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1、綠城明珠整合營銷策劃提案南寧市居天上營銷策劃機構(gòu)二○○七年七月二十九日32第二部分綠城明珠江景苑項目分析二、項目產(chǎn)品及開發(fā)分析1、項目經(jīng)濟指標(biāo)（有待最終確定）2、戶型配比：3、戶型特點：4、戶型調(diào)整建議：5、滾動開發(fā)進(jìn)度建議5.1由外至內(nèi)開發(fā)建設(shè)建議本項目開發(fā)建設(shè)順序為：2＃樓→1＃樓→3＃樓→4＃樓。開發(fā)依據(jù)：→2#樓前有沿街戶型，后有江景，住宅套數(shù)較少，在整個項目四棟樓宇中最具代表性。32先行開發(fā)建設(shè)和銷售2#樓，有利于實現(xiàn)銷售目的，樹立項目形象，探知市場對整個項目的反應(yīng)。總之，2#樓的定價和銷售情況，對后續(xù)棟號的開發(fā)建設(shè)起到極其重要的指導(dǎo)作用?！绕趩友?/p>
2、街2＃住宅樓建設(shè)，以較低的銷售價格啟動本項目，為后續(xù)住宅棟號價格拉升留下上漲空間?！?＃、1＃沿街住宅樓宇的建設(shè)，能形成項目規(guī)模視覺效果。此外，這兩棟住宅樓交樓后，3＃、4#樓尚處于建設(shè)過程中，2＃、1＃的樣板效果能促進(jìn)3＃、4＃樓住宅的銷售，利于價格的拉升及銷售。5.2、住宅建設(shè)開發(fā)及發(fā)售進(jìn)度安排各棟住宅樓宇的開發(fā)進(jìn)度與發(fā)售計劃如下：先建設(shè)2#樓，再依次建設(shè)1#樓、3#樓、4#樓。滾動開發(fā)，銷售與工期滾動進(jìn)行。棟號開工時間竣工時間工期發(fā)售時間發(fā)售條件2＃2007/10/012008/10/3013個月，含春節(jié)1個月2008年1月主體至四層1＃2007/12/0
3、12008/12/3113個月，含春節(jié)1個月2008年4月主體至8-10層3＃2008/05/012009/05/3113個月，含春節(jié)1個月2008年8月主體至8-10層4＃2008/09/012009/09/3013個月，含春節(jié)1個月2008年12月主體至8-10層325.3、住宅建設(shè)、部分景觀先行大凡銷售形勢較好的樓盤，景觀先行是常用的手段。先做出部分園林實景、做好樣板房是樓盤情景營銷的重要內(nèi)容。如鳳嶺“榮和山水美地”、“盛天茗城”，仙葫“天池山”等項目，在項目開發(fā)前期便著手小區(qū)綠化形象建設(shè)，美輪美奐的園林實景極大地拉動了銷售。而只注重樓盤開發(fā)建設(shè)，忽略園林
4、景觀營造的樓盤，銷售則舉步為艱。恒大蘋果園便是具有代表性的案例。建議：在1＃樓西側(cè)“社區(qū)車行出入口”附近設(shè)立樓盤銷售中心，將項目西側(cè)沿江河堤以精美的園林景觀營造出良好的社區(qū)環(huán)境氛圍，使顧客過橋時便可受到精美的園林景觀的感染。6、項目定位思路：蝶戀藍(lán)灣產(chǎn)品總體定位及主題要點如下：6.1、蝶戀藍(lán)灣產(chǎn)品定位：江畔花園洋房6.2、產(chǎn)品定位依據(jù)：6.2.1、項目所精心打造的嶺南風(fēng)格園林，以及自身擁有的優(yōu)越自然環(huán)境一步一景、步易景移嶺南風(fēng)格的園林不但為兩廣人所深深喜愛，而且在仙葫尚無以嶺南園林作為32園林主題風(fēng)格的項目，甚至在整個南寧也不多見，可以說是稀缺物業(yè)。差異化的定位
5、將使項目在推廣和消費認(rèn)同上獲益菲淺。同時嶺南園林在建造和維護(hù)的成本上相對較低。因此綠城明珠的中庭園林建議打造成精致的嶺南風(fēng)格園林。另外，秀美的蓉茉江圍繞項目蜿蜒而過，優(yōu)美的自然景觀資源，使樓盤價值非同一般。通過打造嶺南風(fēng)情園林、自然江景美宅，挖掘“嶺南園林文化”、“自然江岸文化”，樹立仙葫獨樹一幟的特色樓盤。6.2.2、系出名門，品質(zhì)高貴綠城明珠江景苑是綠城明珠項目的組成部分。綠城明珠先期開發(fā)了御景苑，御景苑為純別墅項目。江景苑定位于花園洋房，與御景苑一衣帶水?？梢哉f，江景苑系出名門，別墅、花園洋房的高尚品質(zhì)相互提升，相得益彰。因此，綠城明珠江景苑的樓盤定位應(yīng)走
6、中等價位樓盤定位路線，要依托御景苑的社區(qū)形象，拔高整個項目的品質(zhì)。6.2.3、項目形象定位：自然江岸，嶺南美宅根據(jù)以上項目定位分析，綠城明珠江景苑應(yīng)圍繞自然、珍稀的樓盤特色打造項目整體形象。通過成本不高，但布局精巧的嶺南園林規(guī)劃設(shè)計營造仙葫別具一格的嶺南園林居住環(huán)境。32第三部分綠城明珠江景苑營銷策劃提案一、項目營銷總體策略1、項目營銷總體策略：2、營銷主題——自然江岸，嶺南美宅——12萬平方米嶺南風(fēng)情社區(qū)——2008，仙葫嶺南人居元年——12萬平方米江畔嶺南人文府邸——悠然嶺南風(fēng)情暢享幸福生活——嶺南園林繁花院落——仙葫首席純嶺南園林美宅——仙葫罕有嶺南園林美
7、筑32——城市人的嶺南花園洋房——純翠嶺南園林生活/別院——嶺南人居詩意人生本項目擁有得天獨厚的自然環(huán)境，以緊鄰蓉茉江曲線江景為核心景觀資源，全城罕見。自然環(huán)境、精致園林、高尚產(chǎn)品等綜合優(yōu)勢，奠定了本項目作為個性化高尚樓盤的堅實基礎(chǔ)。因此，綜合本項目的定位及區(qū)域特征，以“江景”為核心點，著力挖掘、演繹“江岸文化”、“嶺南園林文化”，打造南寧市首屈一指的江景美宅，重新定義花園洋房美宅新形象。營銷主題上體現(xiàn)江景與嶺南園林美宅的結(jié)合，并要突出對江景的親近、擁有，以及結(jié)合目標(biāo)客戶——成功人士、高尚人士的身份而產(chǎn)生的情感訴求。并且著重挖掘中高收入者，且對嶺南園林有偏好的人
8、群。1.1、營銷總體策略
