中心區(qū)別墅項(xiàng)目定位報告.ppt

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1、寶安中心區(qū)別墅項(xiàng)目定位報告謹(jǐn)呈：深圳市潤恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳恒豐地產(chǎn)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問2006.3.15做出精品，樹理品牌發(fā)展商愿景2007年末開始銷售，規(guī)避風(fēng)險追求高額利潤發(fā)展商目標(biāo)把握市場及客戶，最大程度規(guī)避風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值最大化世聯(lián)能做到什么項(xiàng)目目標(biāo)梳理2項(xiàng)目處在規(guī)劃設(shè)計(jì)前定位策劃階段需要解決項(xiàng)目定位，重點(diǎn)是產(chǎn)品組合建議項(xiàng)目特殊性：項(xiàng)目的兩個地塊分別屬于兩個發(fā)展商項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)階段任務(wù)項(xiàng)目現(xiàn)狀、任務(wù)及目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)梳理項(xiàng)目所處階段需要解決：項(xiàng)目定位；產(chǎn)品組合要以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大化及平衡兩個發(fā)展商利益為目標(biāo)。項(xiàng)目任務(wù)梳理3通過功能定位的豐富實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值深入挖掘項(xiàng)目和區(qū)位價值產(chǎn)品全面創(chuàng)

2、新、領(lǐng)先和樹立標(biāo)桿提高客戶權(quán)益，附加更大價值實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值最大化路徑產(chǎn)品組合實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值最大化通過形象定位實(shí)現(xiàn)客戶精神需求的提升項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議以物業(yè)價值最大化和項(xiàng)目價值體系建立為目標(biāo)的項(xiàng)目定位目標(biāo)與任務(wù)的關(guān)系4通過定位，我們達(dá)成目標(biāo)恒豐地塊實(shí)現(xiàn)銷售收入10.1億元，潤恒地塊實(shí)現(xiàn)銷售收入9.8億元。世聯(lián)將憑借對豪宅市場及客戶的把握，最大程度為項(xiàng)目規(guī)避風(fēng)險，并建議項(xiàng)目提前營銷，爭取到更多的目標(biāo)客戶。目標(biāo)實(shí)現(xiàn)5稀缺城市濱海純別墅寶安中心區(qū)第一塊也是稀缺的純別墅用地生態(tài)的、科技的高品質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)新的戶

3、型設(shè)計(jì)新奢華主義的產(chǎn)品主張純粹、地道的風(fēng)格建筑智能化的配置頂級酒店式物業(yè)管家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的團(tuán)隊(duì)合作項(xiàng)目價值體系的建立6項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目客戶定位物業(yè)配比及價格建議項(xiàng)目定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議7項(xiàng)目屬性定位模型項(xiàng)目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源項(xiàng)目屬性定位本項(xiàng)目處在新開發(fā)區(qū)域，需要通過項(xiàng)目分析和區(qū)位分析判定其基本屬性。世聯(lián)對高端物業(yè)屬性的界定模型8項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源世聯(lián)對別墅屬性的界定模型世聯(lián)對高端物業(yè)屬性的界定模型項(xiàng)目屬性定位9本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：地塊1：占地面積：

4、72500.38平米建筑面積：住宅40400平米居委會100平米，物業(yè)管理及會所3000平米；容積率：小于0.6車位數(shù)：200個地塊2：占地面積：72499.14平米建筑面積：住宅41100平米幼兒園2400平米，網(wǎng)球場1個，垃圾站1個容積率：小于0.5停車位：每戶不小于2個本項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)，總建面8.2萬，容積率0.5-0.6，是深圳西岸第一塊純別墅用地項(xiàng)目指標(biāo)10項(xiàng)目四至項(xiàng)目三邊臨路，進(jìn)入性強(qiáng)，但有一定噪音影響，私密度不高，南面景觀較優(yōu)新安六路羅田路興華路規(guī)劃路東面羅田路學(xué)校用地南面規(guī)劃路低層住宅用地西面新安六路北面興華路深業(yè)新岸線學(xué)校用地深業(yè)新岸線低層住宅用地11項(xiàng)目交通便利，路

5、網(wǎng)通達(dá)性較好，項(xiàng)目所受噪音污染較小。紅線——西部通道黃線——城市快速路藍(lán)線——城市主干道紫線——城市次干道綠線——景觀干道紅圈——地鐵站紅線——主要步行空間綠線——林蔭道藍(lán)圈——人行地下通道本項(xiàng)目交通及道路進(jìn)入狀況分析12項(xiàng)目南向有海景和良好市政公園景觀，但是受前面別墅用地不確定性的影響，景觀資源的利用性存在一定困難項(xiàng)目南向有海景，海面上散落較多漁船，海景的景觀程度較低；西南向?yàn)尘坝幸欢ǖ目梢曅?。?xiàng)目南向有較好的市政公園景觀；由于地勢較為平坦，本項(xiàng)目為低層建筑，海景和市政公園的可視程度較低。項(xiàng)目景觀資源分析項(xiàng)目地塊南向?yàn)I海帶及海景西南向?yàn)尘皠e墅用地濱海休閑帶將建成西岸的紅樹灣13本項(xiàng)目屬于

6、緊鄰濱海休閑帶及海景、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項(xiàng)目項(xiàng)目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目四至交通及道路景觀資源世聯(lián)對別墅屬性的界定模型世聯(lián)對別墅屬性的界定模型項(xiàng)目屬性定位14項(xiàng)目所屬寶安中心區(qū)是深圳市規(guī)劃、起點(diǎn)較高的新城市區(qū)域中心項(xiàng)目區(qū)位屬性A區(qū)——商業(yè)中心區(qū)B區(qū)——內(nèi)港碼頭區(qū)C區(qū)——中央公園區(qū)D區(qū)——D-1公園西區(qū)D-2公園東區(qū)E區(qū)——濱海區(qū)F區(qū)——西城區(qū)G區(qū)——北城區(qū)H區(qū)——市政區(qū)15交通將促進(jìn)城市的西移，拉進(jìn)了寶安中心同城市的距離，商業(yè)氛圍的形成將進(jìn)一步促進(jìn)寶安中心的城市化項(xiàng)目區(qū)位前景核心商業(yè)街位于新湖路，依托交通主軸、分布于地鐵沿線，與住宅區(qū)距離適中，即可保持居住功能的純

7、粹性，又保證了商業(yè)的配套功能商業(yè)分布16寶安中心區(qū)將是未來深圳濱海城市重要形象標(biāo)志，是深圳的名片之一項(xiàng)目區(qū)位前景設(shè)有紅樹林公園、觀景塔、漫步通道等充滿濱海氣質(zhì)的休閑旅游設(shè)施，打造西岸的紅樹灣填海區(qū)。17項(xiàng)目分析本項(xiàng)目屬于有一定景觀資源、周邊環(huán)境純凈、交通便利的別墅項(xiàng)目。區(qū)位分析本項(xiàng)目是規(guī)劃起點(diǎn)較高的新城市區(qū)域中心，將是深圳濱海形象的標(biāo)志之一。項(xiàng)目屬性定位本項(xiàng)目屬于新城市區(qū)域中心的、享有城市資源和配套的、濱海的稀缺別墅，將