的泉池園林景觀區(qū)、以泉水和府城民居為主體的芙蓉街歷史街區(qū)和西門(mén)地區(qū)——泉城路——南門(mén)地區(qū)的濟(jì)南中心商業(yè)區(qū)。鏈接：中央游憩區(qū)（RBD，RecreationalBusinessDistrict），國(guó)外也叫商業(yè)游憩區(qū)。就是每一個(gè)城市應(yīng)該有自己最具吸引力的一片街區(qū)，這個(gè)地方不是旅游景區(qū)景點(diǎn)，而是最全面體現(xiàn)和展示城市的生活、城市的文化的場(chǎng)所，這也是構(gòu)建功能化城市的內(nèi)容。一個(gè)中央游憩區(qū)大體上需要幾個(gè)要素，第一個(gè)是步行街。第二是有娛樂(lè)場(chǎng)所。第三就是各種各樣的小商業(yè)。第四是小飲食。第五是各類(lèi)的文化體現(xiàn)。中央游憩

5、區(qū)濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——旅游三團(tuán)三廊天圓地方濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——商業(yè)泉城廣場(chǎng)北側(cè)改造規(guī)劃濟(jì)南城市性質(zhì)及地位——商業(yè)濟(jì)南快速2004年2月提交市政府批準(zhǔn)的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》確定濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），其中將古城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級(jí)商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟(jì)南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級(jí)商業(yè)中心。2004年3月中旬公示的濟(jì)南市泉城廣場(chǎng)北側(cè)地區(qū)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，規(guī)劃范圍為濟(jì)南市黑西路與泉城路、榜棚街與

6、天地壇街之間，總用地面積約8.49公頃，有Ａ、Ｂ兩套設(shè)計(jì)方案，均采用“三團(tuán)三廊”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)模式，形成“三縱一橫”的環(huán)形交通系統(tǒng)，新建部分總建筑面積均在30萬(wàn)平方米以上。濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況宏觀投資環(huán)境濟(jì)南市近五年來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)一直保持持續(xù)、快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭。2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭達(dá)到了近五年來(lái)的最高值，同比增長(zhǎng)18.36％。目前數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，濟(jì)南市2005年前三季度GDP為1327.5億元,比去年同比增長(zhǎng)15.9%；人均工資收入同比增長(zhǎng)19.1%。濟(jì)南市一、二、三產(chǎn)業(yè)歷年發(fā)展比例單位:億元濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況作為省會(huì)城市

7、，濟(jì)南以第二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)高于第二產(chǎn)業(yè)顯示城市的商業(yè)化程度較高，并逐年增長(zhǎng)，在一定程度上也增加了對(duì)寫(xiě)字樓的需求。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進(jìn)展。2004年三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.6：44.6：47.8變化為7.3：45.9：46.8,第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。全年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值299.5億元，增長(zhǎng)13.5%，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占的比重為39.5%。宏觀投資環(huán)境單位：萬(wàn)美元濟(jì)南城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況宏觀投資環(huán)境外商投資逐年增長(zhǎng),外來(lái)企業(yè)對(duì)中高檔物業(yè)消化能力強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年上半年先后有5家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶濟(jì)南，

8、至此，500強(qiáng)在濟(jì)總數(shù)已達(dá)23戶，泉城魅力初顯。居住成為城市居民消費(fèi)的熱點(diǎn)之一。2004年末城市居民人均住宅使用面積19.5平方米，比上年增加0.65平方米。宏觀投資環(huán)境居民收入與消費(fèi)情況2004年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額621.0億元，增幅逐季升