破題公租房運(yùn)營(yíng)管理.pdf

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1、破題公租房運(yùn)營(yíng)管理2012-02-1510:55來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)龍年伊始，北京、上海的一些公租房項(xiàng)目陸續(xù)面市，開(kāi)始向社會(huì)配租。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著公租房建設(shè)的陸續(xù)完工，公租房運(yùn)營(yíng)管理將成為政府需要面對(duì)的長(zhǎng)期課題。為此，記者專訪了長(zhǎng)期從事國(guó)外住房經(jīng)濟(jì)學(xué)和公共政策研究的北京大學(xué)―林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任滿燕云和她的研究團(tuán)隊(duì)。他們結(jié)合國(guó)外公租房管理的長(zhǎng)期實(shí)踐，對(duì)我國(guó)公租房運(yùn)營(yíng)可能面臨的問(wèn)題，提供應(yīng)對(duì)途徑和政策建議。公租房在我國(guó)是近兩三年剛剛開(kāi)始興起建立的保障性住房品種，而在歐美等國(guó)自二戰(zhàn)以后已經(jīng)發(fā)展了較長(zhǎng)的一段時(shí)期。滿燕云表示，這些不同的國(guó)家和地區(qū)在公租房運(yùn)營(yíng)管理上，遇到了

2、某些普遍性問(wèn)題，如政府財(cái)政負(fù)擔(dān)加重，低收入者過(guò)于集中引發(fā)的貧民窟、犯罪率升高等社會(huì)問(wèn)題。這些教訓(xùn)和其中一些國(guó)家所積累的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)，值得我國(guó)在構(gòu)建住房保障制度的過(guò)程中借鑒吸收，從初期的模式和制度構(gòu)建上避免類似問(wèn)題發(fā)生。繞不開(kāi)的運(yùn)營(yíng)難題滿燕云和她的研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，隨著我國(guó)各地公租房建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，政府的工作重點(diǎn)將逐漸從建設(shè)期的保障資金和土地供應(yīng)，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理。其中，以公租房運(yùn)營(yíng)可能面臨的財(cái)政負(fù)擔(dān)加重和公租房社區(qū)建設(shè)等社會(huì)問(wèn)題尤為引人關(guān)注?！肮夥拷ㄍ炅?，誰(shuí)來(lái)管？是聘請(qǐng)物業(yè)公司、政府機(jī)構(gòu)自己打理，還是由第三方組織管理？物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)定？運(yùn)營(yíng)資金從哪里出？”滿燕云表示，“公租房建成后

3、的運(yùn)營(yíng)管理是個(gè)長(zhǎng)期而繁重的工作，需要政府給予補(bǔ)貼、增加財(cái)政支出。美國(guó)歐洲等很多地方在二戰(zhàn)后紛紛建立保障性公共住房體系，但最終不少國(guó)家在公共住房上的財(cái)政補(bǔ)貼支出難以為繼，政府被迫停止了此類實(shí)物補(bǔ)貼政策。因此，如何選擇合理的公租房運(yùn)營(yíng)模式、控制運(yùn)營(yíng)管理的財(cái)政支出、提高運(yùn)營(yíng)效率，是政府在公租房運(yùn)營(yíng)管理初期急需考慮的?！薄肮夥窟\(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不僅涉及政府財(cái)政支出，也可能關(guān)系公租房租戶的錢袋子。比如公租房的物業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)如果設(shè)定偏高，可能會(huì)加重某些租戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；而如果設(shè)定偏低，物業(yè)公司又可能難以收支平衡。這些問(wèn)題都需要考量。”北京大學(xué)―林肯研究院研究員景娟介紹，“在此前的廉租房中，

