天泰公寓項目市場定位分析.doc

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1、“天泰公寓”策劃報告序論歷經(jīng)多年，幾經(jīng)周折，天泰公寓項目即將啟動興建。在定位上，已經(jīng)確定了本項目的高層定位，項目的規(guī)劃設計，施工方案也已經(jīng)基本完成。項目的營銷準備工作即將開展。在后階段，清楚的認識市場的特點，項目的優(yōu)缺點，充分了解項目的目標顧客群體特征，依據(jù)此，而在產(chǎn)品、價格、形象推廣上作出高瞻遠矚，戰(zhàn)略上的規(guī)劃，制定行之有效的策略方案，成功的把項目推向市場，成為后續(xù)工作的重點。一、項目概況1、項目名稱：天泰公寓（暫命名，宜重新命名）2、項目位置：項目位于龍柏路，臨近二環(huán)線3、土地性質綜述：本項目的用地位于居

2、民區(qū)，一塊由交通道路圍和的，約12000㎡的地塊內(nèi)，此塊地的性質：市郵政局的宿舍（約4000㎡）；正在興建的四方公司兩棟多層的安置房（約3400㎡）；一個占地面積383㎡的幼兒園。再者，本項目的用地。本項目的經(jīng)濟技術指標：規(guī)劃面積：2753.83㎡用地面積：630.07㎡總建筑面積：11779.23㎡其中：地上建筑面積：10162.08㎡地下部分建筑面積：1617.15㎡建筑密度：22.83%容積率：4.91停車數(shù)量：33輛其中：地下停車數(shù)量22輛二、項目分析（一）項目環(huán)境分析1、自然景觀本項目可說是位于一個

3、成熟的居民區(qū)里，周圍密布著大量的高度相差不多的多層住宅建筑。該居住區(qū)地勢平坦，沒有較大的地勢起伏，周邊無山景、無水景。且居民區(qū)內(nèi)規(guī)劃的綠化景觀不多。少量的花、草綠景，還因為沒有得到一定的維護、保養(yǎng)，顯得臟、亂。天泰公寓規(guī)劃樓層17層，因此該項目8層以下的自然景觀環(huán)境毫無特色，說不上有自然景觀，但在8層以上，因其高度，可基本上俯瞰到該層居民區(qū)的全景，視線沒有過多的阻擋，視野變得相當?shù)拈_闊，三湘南湖市場等都可盡收眼底。2、環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況：該地段形成了一個比較大的居民區(qū)，但其性質較為復雜，沒有統(tǒng)一、集中的管

4、理，因此在環(huán)境衛(wèi)生方面，并不是十分理想，不如整體開發(fā)居住小區(qū)，各種小攤小販、飯店、小店鋪、菜市場的存在，給該地區(qū)的衛(wèi)生造成了一定的影響。在社會治安方面，沒有一種有效的監(jiān)管，存在著安全隱患。3、交通條件：該項目鄰近二環(huán)線，靠近三湘大市場，馬王堆市場，在交通方面相當優(yōu)越，出行方便快捷，無交通之苦。公交線路有139、142、環(huán)城巴士等。亞交通情況也十分良好。4、配套設施：本項目所處地段是居住人口較集中的區(qū)域，各種配套設施十分完善，衣食住行等都可以滿足居民的需要。大型娛樂休閑有：新族鳳凰城，學校有火星小學、田家炳中學

5、等。（二）、項目SWOT分析對于一個項目策劃，首要的是清楚項目優(yōu)缺點，只有這樣，才能在宏觀上整體把握，克服弱項，化弱為強，制定有效的營銷策略。1、優(yōu)勢分析◎配套優(yōu)勢：本項目的配套十分完善，休閑娛樂、生活購物、讀書上學等十分方便，交通也十分方便。相對于附近居住小區(qū)（如夢澤園、王府花園、雍景園），這無疑是一個較大的優(yōu)勢。◎定位優(yōu)勢：該項目定位于高層住宅，這在該地段是唯一一幢高層住宅。很明顯的區(qū)別于其他多層住宅，有利于營造成高檔樓盤的形象。再者，高樓層的房子，在景觀、通風、采光等方面有著明顯的優(yōu)勢?！蚱放苾?yōu)勢：天泰

6、房地產(chǎn)開發(fā)公司在該區(qū)域成功地開發(fā)了天泰花園的一期二期，銷售率幾乎達到100%，一期全部賣完，二期僅剩一套。在物管、公司信譽方面，在各老客戶心中形成了良好的形象，該公司在本區(qū)域有著一定的影響力。2、劣勢分析◎項目用地規(guī)模劣勢：項目用地面積只有2753.83㎡，因此無法形成一種較為獨立的環(huán)境，也無法設置與生活相關的配套設施，作為單體高層，在安全問題方面，也很難與居住小區(qū)相比，特別是該項目的一層還規(guī)劃為商鋪，來往的人多、雜，更加給住宅增加了安全隱患?！驊粜头矫妫篈、該項目為“板”式結構，進深超過16米。對這樣一種結

7、構，進深過長，可以肯定，有部分空間的通風、采光就會受到影響，導致通風、采光不暢。而對于本項目，且由于該區(qū)域較大的建筑密度，對于低樓層（8層以下）房屋的通風采光來說，影響會較為明顯。B、三室兩廳132.09㎡、131.31㎡兩種戶型的廚房過長過窄，不便使用。通向下衛(wèi)生間的過道太長，房間的使用率不高，容易給購房者造成使用面積浪費的感覺。3、項目機會◎本項目周邊住宅均是多層建筑，本項目作為高層住宅推出，相信能夠吸引大部分人的眼球。◎本項目的總戶數(shù)只有64戶，規(guī)模小，并且，項目附近除天域新都外，現(xiàn)在無其他項目，緊鄰三

8、湘、南湖大市場，市場并非飽和，在銷售方面，存在著一定的機會。4、項目威脅◎本項目的威脅主要是來自“天域新都”，“宏華花苑”“宏業(yè)雅苑”的威脅◎另一個是四方公司在建項目的威脅；四方公司多層項目在價格上，將會對本項目形成沖擊?！驂魸蓤@、雍景園、王府花園也給本項目造成了一定的威脅。三、項目市場定位分析（一）項目功能定位項目功能定位于單體高層住宅，總建筑面積11779.23㎡，容積率4.9，總共17層。住宅