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2、北京市別墅市場分析備注：由于時間有限，僅走訪了北京當(dāng)?shù)?008年別墅銷售前五名以及個別市場口碑較好的項目，共計14個。?（一）政策分析?2006年5月30號，國土資源部發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)和辦理相關(guān)手續(xù)，并進(jìn)行全面清理。?2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，要求“繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)?！?國土資源部與國家發(fā)展改革委員會研究并發(fā)布的《限制供地項目目
3、錄（2006年本）》、《禁止供地項目目錄（2006年本）》，分別將"高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目"和"別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目（指項目區(qū)容積率在0.6以下的獨棟式住宅）"列入其中。?2006年6月13日中國地交會上，國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人對別墅下了定義，指出別墅是指具有“獨門獨院獨戶”特征的建筑。2007年，在《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》中，“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營”仍在限制目錄內(nèi)。2008年1月，國務(wù)院出臺《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，規(guī)定未來住宅用地出讓合同將規(guī)定最低容積率，明確單位面積內(nèi)所建住宅
4、的套數(shù)和套型。該政策出臺后，北京市近日發(fā)布建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，將別墅的最低容積率限定在0.6，對容積率低于0.6的報批項目進(jìn)行嚴(yán)格的限批和禁批，節(jié)約用地將成為今后政策調(diào)整的重點。（二）別墅供需情況分析2008年1-10月，北京別墅市場整體供應(yīng)與2007年基本持平，約103萬平方米，套數(shù)約為3224套，占住宅總供應(yīng)量的4%左右，同期北京別墅的銷售僅1769套，不足2007年全年銷售5600套的32%。2008年1-10月別墅月均177套的成交量，較2007年月均成交超過466套下滑幅度超過60%。2009年1-3月，受到經(jīng)濟(jì)利好刺激，北京
5、別墅銷售成交量開始回升。2009年3月份，北京市別墅銷售套數(shù)為370套，較2月份上漲320.45%，成交面積超過13萬平方米，較2月上漲385.16%，成交總金額將近15億元。（三）別墅市場結(jié)構(gòu)分析2008年在售別墅項目中，獨立別墅項目占有絕對比例，達(dá)到54%。聯(lián)排和雙拼達(dá)到32%，疊拼所占比例為10%。由于別墅用地日漸稀缺，獨立別墅資源日漸稀缺，聯(lián)排、疊拼、雙拼等別墅類型的項目將成為供應(yīng)的主流。據(jù)調(diào)研，2009年第一季度熱銷別墅并不集中于順義中央別墅區(qū)或西山別墅區(qū)等傳統(tǒng)別墅區(qū)，均位于東部泛CBD別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)和城南別墅區(qū)等
6、區(qū)域，戶型多在250-400平方米之間，價格相對較低，適合中產(chǎn)階級人群的需要，且這部分群體的日益擴(kuò)大，為這種經(jīng)濟(jì)型別墅市場提供了充足的客源。因此，未來的別墅市場將會向經(jīng)濟(jì)型別墅方面發(fā)展，聯(lián)排、疊拼、雙拼等別墅類型的項目將成為供應(yīng)的主流，未來城近郊區(qū)別墅將可能成為中產(chǎn)階層的第一居所。2009年上半年北京共銷售別墅1244套，總成交面積高達(dá)52萬平方米（四）別墅地域分布2008年北京市在售別墅項目中，中央別墅區(qū)項目有23個，居所有別墅區(qū)域第一位。中央別墅區(qū)、京南別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)四大區(qū)域所推別墅項目占所有區(qū)域的比例接近60
7、%。2009年這四大區(qū)域依然是別墅推出的主力區(qū)域。（五）北京市別墅板塊分布1、北京市別墅板塊分布圖1市區(qū)2亞北3京昌沿線4馬坡5天竺香江6通州7亦莊8黃村9西山10懷柔密云?目前，北京別墅共分為10大板塊（當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)普遍分法），這些別墅分布總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局，各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的區(qū)域板塊特征。?大多數(shù)別墅項目主要集中于西部和北部，南部由于歷史原因發(fā)展緩慢，雖然近期房地產(chǎn)有了一定發(fā)展，但與西部和北部相比，具有較大差距。2、北京別墅板塊分布特點板塊分布地理位置自然環(huán)境交通條件代表樓盤亞北亞運村北環(huán)境優(yōu)美，小湯山溫泉
8、，部分項目臨溫榆河立湯路，六環(huán)路納帕溪谷、moma萬萬樹等京昌沿線昌平區(qū)京昌高速公路沿線及附近地區(qū)較好的綠化環(huán)境、部分項目臨溫榆河京昌高速公路碧水莊園、三水青清、雪梨澳鄉(xiāng)、寬HOUSE等馬坡順義區(qū)馬坡鄉(xiāng)潮白河、高爾夫球場機(jī)場高速公路、京順路、101
