岷州商貿(mào)中心招商初步計(jì)劃(浩凱).doc

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1、岷州商貿(mào)中心招商初步計(jì)劃甘肅浩凱房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理有限公司蘭州杰銳房地產(chǎn)策劃咨詢(xún)有限公司開(kāi)宗明義簡(jiǎn)明扼要前言■岷州商貿(mào)中心品牌形象及功能定位策略一、項(xiàng)目品牌及功能定位二、特色主題概念設(shè)計(jì)與核心點(diǎn)的營(yíng)造■岷州商貿(mào)中心租售招商策略一、商鋪投資的關(guān)注因素二、項(xiàng)目盈利模式三、招商對(duì)象的選擇四、招商策略五、招商執(zhí)行操作■岷州商貿(mào)中心租售渠道組合一、渠道組合建議前言緊扣項(xiàng)目本身硬件功能的定位和未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等軟件支持系統(tǒng)的定位，預(yù)測(cè)并迎合項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)未來(lái)消費(fèi)能力和消費(fèi)需求的傾向，確立項(xiàng)目合理科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃為前提，達(dá)至項(xiàng)目整體適度超前是本案招商最終成功的基礎(chǔ)。熟知

2、當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征以及城市功能規(guī)劃、項(xiàng)目周邊可借勢(shì)資源的整合、以至項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)未來(lái)消費(fèi)能力和消費(fèi)傾向，并結(jié)合如何讓開(kāi)發(fā)商省時(shí)省力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大投資吸引力和項(xiàng)目未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的提升是本案招商對(duì)象的選擇依據(jù)。依我司長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定位策劃、品牌包裝策劃、招商執(zhí)行策劃的綜合經(jīng)驗(yàn)來(lái)解讀本案及本案所能輻射區(qū)域內(nèi)的整體發(fā)展，以及對(duì)大型商業(yè)為核心的城市綜合體招商對(duì)象的把握，我司在本案的招商策略上，將采取“雙保險(xiǎn)方案”來(lái)保障本案招商的成功。一是：對(duì)大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)核心主力店及次主力店的引進(jìn)有著豐富的客戶(hù)資源庫(kù)，并與其建立著長(zhǎng)期的“連鎖發(fā)展渠道開(kāi)拓委托關(guān)系”

3、，使其與本案對(duì)接形成“好馬配好鞍”，達(dá)到強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)機(jī)構(gòu)代理商、個(gè)體分銷(xiāo)商及專(zhuān)賣(mài)店等散戶(hù)的集攏進(jìn)駐。（如：我司初步解讀本案后，結(jié)合本案所在區(qū)域內(nèi)輻射功能的優(yōu)勢(shì)，以及該區(qū)域未來(lái)商業(yè)發(fā)展的增長(zhǎng)前景展望，第一時(shí)間接觸了省內(nèi)知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商“國(guó)防百貨”、國(guó)貿(mào)旗下“西太華”、“東部服飾品牌廣場(chǎng)管理委員會(huì)”、省內(nèi)著名大型綜超企業(yè)“大潤(rùn)發(fā)”、國(guó)內(nèi)著名家電連鎖發(fā)展企業(yè)“蘇寧電器”以及蘭州“義烏商貿(mào)城”、蘭州“王府井百貨”等多家大型專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。）二是：導(dǎo)入招商的4C營(yíng)銷(xiāo)理念，規(guī)劃并建立本案后期經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)的支持系統(tǒng)，使家具、裝飾、玩具等行業(yè)的上游生產(chǎn)企業(yè)通過(guò)本案平臺(tái)

4、與下游代理商、分銷(xiāo)商對(duì)接，走倉(cāng)儲(chǔ)式規(guī)模經(jīng)營(yíng)和低成本盈利的路線(xiàn)，增強(qiáng)本案的核心輻射能力和商品價(jià)格優(yōu)勢(shì)。本次招商計(jì)劃建議，因時(shí)間關(guān)系及還未與貴司達(dá)成最終合作關(guān)系，我司未達(dá)到對(duì)本案進(jìn)行深度診斷分析和市場(chǎng)的全面解讀，未免帶有較多感性認(rèn)知和經(jīng)驗(yàn)判斷，還望貴司理解！于是，本案市場(chǎng)研究與客情分析、業(yè)態(tài)定位報(bào)告、招商主題推廣、招商執(zhí)行策略與執(zhí)行細(xì)則本次未能提供，敬請(qǐng)諒解！■岷州商貿(mào)中心品牌形象及功能定位策略一、項(xiàng)目品牌及功能定位（略）二、特色主題概念設(shè)計(jì)與核心點(diǎn)的營(yíng)造（略）■岷州商貿(mào)中心租售招商策略一、商鋪投資的關(guān)注因素1、商鋪投資收益的穩(wěn)定性投資者對(duì)商鋪投資的最終

5、目的就是是否能夠?yàn)槠鋷?lái)長(zhǎng)期可觀的收益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個(gè)關(guān)鍵因素。2、投資的商鋪是否具備長(zhǎng)期的升值潛力商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它一般不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。3、商鋪投資是否具有高回報(bào)率與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高，通常商鋪的投資回報(bào)率為6%至12%，有的甚至達(dá)到15%以上。高回報(bào)率的收益始終是投資者追求的目標(biāo)。4、商鋪的經(jīng)營(yíng)出租商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。5、公用分?jǐn)偯娣e明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。5、返租承諾返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不

6、賠的收益，增強(qiáng)投資者信心。6、貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。投資者投資商鋪考慮的問(wèn)題歸結(jié)為兩個(gè)：投資回報(bào)率，增值保值。二、項(xiàng)目租售盈利模式1、明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，因而在實(shí)施招商之前首先需要在投資回報(bào)經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上確定“本案”短、中、長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。（待定）2、確定盈利模式建議本案主導(dǎo)產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售、返祖委托專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理公司或自建管理公司“產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合”（產(chǎn)權(quán)式：資金回籠快；自營(yíng)：持續(xù)的利潤(rùn)體現(xiàn)）3、明確管理模式本案應(yīng)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)的分離三、招商對(duì)象的選擇依據(jù)緊扣項(xiàng)目本身硬件功能的定位和未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)

7、管理等軟件支持系統(tǒng)的定位，預(yù)測(cè)并迎合項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)未來(lái)消費(fèi)能力和消費(fèi)需求的傾向，確立項(xiàng)目合理科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃為前提，達(dá)至項(xiàng)目整體適度超前是本案招商最終成功的基礎(chǔ)。熟知當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征以及城市功能規(guī)劃、項(xiàng)目周邊可借勢(shì)資源的整合、以至項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)未來(lái)消費(fèi)能力和消費(fèi)傾向，并結(jié)合如何讓開(kāi)發(fā)商省時(shí)省力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大投資吸引力和項(xiàng)目未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的提升是本案招商對(duì)象的選擇依據(jù)。四、招商策略核心主力店先行，輔助店隨后的原則；主題購(gòu)物產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目填補(bǔ)的原則；倉(cāng)儲(chǔ)式規(guī)模經(jīng)營(yíng)和低成本盈利，創(chuàng)造價(jià)格優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)核心輻射力放水養(yǎng)魚(yú)的原則；先做人氣，再做生意

8、的原則；五、招商執(zhí)行操作根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)我司建立了自己的招商實(shí)踐模型：即：“5+1實(shí)效招商模式”?！?+1”模