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1、陽光雅苑營銷推廣策劃書前??言作為房地產(chǎn)，營銷是第一性的，市場問題始終是擺在開發(fā)商面前的最重要的問題，因?yàn)闃潜P的建筑不是主要問題，只要有資金就能建筑樓盤，但是具有資金不一定能賣出樓盤，而且樓盤的建筑要以營銷為基礎(chǔ)，建什么樣的樓盤、戶型的設(shè)計(jì)與分配等問題就是營銷的問題，而不是建筑本身的問題。營銷的誤區(qū)：包涵著營銷概念（理念），營銷策劃、營銷策略、市場調(diào)研和危機(jī)意識等一系列問題，發(fā)展商權(quán)衡一個(gè)成功的營銷組織，主要就是看這個(gè)組織是否具有逆向思維能力，反向求異思維方式對一個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)來說是生死存亡的源泉，它打破了習(xí)慣性的格局，用一種新的思維模式來思考事物，走自己的路，就是
2、要找出自我的途徑與方式。在這個(gè)創(chuàng)意信息的時(shí)代，所有好的創(chuàng)意，完全都來源于真正務(wù)實(shí)的逆向思維。一、漳州房地產(chǎn)市場分析（一）漳州土地市場狀況1、土地供應(yīng)情況：自2002年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營性用地全部實(shí)行了公開招標(biāo)掛牌拍賣出讓，2002年～2005年，漳州市國土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的“建設(shè)新區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對市區(qū)土地實(shí)行了壟斷經(jīng)營和公開招拍掛出讓。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地29宗，總面積達(dá)3385畝，成交總金額19.12億元。（附件一：2005年漳州公開出讓國有土地使用權(quán)情況）2、漳州土地市場呈
3、現(xiàn)以下特征：（1）土地需求先冷后熱2002年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開始，全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大，2002年到2005年四年累計(jì)漲幅突破50%。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場對土地的需求也日漸旺盛。2002年到2003年兩年間，漳州市國土局共組織了9批次土地的掛牌拍賣，成交率僅為51%，土地需求明顯不足。2004年，土地需求市場明顯升溫，全年出讓房地產(chǎn)用地8宗，全部超過底價(jià)成交，其中怡秀園小區(qū)西北區(qū)地塊從3699萬元掛牌價(jià)開始，多次回合的競價(jià)，最后以6820萬元成交，創(chuàng)下了市區(qū)每畝220萬元的最高記錄。2005年3月份，漳州第一次國
4、有土地公開出讓中有4宗土地競價(jià)異常火爆，土地成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期的拍賣底價(jià)。（2）土地供應(yīng)前松后緊2002～2003年供地總量達(dá)2658畝，占近四年供地總量的79%；2004～2005年，供地總量僅727.2畝，不及近四年供地總量的四分之一。（3）????陽光雅苑營銷推廣策劃書前??言作為房地產(chǎn)，營銷是第一性的，市場問題始終是擺在開發(fā)商面前的最重要的問題，因?yàn)闃潜P的建筑不是主要問題，只要有資金就能建筑樓盤，但是具有資金不一定能賣出樓盤，而且樓盤的建筑要以營銷為基礎(chǔ)，建什么樣的樓盤、戶型的設(shè)計(jì)與分配等問題就是營銷的問題，而不是建筑本身的問題。營銷的誤區(qū)：包涵著營銷概
5、念（理念），營銷策劃、營銷策略、市場調(diào)研和危機(jī)意識等一系列問題，發(fā)展商權(quán)衡一個(gè)成功的營銷組織，主要就是看這個(gè)組織是否具有逆向思維能力，反向求異思維方式對一個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)來說是生死存亡的源泉，它打破了習(xí)慣性的格局，用一種新的思維模式來思考事物，走自己的路，就是要找出自我的途徑與方式。在這個(gè)創(chuàng)意信息的時(shí)代，所有好的創(chuàng)意，完全都來源于真正務(wù)實(shí)的逆向思維。一、漳州房地產(chǎn)市場分析（一）漳州土地市場狀況1、土地供應(yīng)情況：自2002年漳州市政府轉(zhuǎn)變了土地供應(yīng)機(jī)制以后，經(jīng)營性用地全部實(shí)行了公開招標(biāo)掛牌拍賣出讓，2002年～2005年，漳州市國土資源局圍繞漳州市委、市政府確立的“建設(shè)
6、新區(qū)、開發(fā)沿江、改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，對市區(qū)土地實(shí)行了壟斷經(jīng)營和公開招拍掛出讓。截止到現(xiàn)在，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地29宗，總面積達(dá)3385畝，成交總金額19.12億元。（附件一：2005年漳州公開出讓國有土地使用權(quán)情況）2、漳州土地市場呈現(xiàn)以下特征：（1）土地需求先冷后熱2002年是漳州房地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從這一年開始，全市商品房住宅價(jià)格逐年攀升，尤其是市區(qū)漲幅更大，2002年到2005年四年累計(jì)漲幅突破50%。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，市場對土地的需求也日漸旺盛。2002年到2003年兩年間，漳州市國土局共組織了9批次土地的掛牌拍賣，成交率僅為51
7、%，土地需求明顯不足。2004年，土地需求市場明顯升溫，全年出讓房地產(chǎn)用地8宗，全部超過底價(jià)成交，其中怡秀園小區(qū)西北區(qū)地塊從3699萬元掛牌價(jià)開始，多次回合的競價(jià)，最后以6820萬元成交，創(chuàng)下了市區(qū)每畝220萬元的最高記錄。2005年3月份，漳州第一次國有土地公開出讓中有4宗土地競價(jià)異常火爆，土地成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出預(yù)期的拍賣底價(jià)。（2）土地供應(yīng)前松后緊2002～2003年供地總量達(dá)2658畝，占近四年供地總量的79%；2004～2005年，供地總量僅727.2畝，不及近四年供地總量的四分之一。（3）????陽光雅苑營銷推廣策劃書前??言作為房地產(chǎn)，營銷是第一性的，市
8、場問題始終是擺在開發(fā)商面
