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1、意大利商貿(mào)城之美食新都匯全椒項目定位及物業(yè)發(fā)展建議城市認知城市概況全椒位于滁州的最南部，東依南京48公里，距上海360公里，北鄰滁州18公里，西接合肥98公里，南距馬鞍山70公里，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。全椒現(xiàn)為“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心層城市、“皖江城市帶”北翼城市。全椒總面積1568平方公里，全縣總?cè)丝?8萬人，縣城（襄河鎮(zhèn)）人口12萬人。境內(nèi)滬陜高速（合寧高速）公路和寧西鐵路（合寧鐵路）和京滬高鐵均貫穿全境。主要資源自然資源豐富。境內(nèi)有20多種礦產(chǎn)資源，其中大理石、花崗巖、重晶石、海泡石、絹云母儲量多、品味高，已探明大理石儲量為6萬噸、銅礦儲量3
2、2萬多噸、石灰?guī)r礦的儲量5000萬噸。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚實。機械制造業(yè)已初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)態(tài)勢已基本形成，擁有機械制造業(yè)熟練工人近3萬人；服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠，戶戶適應，有熟練工人3萬多人。旅游資源豐富。境內(nèi)有神山國家森林公園、吳敬梓紀念館、岱山湖旅游度假區(qū)、碧云湖、三塔寺、龍山寺、大王廟等景點。距國家AAAA級風景區(qū)瑯琊山風景區(qū)僅20公里。農(nóng)業(yè)資源豐富。全椒是全國生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)先進縣、綠化先進縣、國家大型商品糧基地縣、油料生產(chǎn)百強縣和棉花大縣，全國十大綠色農(nóng)業(yè)示范縣試點縣之一，還是南京無公害農(nóng)產(chǎn)品配送基地。已創(chuàng)出“高龍”牌大米、“同興”牌面粉、“小康”牌系列烹調(diào)
3、油、“百年”辣醬等12個國家綠色食品品牌和“襄水”鱖魚等四個國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品。城市總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢與未來發(fā)展：全椒縣地理位置和交通資源都比較優(yōu)越，高速、高鐵、動車全都經(jīng)過全椒縣，隨著全縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，全椒必然會成為融入長三角經(jīng)濟圈的先導區(qū)域。從整個大區(qū)域來看，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，全椒縣的擴充是必須的，而區(qū)域的發(fā)展和人群的遷入必然有房地產(chǎn)業(yè)的支持和空間保證。未來，隨著經(jīng)濟發(fā)展的帶動，全椒將實現(xiàn)與滁州零距離融合，成為滁州”大滁城“戰(zhàn)略的核心城市。而這也必將帶動整個安徽東部區(qū)域的發(fā)展。全椒京滬高鐵站南現(xiàn)代服務園區(qū) 總投資154億元，占地規(guī)模734公頃，建設(shè)內(nèi)容包括營運中
4、心、商業(yè)街、文化藝術(shù)中心、會議展覽中心、科技研發(fā)中心、區(qū)內(nèi)道路等。市場背景調(diào)查分析1、中觀市場分析2、微觀市場分析3、市場綜述4、項目啟示經(jīng)濟概況2010年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值64億元，比上年增長16%，實現(xiàn)財政收入6.6億元，增長31.6%。全社會固定資產(chǎn)投資完成86億元，同比增長31.1%。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資29850元，同比增長21%；農(nóng)民人均純收入6180元，同比增長15.9%。從經(jīng)濟數(shù)據(jù)可以看出，08年后，全縣經(jīng)濟保持穩(wěn)定快速增長。中觀市場銷售市場受市場觀望情緒的影響，2009年——2010年全椒房地產(chǎn)整體呈下降趨勢，2010年銷售面積同比下降1
5、0.46%，銷售金額同比下降了32.3%。預計未來，市場逐步回暖，后期的銷售空間較大。中觀市場房價走勢從圖上統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，近幾年是全椒房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的幾年，2008——2010年間全椒當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場價格呈現(xiàn)快速上漲的趨勢，2010年漲幅更是達到了50%。中觀市場市場總結(jié)國家對房地產(chǎn)市場的不斷從嚴，導致一線城市房屋銷售量大跌，但對于以剛性需求為主的全椒縣市場影響相對較小，只是暫時緩沖了房地產(chǎn)快速發(fā)展的節(jié)奏。近年來，全椒房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟運行良好的大背景下，受“大滁城”政府規(guī)劃的影響，呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，房價也得到快速拉升。隨著區(qū)域的發(fā)展與長三角經(jīng)濟群的對接，
6、預計后期市場會逐漸出現(xiàn)投資客的關(guān)注，因此在價格持續(xù)提升的同時受政策的壓力也會逐步呈現(xiàn)。中觀市場城市規(guī)劃微觀市場區(qū)域劃分城北板塊老城板塊城南板塊均價：3500元/平米項目多為中大規(guī)模，較集中建筑形態(tài)：多層和高層是主流，部分多層和別墅代表樓盤：水岸星城、東方紅郡主要特點：景觀、開發(fā)區(qū)剛需、房價較低奧康步行街：內(nèi)街均價9000-1.3萬。臨街鋪均價2.2萬老城區(qū)已成飽和狀態(tài)，基本沒有在開發(fā)項目，個別項目規(guī)模也較小，多是舊房改造和回遷工程。住宅均價：4200——4800元/平米商業(yè)均價：9000-1.4萬元/平米項目多為中大規(guī)模，較集中建筑形態(tài)：多層和高層是主流代表樓
7、盤：江海儒林新城、盛世豪庭、晶禾學府苑主要特點：城市主要發(fā)展方向、房價較高本案微觀市場商圈概況老城商圈城南商圈以奧康步行街為代表的老城區(qū)商業(yè)核心，襄水西路和健康路綜合性商業(yè)片區(qū)。商業(yè)氛圍濃厚，商圈成熟以火車站為核心，向城南居住片區(qū)輻射，新興商業(yè)群體，以高檔商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)為主，目前商業(yè)氛圍不濃本案城南板塊是縣政府規(guī)劃的新城，也是未來的發(fā)展方向；區(qū)域承擔：營運中心、商業(yè)街、文化藝術(shù)中心、會議展覽中心、科技研發(fā)中心等多種重要功能“四縱一橫+T字”交通布局，為城南區(qū)的經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展提供了有利條件微觀市場典型案例奧康商業(yè)步行街項目地址新華路與吳敬梓交叉口處
8、開發(fā)公司安徽奧康置業(yè)有限公司總建面積9
