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1、商業(yè)項目市場分析與產(chǎn)品定位報告項目遇到的最大難題項目寫作思路框架推導(dǎo)區(qū)域商業(yè)基礎(chǔ)差區(qū)域人氣不足，人流量少如何解決上述難題吸引區(qū)域外客源引進(jìn)目的性消費引進(jìn)廣受歡迎的商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲、娛樂業(yè)態(tài)最容易集聚人氣時尚休閑業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充業(yè)態(tài)宜興餐飲、娛樂業(yè)容易存活營造什么樣的消費環(huán)境生活方式中心強(qiáng)調(diào)餐飲與娛樂餐飲是宜興成活率最高的業(yè)態(tài)宜興缺乏吃喝玩樂于一體的綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)能否被市場接受餐飲、娛樂是成長性高的行業(yè)北面地塊以塊狀單體建筑為主，滿足餐飲需求四層以上建筑規(guī)劃住宅產(chǎn)品,規(guī)避高層商業(yè)價值不高的難題如何使產(chǎn)品與業(yè)態(tài)緊密融合南面地
2、塊以連續(xù)性建筑為主，大小商鋪面積結(jié)合餐飲、娛樂成為首選業(yè)態(tài)精確包裝，促進(jìn)產(chǎn)品銷售準(zhǔn)確價格定位，確保投資回報樹立形象，招商先行如何取得銷售成功注重舒適與休閑PART1項目地塊微觀市場分析一、項目基本信息1、項目基本信息用地范圍：南至謝橋路及村民住宅，西至氿濱大道，東至人民南路，北至河流。用地面積：設(shè)計用地面積為3.9公頃，其中公共綠地面積為0.62公頃。用地性質(zhì)：商業(yè)用地。2、地塊規(guī)劃要求容積率：1.6建筑密度：不大于35%綠地率：不小于30%停車指標(biāo)：商業(yè)按0.5輛/100平米計建筑退線：沿永安路建筑投影線后退道
3、路中心線不得小于24米；沿人民南路建筑投影線后退道路中心線不得小于30米；建筑投影線后退河岸線不小于15米。道路控制：永安路道路紅線寬度為36米；人民南路道路紅線寬度為36米。3、規(guī)劃解讀原規(guī)劃要求有局限性——規(guī)劃要求是基于原設(shè)計方案而定，給項目整體規(guī)劃帶來很大的局限性；商業(yè)街布局成首選——35%的建筑密度，將直接影響本項目的整體布局，使得項目排除了整體大體塊商業(yè)布局，更多只能從商業(yè)街的形式去考慮規(guī)劃布局；停車數(shù)不足——按0.5/100的比例設(shè)計車位，難以滿足餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)對停車位的大量需求，需要增加車位配置；
4、進(jìn)深短，不利于建筑排布——南部地塊中間部分進(jìn)深較短，不利于建筑的排布，規(guī)劃起來難度比較大；建筑高度制約產(chǎn)品規(guī)劃——原規(guī)劃方案24米的建筑限高，會對項目的產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)生很大的影響。如果能夠突破限高，則無論在產(chǎn)品規(guī)劃還是經(jīng)濟(jì)效益方面，都會有很大的想像空間。二、項目宗地分析1、地塊基本情況地塊平整，臨街面大，使得沿永安路、人民路的商業(yè)價值較大；南地塊靠近人民路方向，進(jìn)深逐漸加大，可以布置中庭廣場等，以便進(jìn)一步增加項目的商業(yè)價值。謝園路河流人民南路九濱大道永安路2、地塊周邊狀況南側(cè)：兩棟舊建筑阻隔，形象不好，并減少了本案沿
5、街面，不過謝園路及附近居民會為項目帶來人氣。北側(cè)：水景不好整治，較難變成景觀，但至少保證水面整潔干凈；靠近民宅，要控制相關(guān)業(yè)態(tài)。東側(cè)：廣電局、實驗小學(xué)，形象好，人民路帶來商業(yè)人流。西側(cè)：兩個綠化景觀帶可以把南北地塊連成一片，可以和樂購商業(yè)互動，共同發(fā)展。規(guī)劃綠地（未建，若能與項目融為一體，能進(jìn)一步加大項目的商業(yè)價值）3、南面建筑對地塊的影響分析影響項目形象、檔次——兩棟舊建筑阻隔，形象不好，底層為商鋪，整體檔次較低，與本項目的形象不符，影響較大；降低項目商業(yè)價值——原來三面沿街的三角地，將失去一面臨街面，降低了地
6、塊的商業(yè)價值；影響未來項目規(guī)劃——兩棟建筑位于項目腰上，使得此部位進(jìn)深進(jìn)一步縮短，影響南地塊中間部位建筑的規(guī)劃；同時不利于項目的交通組織以及人流動線的布置；影響項目未來業(yè)態(tài)布置——舊建筑上2、3層為居民用房，對本案娛樂、餐飲業(yè)態(tài)的布置有較大影響。建議對舊建筑置換或者拆一還一，此舉將大大提高項目的商業(yè)價值。4、地塊交通條件分析周邊道路形象較好——地塊為多條道路包圍或穿越，其中氿濱大道、人民路、永安路形象較好，便于展示項目形象;交通便捷——項目擁有便捷的交通條件，連通宜興城市南北，輻射區(qū)域范圍廣，便于客源的導(dǎo)入。河流
7、人民南路謝園路九濱大道永安路謝橋花園二期岳陽新村謝橋花園一期岳堤苑二期岳堤苑一期岳堤南苑富雅苑城市嘉苑富卓苑幸福公寓謝橋新村龍背山莊東苑世紀(jì)花園金色年華家園富康家園東區(qū)富康家園西區(qū)岳陽苑澤福苑城南新村★龍背山莊5、區(qū)域居住人口分析小區(qū)總戶數(shù)入住率人口規(guī)模謝橋花園二期約300戶20%約150謝橋花園一期約100戶60%約150岳陽新村約240戶75%約450岳堤苑一期169戶75%約300岳堤苑二期約300戶75%約560岳堤南苑約400戶75%約750富雅苑約150戶70%約260城市嘉苑約25070%約430富
8、卓苑約1000戶60%約1500龍背山莊東苑約1000戶65%約1620謝橋新村約300戶65%約480金色年華家園約600戶70%約1050富康家園東區(qū)約300戶70%約520富康家園西區(qū)約280戶70%約490岳陽苑約1200戶30%約900澤福苑約580戶15%約210城南新村約150戶100%約370龍背山莊約400戶70%約700共計約7700戶約10900人地
