滑縣鳳凰城營(yíng)銷執(zhí)行方案.ppt

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1、滑縣鳳凰城營(yíng)銷執(zhí)行方案北京盛世地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)2013年9月23日第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：市場(chǎng)分析第二部分：執(zhí)行方案營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)銷售安排儲(chǔ)客房方式渠道推廣成本測(cè)算推廣費(fèi)用計(jì)劃鳳凰城主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積：59200平米總建筑面積：130382平米其中：住宅109624商業(yè)19801容積率：2.6綠地率：51%居住戶數(shù)：10501#樓3單元18F5#樓3單元11F8#樓3單元18F9#樓3單元11F2號(hào)樓3單元18F3#樓3單元18F10#樓3單元18F6#樓2單元18F3F商業(yè)4F商業(yè)2F商業(yè)項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：市場(chǎng)分析第二部分：執(zhí)行方案營(yíng)銷

2、節(jié)點(diǎn)銷售安排儲(chǔ)客房方式渠道推廣成本測(cè)算推廣費(fèi)用計(jì)劃本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)在哪里？競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為一種良性的競(jìng)爭(zhēng)，既為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，它本身就是一種特質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)力大或強(qiáng)才有優(yōu)勢(shì)，一般來說，只要競(jìng)爭(zhēng)者在某些方面具有某種特質(zhì)，它就具有某種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。下面讓我們一起來看看我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有什么特質(zhì)而我們又有什么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)……項(xiàng)目名稱開盤日期產(chǎn)品銷售套數(shù)均價(jià)面積江南綠城2013年4月30日117-130銷售完成154套325018230開元盛世2013年9月21日120-169蔚橪國(guó)際2013年5月14日銷售完成84套310010813宏達(dá)*夢(mèng)想家園2013年5月2

3、5日銷售完成149套310020889眾恒*翡翠城2011年104-137銷售完成265套35076晶地公館2012年12月104-137銷售完成705套335085351城中片區(qū)城東片區(qū)新城區(qū)本案產(chǎn)品片區(qū)開發(fā)商視覺與通路競(jìng)爭(zhēng)配套未來發(fā)展趨勢(shì)，具備一定升值潛力；超大面積綠化；知名園林設(shè)計(jì)；土地所有者，成本降低強(qiáng)化親和力，提升品牌影響力兩面臨街，昭示效果良好,賣場(chǎng)設(shè)計(jì)注重視覺傳播效果;大力強(qiáng)化周邊主干道的導(dǎo)視系統(tǒng),引導(dǎo)客戶主動(dòng)關(guān)注.新區(qū)發(fā)展迅猛地塊未來發(fā)展前景好位置稍偏南新區(qū)道路環(huán)繞地塊錯(cuò)對(duì)面中澳雙語，緊鄰六中市場(chǎng)存在空缺同比價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)模型戶型的

4、實(shí)用性是客戶購(gòu)房重要的考慮因素。三室占到計(jì)劃購(gòu)買戶型結(jié)構(gòu)比例中的76%左右，四室占到了近15%。當(dāng)?shù)厝司幼—?dú)家院的情況較多，不喜歡小面積戶型應(yīng)該是當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的居住習(xí)慣導(dǎo)致。通過以上分析，我們可以看出，滑縣新區(qū)項(xiàng)目多服從于如下公式：地段、交通、配套價(jià)值>項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)值而本案將建立中高端標(biāo)準(zhǔn)公式：項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)值>配套、地段價(jià)值要使上述推導(dǎo)結(jié)論獲得廣泛認(rèn)同，除了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與項(xiàng)目自身的準(zhǔn)確認(rèn)知外，還需對(duì)價(jià)格策略合理進(jìn)行論證，并對(duì)目標(biāo)客群做深入的研究與分析。樓號(hào)戶型定位面積定位價(jià)格定位備注1#樓精致小三室110至120處于價(jià)格第二梯隊(duì)2#樓精致小三室3#樓精致小三室5#樓

5、大三室兩廳以及四室兩廳；西邊顯靈120至1505#樓西單元略低，中單元及東單元價(jià)格較高6#樓大三室兩廳以及四室兩廳加躍層140至180整個(gè)項(xiàng)目樓中之王價(jià)格最高8#樓精致小三室加兩室以及兩房變一房或三房變二房90至110處于價(jià)格第三梯隊(duì)9#樓10#樓精雕多種創(chuàng)新戶型，滿足不同人群的需要100㎡---169㎡舒適兩房、典雅三房、雍榮四房「3.A戶型三室兩廳兩衛(wèi)約134.04㎡」南北通透全明設(shè)計(jì)主臥帶衛(wèi)生間，增加了主臥的私密性主臥帶外飄窗，增加了空間，加大了采光面餐廚一體化設(shè)計(jì)，方便備餐用餐廚房帶生活陽臺(tái)，方便生活配置「3.B戶型三室兩廳一衛(wèi)約100.91㎡」舒適

6、三房，雙臥朝南，采光效果好客廳、餐廳一體化設(shè)計(jì)戶型較方正，空間緊湊實(shí)用兩臥朝南且次臥帶觀景陽臺(tái)，采光和視野俱佳「3.C戶型三室兩廳兩衛(wèi)約130.67㎡」戶型設(shè)計(jì)方正，南北通透全明設(shè)計(jì)主臥帶衛(wèi)生間，增加主臥的私密性主臥帶外飄窗，增加空間的同時(shí)加大了采光面餐廚一體化設(shè)計(jì)，方便備餐用餐廚房帶生活陽臺(tái)，方便生活配置雙臥朝南且次臥帶觀景陽臺(tái)，采光和視野俱佳雙衛(wèi)生間，公共衛(wèi)生間干濕分離，使用方便「3.E戶型三室兩廳兩衛(wèi)約154.76㎡」客廳、餐廳、景觀飄窗融為一體陽光清風(fēng)穿堂入室廚房帶生活陽臺(tái)，方便生活配置主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，增加主人私密性雙衛(wèi)生間，公共衛(wèi)生間,方便主客使

7、用主臥帶外飄窗，增加空間的同時(shí)加大了采光面雙臥朝南且次臥帶觀景陽臺(tái)，采光和視野俱佳第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：市場(chǎng)分析第二部分：執(zhí)行方案營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)銷售安排儲(chǔ)客房方式渠道推廣成本測(cè)算推廣費(fèi)用計(jì)劃正式亮相認(rèn)籌6月5日8月10日籌備期亮相期9月28日認(rèn)籌期開盤持銷期項(xiàng)目一期一批房源推出，借勢(shì)蓄客，正常認(rèn)籌開盤，后期正常銷售，積累后期客戶，形成聯(lián)動(dòng)主流：戶外、派單、道旗、短信；輔助：售樓部包裝、廣播、電視字幕、渠道擴(kuò)展；形象導(dǎo)入期，項(xiàng)目亮相；首批房源認(rèn)籌、開盤營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣策略推廣計(jì)劃營(yíng)銷執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)期，形象成熟；房源認(rèn)籌、開盤活動(dòng)亮相，媒體擴(kuò)展；形象梳理，引導(dǎo)銷售充分

8、利用與老客戶的資源資源，現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)，渠道擴(kuò)展，提升