4、就有因物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等較高增加租戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況?！贝送?，公租房所需的房屋維修、共有設(shè)備更換等費(fèi)用，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，在未來(lái)也需要一一在制度上明晰、保障。相比經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，公租房可能帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，則更需要政府未雨綢繆?！吧鲜兰o(jì)70年代，美國(guó)公共住房社區(qū)內(nèi)，陸續(xù)發(fā)生了因極端貧窮家庭過(guò)度集中引發(fā)的社會(huì)治安惡化、暴力犯罪和販毒活動(dòng)猖獗等社會(huì)問(wèn)題。此后，歐美國(guó)家逐漸停止了此類公共住房的建設(shè)。”滿燕云如是說(shuō)，“此外，國(guó)際上早期的社會(huì)保障性住房普遍存在距離居住者工作就業(yè)以及醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施較遠(yuǎn)的問(wèn)題，甚至出現(xiàn)了所謂的‘睡城’。這不僅造成了交通壓力，也不能為居住地的社會(huì)發(fā)展、稅收帶來(lái)貢獻(xiàn)?！苯杷街?/p>

5、未雨綢繆對(duì)于解決公租房的財(cái)政負(fù)擔(dān)和社會(huì)問(wèn)題，一些國(guó)家逐漸摸索出一些應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的研究表明，從歐洲和美國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)看，相比政府自己管理這些社會(huì)保障性住房，外包給第三方非營(yíng)利機(jī)構(gòu)進(jìn)行具體運(yùn)營(yíng)管理更有效。政府則負(fù)責(zé)籌集資金進(jìn)行補(bǔ)貼，同時(shí)依據(jù)法規(guī)對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督、監(jiān)管。“自己具體管理運(yùn)營(yíng)、處理房屋糾紛，政府的財(cái)政和精力負(fù)擔(dān)將非常重。歐洲普遍的經(jīng)驗(yàn)是政府不用親力親為，采取外包給專業(yè)的第三方非營(yíng)利機(jī)構(gòu)或者企業(yè)，按照合同進(jìn)行具體物業(yè)管理；政府對(duì)該第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金補(bǔ)貼和嚴(yán)加監(jiān)管，使其在非營(yíng)利情況下平穩(wěn)運(yùn)行?！睋?jù)滿燕云的研究團(tuán)隊(duì)稱，“非營(yíng)利機(jī)構(gòu)在國(guó)外住房領(lǐng)域發(fā)揮了很大的作用。比如英國(guó)，從建房子

6、到管理都剝離給非營(yíng)利機(jī)構(gòu)‘住房合作社’進(jìn)行管理，政府只需要給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，相當(dāng)于甩掉了一個(gè)財(cái)政包袱?！睋?jù)記者了解，對(duì)于低收入者過(guò)于集中聚居易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題的情況，美國(guó)政策和荷蘭的成功經(jīng)驗(yàn)都是采取“混合”的策略?！昂商m在這一點(diǎn)上做得最好。政府會(huì)要求在某些地產(chǎn)項(xiàng)目中，有一定比例的社會(huì)住房是面向低收入群體租賃和出售的，剩下的是作為商品住房面向市場(chǎng)出售。但和我們的配建不同的是，這些社會(huì)住房和商品住房完全混合，而不是像我們的廉租房、公租房是一棟棟完全分開(kāi)的?！睗M燕云的研究團(tuán)隊(duì)這樣介紹，“在荷蘭，很可能你買的是商品房，你鄰居家就是公租房租戶，或者廉租房租戶。這樣就大大增加了社區(qū)的混合程度，不

7、會(huì)人為地產(chǎn)生按收入分割居住區(qū)?！薄巴瑫r(shí)，這種‘混合區(qū)劃’的政策，也從某種程度上保證了低收入者住房的建造質(zhì)量。房地產(chǎn)商并不知道哪一間是賣給哪類住戶，都會(huì)按照一樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，最終建完的房子也都是按照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)賣。政府再通過(guò)掌握的收入情況給予保障對(duì)象補(bǔ)貼。這種做法，可以讓房子的屬性可隨收入的變化而變化?！薄把a(bǔ)磚頭”“補(bǔ)人頭”或可同步目前，西方國(guó)家已經(jīng)較少出現(xiàn)對(duì)住房進(jìn)行“補(bǔ)磚頭”這類供給方補(bǔ)貼的實(shí)物補(bǔ)貼政策。在上世紀(jì)七八十年代后，歐美國(guó)家對(duì)低收入群體的住房政策逐漸轉(zhuǎn)向了需