物業(yè)項(xiàng)目管理及定位管理知識(shí)分析發(fā)展建議.ppt

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1、杭州閑林項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（終稿）一階段中期匯報(bào)達(dá)成的共識(shí)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略——“挑戰(zhàn)者”□強(qiáng)調(diào)新的游戲規(guī)則：強(qiáng)勢(shì)定義區(qū)域價(jià)值□強(qiáng)調(diào)片區(qū)的主流價(jià)值：搶占主流客戶□強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：打造全新生活方式形象定位產(chǎn)品定位客戶定位2物業(yè)組合建議報(bào)告回顧規(guī)劃建議Part.4Part.3Part.2Part.1建筑風(fēng)格建議Part.5整體定位本次報(bào)告結(jié)構(gòu)3主流客戶研究典型案例研究發(fā)展趨勢(shì)回顧1234項(xiàng)目整體定位4杭州城市格局：一主三副的城市格局，各組團(tuán)依托不同資源和產(chǎn)業(yè)，形成各自的區(qū)域定位?！靶鲁俏鳌备拍畹奶岢觯瑢㈤e林規(guī)劃成衛(wèi)星城附屬于主城范圍一個(gè)主城－由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干五個(gè)城區(qū)組成三

2、個(gè)副城－江南城：由濱江區(qū)、蕭山城區(qū)和江南臨江地區(qū)組成，是以高科技工業(yè)園區(qū)為骨干，產(chǎn)、學(xué)、研協(xié)調(diào)發(fā)展的的現(xiàn)代化科技城和城市遠(yuǎn)景商務(wù)中心。－臨平城：以現(xiàn)代加工制造業(yè)為主，具有區(qū)域物流中心功能的綜合性工業(yè)城，具有山水特色的生態(tài)型居住新城，余杭區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。－下沙城：“一個(gè)大學(xué)城，一個(gè)公共中心，三個(gè)片區(qū)次中心，一個(gè)特色中心”。次中心包括九堡片區(qū)。閑林、五常將主動(dòng)納入新城西范圍。一主三副，雙心雙軸六大組團(tuán)，六條生態(tài)帶資料來(lái)源：杭州規(guī)劃局網(wǎng)站杭州市城市總體規(guī)劃圖主城臨平城江南城下沙城衛(wèi)星項(xiàng)目的城市價(jià)值5隨著杭州的城市化進(jìn)程，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)令閑林處于主城區(qū)西擴(kuò)的輻射地帶，并在加速發(fā)展

3、項(xiàng)目的城市價(jià)值城市化進(jìn)程前沿15公里30分鐘車程15公里15公里20公里25公里三墩閑林余杭古翠路交通：文一路、02省道的開通，將打破制約新城西發(fā)展的交通瓶頸，加速新城西的城市化進(jìn)程；配套：留下商業(yè)圈、五常商貿(mào)圈正在積極建設(shè)中；人口導(dǎo)入：承接主城區(qū)人口轉(zhuǎn)移，余杭組團(tuán)（含余杭、閑林、倉(cāng)前、中泰、五常）現(xiàn)有人口16.3萬(wàn)，計(jì)劃2020達(dá)到28萬(wàn)人。杭州城市西擴(kuò)的進(jìn)程與主城區(qū)聯(lián)系緊密與主城區(qū)的距離：閑林、濱江：15公里臨平：25公里下沙：20公里心理距離：從杭州人心理上，下沙、臨平更像是杭州的衛(wèi)星城，而濱江、余杭正在融入杭州主城區(qū)。1998年2003年范圍：莫干山路以西，古翠路以東的文教

