國(guó)際青年創(chuàng)意中心項(xiàng)目定位策略探討.ppt

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1、北京東四環(huán)國(guó)際青年創(chuàng)意中心項(xiàng)目定位策略探討偉業(yè)顧問(wèn)2010。1第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫(xiě)字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘㈨?xiàng)目寫(xiě)字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫(xiě)字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘?、?xiàng)目寫(xiě)字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：我們挑選了東四環(huán)至東五環(huán)內(nèi)、朝陽(yáng)路和朝陽(yáng)北路沿線主要的寫(xiě)字樓項(xiàng)目并進(jìn)行分析，從而為本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分的定位提供市場(chǎng)依

2、據(jù)。住邦2000遠(yuǎn)洋國(guó)際財(cái)滿街國(guó)際創(chuàng)展中心遠(yuǎn)洋商務(wù)本項(xiàng)目世豐國(guó)際大廈金泰國(guó)益大廈項(xiàng)目名稱級(jí)別開(kāi)發(fā)商物業(yè)公司入住時(shí)間總建面經(jīng)營(yíng)模式住邦2000甲級(jí)住邦地產(chǎn)北京住邦物業(yè)2003年25萬(wàn)出售遠(yuǎn)洋國(guó)際中心甲級(jí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中遠(yuǎn)酒店物業(yè)2006年8.5萬(wàn)自持經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)洋商務(wù)甲級(jí)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京遠(yuǎn)洋基業(yè)物業(yè)2004年3.4萬(wàn)出售金泰國(guó)益大廈甲級(jí)金泰恒業(yè)北京金泰物業(yè)2005年3.0萬(wàn)自持經(jīng)營(yíng)世豐國(guó)際大廈甲級(jí)世豐國(guó)際天成園物業(yè)2008年1.4萬(wàn)出售國(guó)際創(chuàng)展中心甲級(jí)利暉地產(chǎn)第一太平洋戴維斯2005年6.9萬(wàn)出售財(cái)滿街甲級(jí)國(guó)銳地產(chǎn)西太平洋物業(yè)2005年9萬(wàn)出

3、售區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目租金及出租率情況分析周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目的租金價(jià)格水平大多集中在2.5-3元/㎡/天，以散售為主的經(jīng)營(yíng)模式拉低了區(qū)域整體租金水平。遠(yuǎn)洋國(guó)際中心扼守東四環(huán)交通要道，按超5A級(jí)寫(xiě)字樓打造，自持經(jīng)營(yíng)保證項(xiàng)目整體品質(zhì)，租金價(jià)格最高。周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況較好，客戶需求旺盛，多數(shù)項(xiàng)目的出租率普遍達(dá)到90%以上；世豐國(guó)際大廈由于入市時(shí)間晚，所以其出租率相對(duì)較低。周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目客戶分析項(xiàng)目名稱熱租面積入駐企業(yè)住邦2000100-200㎡北京青年旅行社韓國(guó)部/嘉和律師事務(wù)所/北京棒約翰餐飲發(fā)展有限公司遠(yuǎn)洋國(guó)際中心50

4、0-700㎡上?；萜?香港礦運(yùn)北京代表處/富士通中國(guó)有限公/遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司遠(yuǎn)洋商務(wù)100-200㎡中國(guó)服裝設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)風(fēng)尚網(wǎng)/北京車友網(wǎng)/意大利吉迪尼照明/美國(guó)聯(lián)洋海運(yùn)北京代表處金泰國(guó)益大廈120-300㎡上海大眾汽車北京辦事處/金匯礦業(yè)/西班牙帕崔西奧·阿切維利亞集團(tuán)北京代表處世豐國(guó)際大廈100-200㎡日月華美投資有限公司/上海翰潤(rùn)廣告（北京）公司國(guó)際創(chuàng)展中心100-200㎡北京大安律師事務(wù)所/摩根英杰商務(wù)調(diào)查（北京）公司/磁懸浮管道技術(shù)公司北京辦事處財(cái)滿街200㎡世貿(mào)亞洲集團(tuán)有限公司/北京杏花村汾酒銷售有限公司/中交第

5、四公路工程局有限公司海外工程公司區(qū)域?qū)懽謽强蛻粢灾行⌒推髽I(yè)為主，需求面積100~200㎡之間，無(wú)明顯行業(yè)特征。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)結(jié)論方向內(nèi)容1、區(qū)域商務(wù)氛圍：作為CBD東部的附屬區(qū)域，區(qū)域具有相對(duì)成熟的商務(wù)氛圍，能夠保障區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸷统鲎饴实姆€(wěn)定。2、區(qū)域?qū)懽謽亲饨穑簠^(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓多位產(chǎn)權(quán)式寫(xiě)字樓，出租租金維持在2.5到3之間3、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴剩簠^(qū)域?qū)懽謽堑某鲎饴瘦^高，維持在90％左右，體現(xiàn)區(qū)域的商務(wù)需求旺盛4、區(qū)域?qū)懽謽侵髁Τ鲎饷娣e：由于區(qū)域是CBD區(qū)域的附屬區(qū)域，客戶多為中小公司，承租面積在20

6、0以內(nèi)5、區(qū)域?qū)懽謽强腿海嚎蛻舳酁镃BD區(qū)域企業(yè)的下游公司，中小型公司，行業(yè)無(wú)明顯特征6、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi)多為租賃期的中高檔寫(xiě)字樓，銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，但是穩(wěn)定的租金決定了寫(xiě)字樓的銷售價(jià)格透明度。第一部分：關(guān)于辦公樓部分市場(chǎng)摸底一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)二、區(qū)域住宅市場(chǎng)三、項(xiàng)目自身特征對(duì)比研究結(jié)論四、寫(xiě)字樓方向?qū)Ρ任?、住宅方向?qū)Ρ攘?、?xiàng)目寫(xiě)字樓結(jié)論七、項(xiàng)目住宅結(jié)論區(qū)域住宅市場(chǎng)研究區(qū)域及項(xiàng)目：依據(jù)本項(xiàng)目所在位置，確定朝青板塊為重點(diǎn)研究區(qū)域，在此基礎(chǔ)上挑選了該區(qū)域主要在售的8個(gè)類比項(xiàng)目進(jìn)行分析。項(xiàng)目建筑面積開(kāi)盤時(shí)間建筑類型產(chǎn)

7、品類型主力戶型當(dāng)前報(bào)價(jià)精裝修用地性質(zhì)潤(rùn)楓嘉尚4.4萬(wàn)2009年4月塔樓平層39-63一居157001500辦公天鵝灣46.5萬(wàn)2005年11月高層板樓復(fù)式（5.8米）150-250三居14500-16500毛坯住宅高層板樓平層（3.7米）130-180三居170005000住宅2008年11月高塔LOFT（4.85米）46-80一、二居160005000住宅A-Town43萬(wàn)2005年12月高板平層87-101二居160002000住宅青年工社4.1萬(wàn)2008年11月高層塔樓LOFT（4.98米）60-70一、二居14000

8、毛坯商業(yè)華紡易城50萬(wàn)2004年6月高層板樓平層139-160三居16000毛坯住宅潤(rùn)楓水尚42.5萬(wàn)2006年3月高層板樓平層170-180三居14000-160004000住宅1、目前朝青板塊在售項(xiàng)目基本為老項(xiàng)目后期，純新項(xiàng)目較少，報(bào)價(jià)基本都在14000-16000元/平米之間；2、天