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《公寓項目開發(fā)理念及市場定位策略.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、第三類城市空間：新鄭州人的“第三種高尚生活”興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設想問題提出：1、鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭激烈；開發(fā)門欄抬高，開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品類型豐富；品牌、服務、文化等項目復合元素成為市場價值的重要成分，在整體趨勢下，項目的定位何去何從？2、區(qū)域及片區(qū)市場是整體市場中的熱點區(qū)域，是鄭州發(fā)展的方向和城市中心，現(xiàn)階段區(qū)內(nèi)開發(fā)水平較高，有一定購買力，精品較少，但所謂精品的市場接受度如何？我們在精品的空白點上繪出怎樣一幅藍圖才能完成既定的企業(yè)目標？3、面對片區(qū)高層市場的較大開發(fā)量，項目以高層產(chǎn)品出
2、現(xiàn)以怎樣的核心能力去面對未來市場的競爭？如何在未來2年的開發(fā)周期內(nèi)降低市場風險？4、地塊位置得天獨厚，如何尋找差異化并在產(chǎn)品設計時構建更大的價值？我們的產(chǎn)品定位有客戶嗎？價格和價值能否得到市場的認可？多長周期產(chǎn)生多大的利潤？項目定位依據(jù)：1、《鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)研分析報告》2、《鄭州房地產(chǎn)市場高層（小高層）產(chǎn)品調(diào)查分析報告》3、《項目經(jīng)濟可行性分析》4、項目地塊價值判斷及價值體現(xiàn)5、我們的專業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)能力6、貴司的項目企業(yè)目標7、其它依據(jù)興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設想目錄：一、項目概況二、項目SWOT分
3、析三、項目地塊價值判斷與價值定位四、項目開發(fā)理念及市場定位策略五、項目目標客戶群定位：新鄭州人群體一、項目產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品屬性定位2、規(guī)劃建議3、戶型設計建議4、建筑風格建議5、環(huán)境景觀建議6、配套功能建議7、智能化建議8、交樓標準建議七、經(jīng)濟估算因素的考慮1、基礎參數(shù)2、項目利潤估算3、項目經(jīng)濟估算興亞國際公寓項目市場定位與開發(fā)設想一、項目概況本項目位于鄭州金水東路與民航路交匯興亞建國酒店后側，項目東靠107國道、南臨金水東路、西距未來大道幾百米遠。項目距正在建設的鄭東新區(qū)CBD商務區(qū)僅一路之隔。周邊項目
4、高檔住宅區(qū)林立如早期的金水花園、建業(yè)城市花園、新鑫花園、錦江國際公寓等；兩側的興亞國際俱樂部和鞍鋼大酒店，及不遠德億大酒店是項目地塊中的配套亮點。金水路是鄭州最主要的交通干道，兩側分布著眾多省各級機關單位，周邊配套齊全，聚集了眾多的學校，醫(yī)院和生活設施。同時金水路還連接市區(qū)內(nèi)多條主要交通干線，交通網(wǎng)絡四通八達，來往各地極其便利；距鄭州市二大商圈——紫金山商圈和二七中心商圈僅需10分鐘；從金水路到火車站，時間僅為15分鐘左右；到達機場則只需30分鐘。在鄭州城市北移東擴的城市發(fā)展戰(zhàn)略指導下，上述城市主干道在城市
5、交通體系、經(jīng)濟發(fā)展和城市建設中的位置越加舉足輕重，前景看好，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展、城市化程度的提高和生活居住質(zhì)量的提升，是大勢所趨，必然會在城市多中心的城市化主導潮流影響下，成為不可忽視的，且客觀發(fā)展的城市中心之一。二、項目SWOT分析關鍵詞：優(yōu)劣并存，機會與威脅同在。1、項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：東區(qū)是鄭州發(fā)展的龍頭和風向標，北移東擴的城市總體規(guī)劃戰(zhàn)略和鄭東新區(qū)的開發(fā)建設，使這一區(qū)域成為城市的熱點和城市的政治、經(jīng)濟中心，前景看好。街區(qū)優(yōu)勢：金水路是目前“鄭州第一路”，其成熟度、知名度和美譽度為鄭州市民所公認；同時隨著1
6、07國道改造成鄭州最亮麗的迎賓大道的動作，使項目仿佛是“兩條金腿在走路”，迎著金光大道向前進。升值潛力：區(qū)位優(yōu)勢、街區(qū)優(yōu)勢、發(fā)展趨勢及日漸形成的高尚人居氛圍，無疑使項目具有巨大的升值潛力。居住價值：隨著城市建設和眾多地產(chǎn)商的房地產(chǎn)開發(fā)，城市各項配套和各種規(guī)模較高檔次商品住宅的開發(fā)，日漸成熟的高尚居住區(qū)已經(jīng)形成，房地產(chǎn)市場環(huán)境已較為成熟，不需要項目公司投入過多的資金來炒作區(qū)域市場。交通優(yōu)勢：金水路、世紀大道、鄭汴路和未來大道縱橫交錯，方便快捷，繁華便利，更使居家引以為豪。配套優(yōu)勢：各項市政、教育、醫(yī)療及金融配
7、套，臨近的興亞國際俱樂部等休閑娛樂配套等，提升了自身物業(yè)的檔次和知名度，同時也提供了便利的生活條件。規(guī)劃優(yōu)勢：項目不直接臨近主要交通干道，相對而言，噪音相對較小；地塊規(guī)模較小，開發(fā)周期相對較短，開發(fā)風險相對較小。2、項目劣勢地塊規(guī)模：地塊規(guī)模較小，不宜于景觀設計、配套設置和開發(fā)成本控制，產(chǎn)品定位可選擇余地不大，同大項目競爭會處于劣勢；周邊環(huán)境：項目周邊為金水花園等高檔住宅區(qū)，有利于本項目塑造高檔次、高質(zhì)素的精品樓盤的品牌形象；開發(fā)成本：由于地塊規(guī)模和地價等原因，相對于大盤，在成本上處于不利地位。產(chǎn)品定位：由
8、于地塊規(guī)模的局限性，使產(chǎn)品形態(tài)的可選擇性余地不大。市場占有率：由于規(guī)模原因和高層產(chǎn)品的特點，及市場的不確定性，很難形成較大的市場影響。知名度與開發(fā)經(jīng)驗：單從開發(fā)角度看，作為項目公司在鄭州的第一個項目，同建業(yè)等老牌和新銳地產(chǎn)商相比處于劣勢。商業(yè)利用價值不高：由于項目不臨近交通主干道，所以商業(yè)價值一定程度上難以體現(xiàn)。3、項目機會點發(fā)展趨勢：在政府作用和民間傾向下，本區(qū)域無疑是真正的城市中心區(qū)，是除了行政、經(jīng)濟中心之外