4、區(qū)域；發(fā)展?fàn)顩r：蔣村少量開發(fā)，人氣不夠；無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施配套；典型項(xiàng)目：康樂(lè)新村、金田花園；桂花城開始建設(shè)啟動(dòng)階段高速發(fā)展階段現(xiàn)在范圍：蔣村鄉(xiāng)紫金港路以東，古墩路以西；發(fā)展?fàn)顩r：文一、文二、文三及古墩路興起，形成蔣村商住區(qū)；典型項(xiàng)目：桂花城系列、新金都城市花園、維也納春天、華立新州等范圍：大城西概念，將城西擴(kuò)大到閑林、三墩和余杭發(fā)展?fàn)顩r：老城西形成成熟高檔住宅區(qū)；新城西開始發(fā)展，配套不成熟典型項(xiàng)目：桂花城系列、新金都城市花園、維也納春天、華立新州等資料來(lái)源：世聯(lián)研究6從人口增量及城市化率分析，閑林城市化進(jìn)程處于加速階段，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年城市化率將大幅上升圖1.閑林片區(qū)居住人口規(guī)劃(中期)圖2

5、.閑林片區(qū)城市化率單位：萬(wàn)人圖3.納瑟姆曲線閑林片區(qū)中期人口規(guī)劃2010年達(dá)到15萬(wàn)人，相對(duì)于2005年4.4萬(wàn)的人口量，增長(zhǎng)率達(dá)到240%，增速迅猛。納瑟姆表明，在時(shí)間軸線上，一定區(qū)域城市化水平將經(jīng)歷三個(gè)增長(zhǎng)階段，即低水平緩慢增長(zhǎng)，中等水平高速攀升，高水平平緩增長(zhǎng)。它呈現(xiàn)為一條扁平的“S”曲線，曲線上存在兩個(gè)拐點(diǎn)，第一個(gè)拐點(diǎn)位于30%左右，即達(dá)到此點(diǎn)時(shí)，將發(fā)生緩慢增長(zhǎng)向快速發(fā)展期轉(zhuǎn)折，第二個(gè)拐點(diǎn)位于70%左右，此時(shí)，高速攀升轉(zhuǎn)入緩慢發(fā)展。閑林片區(qū)04年的城市化率為47.4%，這表明該片區(qū)的城市化率處于高速攀升階段，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年城市化率將會(huì)大幅上升。城市化率資料來(lái)源：余杭政府網(wǎng)站項(xiàng)

6、目的城市價(jià)值7閑林山水資源豐富，距中心城區(qū)近，是杭州的后花園杭州目前的園林綠化、公園廣場(chǎng)等公共設(shè)施，絕大多數(shù)集中在西湖周圍，一到天氣晴好，西湖邊總是人山人海，一點(diǎn)都感受不到西湖美景。閑林這邊雖然沒(méi)有湖，但是靠近西溪濕地，也是青山秀水，空氣質(zhì)量好，居住品質(zhì)高。而且，現(xiàn)在交通方便了，開車到市區(qū)才二十多分鐘，所以閑林發(fā)展前景很好?！鸲佳旁窐I(yè)主杭州的后花園1.西溪濕地公園2.五常生態(tài)濕地3.閑林水鄉(xiāng)4.生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)西溪濕地核心保護(hù)區(qū)外圍保護(hù)區(qū)濕地景區(qū)控制帶20分鐘閑林水鄉(xiāng)生態(tài)農(nóng)業(yè)濕地項(xiàng)目的城市價(jià)值8閑林鎮(zhèn)“十一五”規(guī)劃落實(shí)，未來(lái)幾年閑林經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平將獲得顯著提高，城市化水平也將進(jìn)

7、一步提高項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值經(jīng)濟(jì)發(fā)展到2011年全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值108億元，平均增幅20%左右，財(cái)政收入穩(wěn)定在3.5億元以上，確保在全省百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)排名中繼續(xù)競(jìng)位前移（03年第66位、04年第37位、05年第29位）。城市化率提高新農(nóng)村建設(shè)全面展開，全鎮(zhèn)80%的村完成村莊整治，100%村建設(shè)成為區(qū)級(jí)生態(tài)村；規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)的主要道路框架基本形成，基礎(chǔ)設(shè)施配備基本到位，城市化水平達(dá)到50%。社會(huì)事業(yè)進(jìn)步高標(biāo)準(zhǔn)普及九年制義務(wù)教育；全鎮(zhèn)100%生活垃圾實(shí)行無(wú)害化處理，自來(lái)水普及率為99