南京地鐵沿線房?jī)r(jià)走勢(shì)分析.pptx

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1、南京地鐵沿線房?jī)r(jià)走勢(shì)分析房?jī)r(jià)一直是上至政府下至百姓最關(guān)心的話題。隨著南京地鐵一號(hào)南延線和二號(hào)線的通車，南京房?jī)r(jià)經(jīng)過了一系列的波動(dòng)，無(wú)時(shí)無(wú)刻不在牽動(dòng)購(gòu)房人、投資人的心。地鐵開通前后對(duì)房?jī)r(jià)的影響在一號(hào)南延線建設(shè)的3年中，江寧房?jī)r(jià)翻了整整三倍。10年建成通車后江寧岔路口、河定橋、百家湖等江寧中心區(qū)域的房?jī)r(jià)已突破了10000元/平方米的高位，進(jìn)入了“高房?jī)r(jià)時(shí)代”。根據(jù)該圖我們可以看出：08年至10年江寧區(qū)二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)圖08年1月09年8月江寧房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，并有一段短暫的下跌。自09年9月開始，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)式快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。10年的5月是江寧房?jī)r(jià)的頂峰，而此時(shí)也是南延線通車的

2、時(shí)候。地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值，可視為開通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。因此…總體來(lái)說，地鐵樓盤一般會(huì)隨著地鐵的規(guī)劃、施工和真正通車，而出現(xiàn)3次上漲。但值得注意的是，在地鐵規(guī)劃出臺(tái)后和開工前的一段時(shí)期，人們通常會(huì)產(chǎn)生預(yù)期的增值心理。由于預(yù)期心理的增值容易受市場(chǎng)等因素感染，所以，地鐵開通前是開發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí)期。樓盤原有區(qū)位對(duì)房?jī)r(jià)的影響在地鐵二號(hào)線動(dòng)工時(shí)：棲霞建設(shè)的太陽(yáng)城在2002年的銷售價(jià)格是2000多，到了2006年，銷售價(jià)格達(dá)到了5500/m2。馬群公寓，相比2002年的價(jià)格也漲了1000多/m2，2006年的價(jià)格在5000元左右。東景花園

3、小區(qū)，最初二手掛牌價(jià)為4000/m2左右，受地鐵2號(hào)線的影響，在確定附近有規(guī)劃站點(diǎn)后，06年的五六月份，價(jià)格已經(jīng)達(dá)到5000/m2左右。而本身交通就比較好的地方，如孝陵衛(wèi)本身交通就比較好，當(dāng)然地鐵也會(huì)帶來(lái)一定的效應(yīng)，南京市的公交一向也是很擁擠，這樣靠近地鐵周遍的或者離地鐵不遠(yuǎn)的市民就可以選擇坐地鐵。但價(jià)格上漲的幅度并沒有偏遠(yuǎn)地區(qū)大。如當(dāng)時(shí)，從衛(wèi)崗到孝陵衛(wèi)周邊的樓盤就僅漲了100-200元每平方米。因此…同樣是地鐵盤，市中心樓盤由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，所以就算再加上地鐵，房?jī)r(jià)上漲也有限。原來(lái)交通不方便的新區(qū)樓盤，由于地鐵使得其交通條件改善幅度很大，房?jī)r(jià)上漲幅度將較

4、大。距地鐵遠(yuǎn)近對(duì)房?jī)r(jià)的影響以南京地鐵二號(hào)線集慶門大街站為例:德盈大廈距地鐵站91米，七月均價(jià)為20451元/㎡星語(yǔ)華府距地鐵站100米，七月均價(jià)21796元/㎡金地名京距地鐵站680米，七月均價(jià)為23561元/㎡建盛麗庭距地鐵站880米，七月均價(jià)為15154元/㎡南苑花園距地鐵1700米，七月均價(jià)為13436元/㎡。我們可以粗略估計(jì)，在集慶門地鐵站附近，地鐵站600米左右樓盤升值幅度最大，距離地鐵站出入口越遠(yuǎn)，地鐵的利好越小。地鐵站600米以內(nèi)樓盤，比同區(qū)域、同等品質(zhì)的非地鐵沿線樓盤，平均價(jià)格要高出10%－15%?？偨Y(jié)可見，地鐵對(duì)提高房地產(chǎn)價(jià)值有積極的作用。但房地產(chǎn)

5、能否升值，有多大的升值空間，還應(yīng)綜合考慮各方面的因素，特別是要看樓盤自身品質(zhì)、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。我們?cè)谡{(diào)查江寧區(qū)房?jī)r(jià)時(shí)，發(fā)現(xiàn)地鐵房?jī)r(jià)比同區(qū)域的非地鐵房?jī)r(jià)，并沒有明顯優(yōu)勢(shì)，其原因就是各樓盤品質(zhì)差異太大，分辨起來(lái)實(shí)屬不易。另外，地鐵也會(huì)對(duì)沿線房地產(chǎn)的價(jià)值造成一定的負(fù)面影響。由于地鐵在運(yùn)行過程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生噪音與振動(dòng)，所以地鐵地面或高架線路周邊的房屋，以及那種零距離的地鐵盤，尤其是住宅，不但沒有升值，反而有一定跌幅。根據(jù)國(guó)外城市的經(jīng)驗(yàn)，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。