日本住宅租賃立法的啟示-論文.pdf

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1、日本住宅租賃立法的啟示徐寅摘要住宅租賃與國民的生活密切相關(guān)，租賃關(guān)系事實上聯(lián)系著整個社會的安定與發(fā)展。日本歷經(jīng)多年，逐漸將原先民法典中的“所有權(quán)絕對”和“契約自由”原則在房屋租賃領(lǐng)域進行了突破，租賃關(guān)系在事實上成為半永續(xù)化的權(quán)并I】，住宅承租人的權(quán)益受到比較充分的保障。但是最近的立法則呈現(xiàn)出向出租人一方有利的態(tài)勢。關(guān)鍵詞日本住宅租賃所有權(quán)絕對契約自由正當事由作者簡介：徐寅，日本廣島大學(xué)法學(xué)碩士，華東政法大學(xué)外語學(xué)院助教，研究方向：中日比較法、法律語言學(xué)。中圖分類號：D920．4文獻標識碼：A文章編號：100

2、9-0592(2014)07-156-02一、日本民法關(guān)于租賃權(quán)的一般性規(guī)定和房租的最高限額不得超越訂立合同時規(guī)定的租金額度。但作日本現(xiàn)行民法典在繼受法國民法典的同時，進一步參考了德為例外，具備一定事由或地方長官認為前述最高限額顯著失當?shù)膰穹ǖ涞捏w系和立法技術(shù)，其內(nèi)容奉行傳統(tǒng)民法理論中的“所情況下，可以下令對其削減。在學(xué)術(shù)界，關(guān)于地租房租統(tǒng)制令的有權(quán)絕對”和“契約自由”兩大原則。根據(jù)現(xiàn)行民法典的規(guī)定：(1)性質(zhì)，存在著分歧，以渡邊洋三教授為首的觀點認為其僅僅是經(jīng)法典將租賃分為定期與不定期兩類。對于不定期的

3、租賃關(guān)系，出濟統(tǒng)制立法的一個部分，而鈴木祿彌教授則認為其具有社會立法租人或承租人均可隨時提出解除；而定期租賃的房屋在租賃期限的性質(zhì)，兩種觀點都不否認該法在事實上所起到的作用。。未滿之前不得收回，但其最長期限不得超過2O年，且出租人可以(三)Ⅸ借家法》修正(1941年)在契約中特別約定解除權(quán)，由此隨時終止租賃。(2)買賣可以擊由于《地租房租統(tǒng)制令》的出臺，導(dǎo)致某些房東為了繼續(xù)維持破租賃。(3)除非出現(xiàn)房屋部分滅失的情事，不得要求增減租金。自己的利益，通過向承租人要求“地下租金”的方式來獲得法外的可以說，日本民

4、法典雖然充分貫徹了契約自由但忽略了對社收益。此時，對于房屋出租人來說，最有力的手段便是提出解除會弱勢群體的關(guān)注，注目于保護所有權(quán)但輕視了承租人的使用合同。由此，國家為限制“地下租金”而必須采取一定的干涉手段，《借家法》修訂的問題登上了歷史舞臺。0權(quán)。民法典關(guān)于租賃的一般規(guī)定并沒有考慮處于弱勢地位的房1941年修正的中心內(nèi)容便是為了對出租人解約和拒絕更新屋承租人的特殊利益。在結(jié)構(gòu)上，用有關(guān)租賃的一股性規(guī)定調(diào)整的自由進行限制，關(guān)于存續(xù)期間，導(dǎo)入了“正當事由”制度。規(guī)定住宅租賃關(guān)系，缺乏對住宅租賃關(guān)系中雙方社會地

5、位和交涉能力差別的重視，這個缺陷不可避免地隨著日本社會情勢的變化，導(dǎo)出租人“非有自己使用的必要或其他正當事由，不得拒絕契約之更新或終止契約”。以戰(zhàn)時住宅難為契機，本次修正以“正當事致了房屋租賃雙方利益的失衡，從而引發(fā)了房屋租賃立法的不斷由”為要件對出租人的解約權(quán)進行了限制。值得一提的是，從日修正。本的房屋租賃情況來考慮，不定期租賃最為普遍，因此不定期房二、特別法對住宅租賃關(guān)系的調(diào)整(一)《借家法》的制定(1921年)屋租賃關(guān)系才是核心的問題，定期租賃關(guān)系中，對拒絕更新的限在第一次世界大戰(zhàn)的背景下，日本迎來了

6、空前的戰(zhàn)時景氣和制和法定更新制度提供的存續(xù)保障，僅僅是附隨性質(zhì)的。。此次嚴重的城市住宅問題。受當時流行的“社會政策”思想，1920年，修正導(dǎo)入的“正當事由”制度對保護承租人來說具有重大的意義。日本也突然發(fā)表了《借家法案》0，次年得到了通過。(四)《借地借家法》(1991年)首先，該法賦予了房屋租賃權(quán)以對抗力，確立了“買賣不破租隨著保護承租人權(quán)益和對建筑物的高度利用等其他社會性賃”的原則。此前房屋租賃的對抗要件是租賃權(quán)的登記，但社會目標之間不斷發(fā)生沖突，從上世紀八十年代中期開始，主張修改現(xiàn)實是出租人并不負擔登

7、記的義務(wù)，因此具備對抗要件的房屋租《借家法》的呼聲日漸高漲?；謴?fù)契約自由，放寬對所有權(quán)人的限賃權(quán)幾乎不存在。以保護承租人為目的，《借家法》做出了以房屋制還是為了保障承租人的生活而維持原有規(guī)定成為學(xué)界爭論的的交付為對抗要件的新規(guī)定。其次，關(guān)于存續(xù)期間，該法將民法焦點。由此，日本在1991年lO月將《建筑物保護法》、《借地法》典規(guī)定的解約通知時限由3個月延長到6個月。雖然《借家法》以及《借家法》統(tǒng)合為新的《借地借家法》。這也是日本最近一次賦予了房屋租賃權(quán)以對抗力，但是從保護承租人利益的角度來對房屋租賃法制進行大

8、規(guī)模的修改?？?，存續(xù)期間的保護才是真正重要的。遺憾的是，這次立法關(guān)于該法在土地租賃的部分創(chuàng)設(shè)了無法更新的“定期租賃權(quán)”，但存續(xù)期間并沒有創(chuàng)設(shè)新的制度，而是僅僅將民法規(guī)定的解約通知在房屋租賃的部分并沒有直接導(dǎo)入該制度，而是仍然承襲了原法時限稍做了延長而已。正因此，上述關(guān)于對抗力的條文也被評價的精神，首先吸收了相關(guān)判例理論的成果，明明確了正當事由的為“沒有太大的意義”。。最后，該法設(shè)定了租金增減請求權(quán)，賦予成立條件；