重慶公租房可持續(xù)運營機制探究

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1、重慶公租房可持續(xù)運營機制探究　　摘要：通過分析我國現(xiàn)行公租房發(fā)展現(xiàn)狀并結(jié)合成功的運營機制，本文分析了適合我國公租房體系可持續(xù)運營的機制，結(jié)果表明構(gòu)建強有力的監(jiān)督體系勢在必行。在對公租房的房源和退出機制進行分析之后，本文為我國公租房的可持續(xù)運營提出了幾點建議。關(guān)鍵詞：公租房；可持續(xù)運營；機制設(shè)計中圖分類號：F120.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）ResearchforChongqing’saffordablehousesustainableoperatingmechanis

2、mYangXianyi(FacultyofConstructionManagementandRealEstate,ChongqingUniversity,Chongqing400045)Abstract：ThroughtheanalysisofChina’scurrentdevelopmentstatusofaffordablehouse,combiningsuccessfuloperatingmechanism,thisarticleanalyzedthesustainableoperating

3、mechanismforChina’saffordablehousesystem,andtheresultsshowthatbuildingastrongmonitoringsystemisimperative.Afteranalyzingtheavailabilityand7exitmechanismofaffordablehouse,thisarticleofferedsomesuggestionsforthesustainableoperatingfortheaffordablehouse.

4、keywords:affordablehouse;sustainableoperating;mechanismdesign1.引言隨著城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)取得卓越成就的同時也存在房價格上漲過快等問題，導(dǎo)致中低收入水平家庭的剛性需求得不到滿足，為了解決這些問題，國家出臺了保障房政策，提出“十二五”時期要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套，尤其是大力發(fā)展公租房。本文探討了適合我國公租房建設(shè)運營情況的可持續(xù)發(fā)展模式，提出了相應(yīng)的建議。2.公租房可持續(xù)運營機制2.1公租房運營體系公共租賃

5、住房的資金、建設(shè)、分配、運營等諸多事項需要一個完善的體系來支撐，借鑒世界各國公共住房的發(fā)展經(jīng)驗構(gòu)建出公共租賃住房運營體系，如圖1所示。圖1公租房運營體系Fig.1AffordableHouseOperatingSystem7政策保障體系是政府在公租房建設(shè)過程中提供一系列政策支持的體系，包括免除公租房建設(shè)用地的土地出讓金，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及城市建設(shè)配套費等行政費用。資金保障體系是在公租房建設(shè)運營過程中，通過銀行貸款、公積金貸款、央企融資、房地產(chǎn)信托基金等籌集建設(shè)資金，通過運營期的公租房租

6、金、商鋪出售金、公租房出售金等償還貸款本息，從而實現(xiàn)資金保障體系的良好運行。運營體系是負責(zé)公租房的建設(shè)、運營部門的總稱，它是公租房與需要人群接觸的媒介，負責(zé)對項目的建設(shè)、公租房分配、管理等一系列后續(xù)工作的體系。監(jiān)督體系包括質(zhì)量監(jiān)督部門、財務(wù)監(jiān)督部門和資格監(jiān)督部門，通過監(jiān)督、監(jiān)理保證住宅質(zhì)量，通過運營過程中的監(jiān)督保證公租房使用人員符合法律要求等。5個體系相互獨立，但又彼此緊密聯(lián)系，合力保障公租房的可持續(xù)運營。2.2公租房的資金保障體系公租房面臨的首要的問題是建設(shè)資金缺口較大，各地政府通過投資補助、貸

7、款貼息、注入資本金、稅費優(yōu)惠等政策措施，鼓勵企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)和運營。資金保障體系包括前期建設(shè)資金投入保障和后期運營發(fā)展的資金保障。7建設(shè)期公租房資金來源的可持續(xù)性體系包括：1、政府財政投入和政策支持，包括中央專項、本級財政支出、土地劃撥、稅費減免等方式。2、市場融資，包括銀行融資、公積金貸款、房地產(chǎn)信托基金、國企投資、發(fā)行債券等方式。運營期公租房資金來源的可持續(xù)性體系包括：租金平衡利息、商業(yè)配套和公租房若干年后出售所得收入償還本金。2.3公租房的運行體系公租房的運行體系包括建設(shè)體系和執(zhí)行體

8、系。其中建設(shè)體系是指政府通過自己建造公租房，給予房屋所有者稅收減免收儲社會商品房資源，給予開發(fā)商減少稅收、土地出讓金等推行商品房捆綁建設(shè)等方式，迅速的持有大量可配租房源。當(dāng)房源規(guī)模在整個房屋租賃市場中達到10%～20%時，可以對租賃價格產(chǎn)生影響，形成政府房源的“房屋銀行”作用，加上國家的限房令等政策，可以有效緩解房地產(chǎn)過熱，調(diào)節(jié)市場租金水平，穩(wěn)定房屋租賃價格市場，減少投機機會，促進房價的穩(wěn)定和整個市場安全和社會穩(wěn)定。公租房的執(zhí)行體系是公租房健康運營的重要支撐，是聯(lián)系租戶與政府的橋梁