杭州市商品住宅市場調(diào)查分析報(bào)告

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1、杭州市商品住宅市場調(diào)研分析報(bào)告一、前言根據(jù)公司近期進(jìn)入杭州房地產(chǎn)開發(fā)市場的計(jì)劃，特組織開展針對杭州房地產(chǎn)市場的專項(xiàng)調(diào)研并形成報(bào)告，以供公司領(lǐng)導(dǎo)決策參考。本次調(diào)查主要目的是為公司競價(jià)?杭政儲出2007(20號)?土地使用權(quán)提供決策依據(jù)。由于地塊的出讓起價(jià)、地理位置、周邊環(huán)境等因素決定其定位偏向于高檔公寓樓盤，因此調(diào)查工作以杭州城區(qū)范圍內(nèi)高檔公寓樓盤市場情況為重點(diǎn)，結(jié)合對地塊周邊在售樓盤和二手次新房價(jià)格水平的調(diào)查，從而使調(diào)查工作更具針對性。1二、杭州商品住宅市場宏觀狀況一)杭州商品住宅市場發(fā)展回顧杭州的住宅市場，是整個(gè)杭州房地產(chǎn)市場中最為重要，也是發(fā)展

2、最好的分支市場。自上個(gè)世紀(jì)90年代初開始起步以來，杭州開發(fā)商以城西蔣村開發(fā)為起步點(diǎn)，住宅開發(fā)水平不斷提高，精品樓盤不斷涌現(xiàn)，并在90年代末形成了以綠城、南都、金都等民營品牌為代表的一批房地產(chǎn)中堅(jiān)企業(yè)。1998年下半年開始，杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入了快速的發(fā)展期，供應(yīng)放量，需求旺盛，銷售價(jià)格飛速上漲，市場火爆程度在全國罕見。尤其是2002年至2004年上半年宏觀調(diào)控以前，杭州商品住宅市場發(fā)展到最高潮，每年房價(jià)漲幅超過1000元/平方米，并且嚴(yán)重供不應(yīng)求，市區(qū)范圍內(nèi)可供房源稀少，開發(fā)格局向周邊郊區(qū)轉(zhuǎn)移。杭州房價(jià)上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。杭

3、州是全國第一個(gè)實(shí)行土地?招拍掛?的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升，2003年，杭州的土地交易價(jià)格漲幅為38.1%，排在全國35個(gè)大中城市之首，高額的地價(jià)成本直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。加上?創(chuàng)業(yè)在杭州?一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。2005年，房價(jià)的高速上漲受到嚴(yán)重抑制，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。政府針對投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求開始降溫，投資需求退潮。2006年為房產(chǎn)政策消化年，政策影響顯現(xiàn)。

4、2006年1－5月杭州批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積383.22萬平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅340.23萬平方米；完成商品房預(yù)售面積234.27萬平方米，其中商品住宅預(yù)售196.38萬平方米；二手住房成交68.1萬平方米。住宅存量的積壓對開發(fā)商的資金回籠產(chǎn)生巨大影響，由于資金壓力，不少開發(fā)商開始選擇戰(zhàn)略收縮，新開工面積大幅度減少：2006年1－5月杭州全市房地產(chǎn)新開工面積為224.87萬平方米，同比下降12.7%。住宅成交價(jià)格也從連年飆升轉(zhuǎn)變?yōu)樾》芈涞膽B(tài)勢。通過一系列的市場變化，杭州商品住宅市場從過熱、過快發(fā)展階段逐步過渡到穩(wěn)定發(fā)展階段，形成規(guī)范、理性、成

5、熟的市場特征。2二)杭州商品住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀1、板塊開發(fā)格局形成，產(chǎn)品供應(yīng)多樣化經(jīng)過多年的快速發(fā)展，杭州商品住宅市場從最初的市中心零星樓盤開發(fā)到城西板塊規(guī)模開發(fā)，最終在城市版圖擴(kuò)大的影響下，逐步形成了多個(gè)住宅開發(fā)板塊市場共同發(fā)展的格局。現(xiàn)在的杭州商品住宅市場主要由市區(qū)范圍內(nèi)的老城區(qū)板塊、錢江北岸板塊、濱江板塊、錢江新城板塊、城西蔣村板塊、新城北板塊，以及位處郊區(qū)的下沙九堡板塊、良渚板塊、三墩勾莊板塊、閑林五常板塊、之江旅游度假區(qū)板塊和富陽銀湖板塊等區(qū)域市場組成。各區(qū)域板塊由于交通條件、自然環(huán)境和土地成本的差異促進(jìn)了杭州住宅市場產(chǎn)品多樣化局面的形成，

6、遠(yuǎn)郊的別墅、近郊的排屋和多層公寓，以及市中心的高層住宅均保持了較大供應(yīng)量，從目前來看，市區(qū)范圍內(nèi)高層住宅已經(jīng)成為絕對的主力產(chǎn)品，多層住宅則普遍位于近郊區(qū)域，而遠(yuǎn)郊的景觀優(yōu)勢地塊則以獨(dú)立別墅和排屋作為主力產(chǎn)品。◢目前杭州公寓類住宅主流供應(yīng)板塊一覽：板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平老城區(qū)高層住宅15000－1800020000市中心配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤板塊成熟完善好極少廣廈檀香園板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平城西文一、文二、高層住宅13000－1500017000文三路沿線城西文教配套設(shè)施樓盤

7、銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤區(qū)板塊成熟完善好較少銀馬公寓楓華府第板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平錢江北岸高層住宅11000-14000毛坯房20000精裝修25000錢江新城配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤板塊規(guī)劃完善好較大東方潤園、金色海岸板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平艮山東路小高層住宅6000-70007500城東九堡配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤板塊規(guī)劃交通設(shè)施好較大萬科魅力之城完善，地鐵沿線旅游紅萍果3板塊名稱所處區(qū)域主力產(chǎn)品類型平均單價(jià)水平最高單價(jià)水平拱墅區(qū)，運(yùn)河沿小高層、高層8000

8、-950010000岸住宅城北運(yùn)河配套設(shè)施樓盤銷售形勢樓盤開發(fā)量代表樓盤沿岸板塊基本生活設(shè)施較好一般協(xié)安景上錦昌文華板塊名