陽(yáng)光雅苑營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū).doc

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1、陽(yáng)光雅苑營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū)前??言作為房地產(chǎn)，營(yíng)銷(xiāo)是第一性的，市場(chǎng)問(wèn)題始終是擺在開(kāi)發(fā)商面前的最重要的問(wèn)題，因?yàn)闃潜P(pán)的建筑不是主要問(wèn)題，只要有資金就能建筑樓盤(pán)，但是具有資金不一定能賣(mài)出樓盤(pán)，而且樓盤(pán)的建筑要以營(yíng)銷(xiāo)為基礎(chǔ)，建什么樣的樓盤(pán)、戶(hù)型的設(shè)計(jì)與分配等問(wèn)題就是營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，而不是建筑本身的問(wèn)題。營(yíng)銷(xiāo)的誤區(qū)：包涵著營(yíng)銷(xiāo)概念（理念），營(yíng)銷(xiāo)策劃、營(yíng)銷(xiāo)策略、市場(chǎng)調(diào)研和危機(jī)意識(shí)等一系列問(wèn)題，發(fā)展商權(quán)衡一個(gè)成功的營(yíng)銷(xiāo)組織，主要就是看這個(gè)組織是否具有逆向思維能力，反向求異思維方式對(duì)一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)是生死存亡的源泉，它打破了習(xí)慣性的格局，用一種新的思維模式來(lái)思考事物，走自己的路，就是

2、要找出自我的途徑與方式。在這個(gè)創(chuàng)意信息的時(shí)代，所有好的創(chuàng)意，完全都來(lái)源于真正務(wù)實(shí)的逆向思維。一、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）漳州土地市場(chǎng)狀況1、土地供應(yīng)情況：自2002年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行了公開(kāi)招標(biāo)掛牌拍賣(mài)出讓?zhuān)?002年～2005年，漳州市國(guó)土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的“建設(shè)新區(qū)、開(kāi)發(fā)沿江、改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)市區(qū)土地實(shí)行了壟斷經(jīng)營(yíng)和公開(kāi)招拍掛出讓。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地29宗，總面積達(dá)3385畝，成交總金額19.12億元。（附件一：2005年漳州公開(kāi)出讓國(guó)有土地使用權(quán)情況）2、漳州土地市場(chǎng)呈

3、現(xiàn)以下特征：（1）土地需求先冷后熱2002年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開(kāi)始，全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大，2002年到2005年四年累計(jì)漲幅突破50%。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛。2002年到2003年兩年間，漳州市國(guó)土局共組織了9批次土地的掛牌拍賣(mài)，成交率僅為51%，土地需求明顯不足。2004年，土地需求市場(chǎng)明顯升溫，全年出讓房地產(chǎn)用地8宗，全部超過(guò)底價(jià)成交，其中怡秀園小區(qū)西北區(qū)地塊從3699萬(wàn)元掛牌價(jià)開(kāi)始，多次回合的競(jìng)價(jià)，最后以6820萬(wàn)元成交，創(chuàng)下了市區(qū)每畝220萬(wàn)元的最高記錄。2005年3月份，漳州第一次國(guó)

4、有土地公開(kāi)出讓中有4宗土地競(jìng)價(jià)異?；鸨恋爻山粌r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期的拍賣(mài)底價(jià)。（2）土地供應(yīng)前松后緊2002～2003年供地總量達(dá)2658畝，占近四年供地總量的79%；2004～2005年，供地總量?jī)H727.2畝，不及近四年供地總量的四分之一。（3）????陽(yáng)光雅苑營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū)前??言作為房地產(chǎn)，營(yíng)銷(xiāo)是第一性的，市場(chǎng)問(wèn)題始終是擺在開(kāi)發(fā)商面前的最重要的問(wèn)題，因?yàn)闃潜P(pán)的建筑不是主要問(wèn)題，只要有資金就能建筑樓盤(pán)，但是具有資金不一定能賣(mài)出樓盤(pán)，而且樓盤(pán)的建筑要以營(yíng)銷(xiāo)為基礎(chǔ)，建什么樣的樓盤(pán)、戶(hù)型的設(shè)計(jì)與分配等問(wèn)題就是營(yíng)銷(xiāo)的問(wèn)題，而不是建筑本身的問(wèn)題。營(yíng)銷(xiāo)的誤區(qū)：包涵著營(yíng)銷(xiāo)概

5、念（理念），營(yíng)銷(xiāo)策劃、營(yíng)銷(xiāo)策略、市場(chǎng)調(diào)研和危機(jī)意識(shí)等一系列問(wèn)題，發(fā)展商權(quán)衡一個(gè)成功的營(yíng)銷(xiāo)組織，主要就是看這個(gè)組織是否具有逆向思維能力，反向求異思維方式對(duì)一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)是生死存亡的源泉，它打破了習(xí)慣性的格局，用一種新的思維模式來(lái)思考事物，走自己的路，就是要找出自我的途徑與方式。在這個(gè)創(chuàng)意信息的時(shí)代，所有好的創(chuàng)意，完全都來(lái)源于真正務(wù)實(shí)的逆向思維。一、漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）漳州土地市場(chǎng)狀況1、土地供應(yīng)情況：自2002年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行了公開(kāi)招標(biāo)掛牌拍賣(mài)出讓?zhuān)?002年～2005年，漳州市國(guó)土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的“建設(shè)

6、新區(qū)、開(kāi)發(fā)沿江、改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)市區(qū)土地實(shí)行了壟斷經(jīng)營(yíng)和公開(kāi)招拍掛出讓。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地29宗，總面積達(dá)3385畝，成交總金額19.12億元。（附件一：2005年漳州公開(kāi)出讓國(guó)有土地使用權(quán)情況）2、漳州土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：（1）土地需求先冷后熱2002年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開(kāi)始，全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大，2002年到2005年四年累計(jì)漲幅突破50%。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場(chǎng)對(duì)土地的需求也日漸旺盛。2002年到2003年兩年間，漳州市國(guó)土局共組織了9批次土地的掛牌拍賣(mài)，成交率僅為51

7、%，土地需求明顯不足。2004年，土地需求市場(chǎng)明顯升溫，全年出讓房地產(chǎn)用地8宗，全部超過(guò)底價(jià)成交，其中怡秀園小區(qū)西北區(qū)地塊從3699萬(wàn)元掛牌價(jià)開(kāi)始，多次回合的競(jìng)價(jià)，最后以6820萬(wàn)元成交，創(chuàng)下了市區(qū)每畝220萬(wàn)元的最高記錄。2005年3月份，漳州第一次國(guó)有土地公開(kāi)出讓中有4宗土地競(jìng)價(jià)異?；鸨恋爻山粌r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期的拍賣(mài)底價(jià)。（2）土地供應(yīng)前松后緊2002～2003年供地總量達(dá)2658畝，占近四年供地總量的79%；2004～2005年，供地總量?jī)H727.2畝，不及近四年供地總量的四分之一。（3）????陽(yáng)光雅苑營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃書(shū)前??言作為房地產(chǎn)，營(yíng)銷(xiāo)是第一性的，市

8、場(chǎng)問(wèn)題始終是擺在開(kāi)發(fā)商面