北京商品住宅市場調查研究分析報告

《北京商品住宅市場調查研究分析報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在學術論文-天天文庫。

1、北京商品住宅市場調查研究分析報告在剛剛過去的8個月，北京市房地產市場以出人意料的速度由谷底迅速重上價格和銷售量的歷史高峰。為了充分理解市場變化，華高萊斯房地產研究中心選取了西堤紅山、首開常青藤等20個熱銷項目（本次研究以普通住宅為主，高檔公寓另有專題）進行了深入研究，并與重要項目銷售負責人進行了充分溝通與交流1，使我們得以一窺市場真貌。調研項目列表項目名稱區(qū)位項目名稱區(qū)位項目名稱區(qū)位項目名稱區(qū)位金隅7090通州遠洋沁山水石景山太陽公元朝陽保利西山林語海淀金隅可樂＋朝陽遠洋一方朝陽加州水郡房山首城國際朝陽國奧村朝陽西堤紅山宣武瑞雪春堂房山新通國際花園通州首開常青藤朝陽陽光上東朝陽

2、金地名京朝陽鴻坤理想城大興遠洋萬和城朝陽天洋城燕郊華僑城朝陽美利山朝陽一．市場四次轉折【從谷底重上頂峰的調整中，市場微觀結構發(fā)生了翻天覆地的變化?！扛鶕r格、交易量變化，今年房地產市場可以劃分為明顯不同的四個階段：圖1：09年1－8月北京房地產市場階段劃分表1：2009年市場發(fā)展階段特征概述發(fā)展階段宏觀政策市場特征客群變化價量齊跌（2008末－2009.01）政策倉促回調l???4萬億財政刺激計劃l???價格下滑，成交量低位徘徊投資及資產配置型客群基本出清，少量首次置業(yè)客群入市北京市建委《關于促進北京市房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》價跌量漲（2009.02－2009.03）政策

3、實質促進l???購房金融、二手房交易、外資購房等限制全面放開l???《促進本市房地產市場健康發(fā)展的實施意見》頒布實施多數項目價格繼續(xù)下調，部分項目止跌微升，成交量爆發(fā)式增長首次置業(yè)客群大量涌入價量齊漲（2009.03－2009.06）經濟促進政策堅定延續(xù)價格全面回升，調價頻率和幅度持續(xù)增高，成交量略有減少，基本保持穩(wěn)定改善型客群逐步入市，并開始對價格提升發(fā)揮支撐作用；投資客戶入場價漲量滯（2009.07－至今）政策進入微妙期l???信貸投放量減少l???二套房政策收緊l???二手房交易稅費卡死銷售價格繼續(xù)上行，成交量逐漸回落資產配置和保值增值的富貴家庭主導市場價格，部分首次置業(yè)

4、客群被擠出1．價量齊跌階段（2008年末－2009年1月）08年末及春節(jié)前，國務院、建設部、北京市建委等相繼出臺了一系列促進房地產回暖、發(fā)展的文件，包括《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》、《關于促進北京市房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》等。此時，北京市房地產市場延續(xù)了08年末價格下滑、成交量走低的狀態(tài)。這一階段，盡管多數開發(fā)商均采取了降價策略，依然無法誘導客群大量入場。此時市場內客群構成基本為單一的首次置業(yè)客群，也就是所謂“剛需”。由于市場前景悲觀，價格下調并未能實現刺激消費的作用，反而頻繁的折扣、調價更助長了消費者對未來價格進一步下探的預期。2．價跌量漲階段（

5、2009年2月－2009年3月初）2月，隨著北京市《促進本市房地產市場健康發(fā)展的實施意見》的頒布實施，購房金融逐步寬松，二手房交易、外資購房等限制全面清除，房地產市場交易成本大幅下降，進入門檻進一步降低。開發(fā)商方面，在單一樓盤小幅多次調價策略失敗之后，大體量、成本價、迎合首次置業(yè)需求的產品成為開發(fā)商攻破銷售寒市的利器。以遠洋沁山水為例，拿地初期，基于地塊本身較好的區(qū)位條件，遠洋曾計劃將其打造為高端項目。但在遭遇了08年的市場冷清之后，遠洋果斷調整定位，將其改為以首次置業(yè)客群為主力目標客群的中檔居住盤。除了定位的調整，在定價和推盤策略上，遠洋也制定了開盤大批量走貨的核心目標，并圍

6、繞這一目標制定價格。最終，以11000元每平米的價格低價開盤，這個價格幾乎接近遠洋的成本價，不僅低于周邊所有在售樓盤，甚至低于二手房項目報價。在這樣的價位上，遠洋也沒有預留房源以期后市升值出售來提升項目盈利性，而是在低價入市的同時，也用大量供應在淡市中迅速聚集人氣，創(chuàng)造了淡市熱點。在交易成本明顯降低，銷售價格降幅明顯的市場環(huán)境下，首次置業(yè)客群開始放量入市。最先入市的首次置業(yè)客群有著明顯的地緣特性，他們通常多生活和工作在項目附近，對項目非常了解，對片區(qū)價格也很敏感。他們能夠較快判斷項目的性價比，對項目價格的預期也相對更加現實，因此，在看到項目價格變化后，能夠與周邊以及歷史價格進行

7、對比，并形成相對客觀的評價，也就成為敢于首先入市的客群。在這部分客群的帶動下，剛需客戶的羊群效應快速顯現，入市客群數量快速增加。3．價漲量漲階段（2009年3月至2009年6月）4月初，在大家還在就小陽春是真的回暖還是更深調整的回光返照爭論不休時，北京多數項目已經迎來了第一次普遍意義上的價格上調。爆發(fā)式增長的客群，大幅減輕的存貨壓力，升級產品的推出以及開發(fā)商逐利的本能共同促成了此次的價格調整。初期開發(fā)商對后市還無法做出清晰的判斷，提價幅度相對有限，一般在2％左右，并且多借助了產品升級的時機，