淺談住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范.docx

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1、淺談住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范1999年4月3日，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了《住房公積金管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)住房公積金制度進(jìn)入了一個(gè)法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。住房公積金制度已經(jīng)逐漸成為我國(guó)政策性住房金融的核心。住房公積金制度設(shè)立的初衷主要服務(wù)于城鎮(zhèn)住房體制改革，是房改的一個(gè)“中心環(huán)節(jié)”，在制度設(shè)計(jì)上主要偏重于職工的權(quán)益，操作重心在于制度的推廣。隨著住房公積金貸款在支持職工住房消費(fèi)方面的作用越來越重要、在個(gè)人住房貸款中所占比例越來越高，現(xiàn)已開始逐漸進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性和迫切性已不容忽視。現(xiàn)就住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)防范談一下自己的觀點(diǎn)。??

2、?一、個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念按金融學(xué)的有關(guān)理論，所謂風(fēng)險(xiǎn)就是指某種資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性或概率。因此，金融風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)在金融業(yè)務(wù)活動(dòng)中，由于各種無法事先預(yù)料的不確定因素的影響，而使其金融資產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離的可能性。而個(gè)人住房貸款作為一種金融資產(chǎn)，狹義上理解是指借款人及其擔(dān)保人未按合同約定償還貸款本息導(dǎo)致貸款發(fā)生損失的可能性。?????二、住房公積金貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)與成因住房公積金貸款屬政策性住房貸款，其發(fā)放對(duì)象基本上是有固定收入且按時(shí)繳存住房公積金的參繳人，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款較小。住房公積金管理中心一般面臨的貸款

3、風(fēng)險(xiǎn)分兩類，即系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)，非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。?????1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。?????房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)。沒有金融的支持，也就沒有房地產(chǎn)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又為金融發(fā)展和創(chuàng)新提供了廣闊的空間。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也決定了金融業(yè)的冷暖安危。房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落也直接影響了住房公積金貸款的安全，如果住房公積金管理中心不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，不按照風(fēng)險(xiǎn)防范的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，放松貸款標(biāo)準(zhǔn)，過度發(fā)放個(gè)人按揭貸款；如果房地產(chǎn)市場(chǎng)因過度投機(jī)行為導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，進(jìn)

4、而引發(fā)頻繁的買賣交易，造成市場(chǎng)虛假繁榮，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是住房公積金管理中心的貸款安全，往往造成住房公積金管理中心將面臨無法正?；厥召J款，或通過處置抵押房產(chǎn)無法收回貸款本金，從而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定乃至政治穩(wěn)定。????2、制度性風(fēng)險(xiǎn)。?????制度風(fēng)險(xiǎn)是由住房公積金相關(guān)制度因素而引起的貸款風(fēng)險(xiǎn)，制度性風(fēng)險(xiǎn)主要來源于住房公積金的委托運(yùn)作模式?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)委托住房公積金管理委員會(huì)指定的銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)。住房公積金貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由住房公積金

5、管理中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。由于這項(xiàng)貸款的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體，特別是銀行是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，雖定有委托協(xié)議，仍難以解決各自因不同利益驅(qū)使而在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的目標(biāo)和利益沖突。這種沖突的存在，一是表現(xiàn)為銀行在自營(yíng)業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間進(jìn)行“權(quán)衡”，對(duì)委托業(yè)務(wù)不夠重視，辦理業(yè)務(wù)相對(duì)不夠謹(jǐn)慎，加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。二是由于銀行不承擔(dān)公積金個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，基于節(jié)約成本考慮，銀行對(duì)貸款的回收力度不夠。????3、政策風(fēng)險(xiǎn)。????（1）抵押房屋處置在司法解釋方面的風(fēng)險(xiǎn)。最高人民法院于2005年11月發(fā)布了《最高人民法關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的

6、規(guī)定》的司法解釋，對(duì)設(shè)定抵押房屋的處置做出了規(guī)定。但此司法解釋的第六條規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對(duì)象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強(qiáng)制遷出”。依照此司法解釋，對(duì)于抵押物處置存在障礙。????（2）宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化引起的風(fēng)險(xiǎn)。政府在宏觀調(diào)控過程中，就經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展這兩大目標(biāo)進(jìn)行傾向性選擇而產(chǎn)生的波動(dòng)。在某一階段，如果政府從促進(jìn)投資的角度，放寬貸款政策，對(duì)放貸機(jī)構(gòu)而言，面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)大大增加。國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響主要表現(xiàn)在信貸政策的收緊引起期房項(xiàng)目的完工風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。????（3）住房公積金政策的特殊性形成的風(fēng)險(xiǎn)。???一是住房公積

7、金的政策性特征決定了住房公積金貸款應(yīng)向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力不強(qiáng)，影響了貸款的安全性。二是住房公積金貸款的利率政策性風(fēng)險(xiǎn)。住房公積金作為一種“封閉運(yùn)作”的政策性住房資金，雖然有力地推進(jìn)了住房公積金制度的發(fā)展，但是，由于住房公積金貸款的期限長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年，一旦在貸款期限內(nèi)遇國(guó)家利率調(diào)整，存貸差發(fā)生變化，住房公積金管理中心難以保證預(yù)期的利息收入，甚至因此而發(fā)生虧損。住房公積金業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。????4、信用風(fēng)險(xiǎn)。????信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人、證券發(fā)行人或交

8、易對(duì)方因種種原因，不愿或無力履行合同條