大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位.doc

《大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位　　大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位提要：經(jīng)營(yíng)方式一：自營(yíng)場(chǎng)內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)管理　　大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位　　大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的確定主要取決于投資商實(shí)力、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素。大型商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方式與住宅有巨大的差別，常用的有以下幾種：自營(yíng)、統(tǒng)一招租、委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理、多種形式組合的租賃、店中店、時(shí)差分租、售后包租、部分經(jīng)營(yíng)租賃加部分出售?！　〗?jīng)營(yíng)方式一：自營(yíng)　　場(chǎng)內(nèi)商鋪既不出售也不出租，完全由大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)管理?！　〗?jīng)營(yíng)管理的

2、盈利方式　　盈利方式內(nèi)容　　購銷自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)　　保底抽傭?qū)?chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，大型商業(yè)項(xiàng)目仍按保底額的一定比例抽取傭金　　純分成將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)　　經(jīng)營(yíng)方式二：委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理　　場(chǎng)內(nèi)商鋪既不出租，也不出售，交由專業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。雙方約定一定的最低經(jīng)營(yíng)保底額，當(dāng)經(jīng)營(yíng)額低于該保底額，大型商業(yè)項(xiàng)目仍

3、按照保底額的一定比例抽取傭金；當(dāng)經(jīng)營(yíng)額高于該保底額，超出部分則由雙方按約定的比例分成?！　〗?jīng)營(yíng)方式三：統(tǒng)一招租　　將場(chǎng)內(nèi)鋪位或?qū)９窠y(tǒng)一出租與實(shí)際用家，大型商業(yè)項(xiàng)目獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?！　〗?jīng)營(yíng)方式四：部分經(jīng)營(yíng)租賃加部分出售　　該種經(jīng)營(yíng)方式是指將大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)一定面積的商鋪用于出售、一部分面積的商鋪用于出租，也有可能余留一部分面積的商鋪進(jìn)行自身經(jīng)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)方式有利于大型商業(yè)項(xiàng)目的整體運(yùn)作?！　〗?jīng)營(yíng)方式五：店中店　　店中店多用于開設(shè)專賣店，分部分招商與全部招商兩種?！暗曛械辍笔且环N高檔的檔位出租形式，與檔位出租的差異在

4、于檔位是全開放式，而店中店是在一個(gè)大的商業(yè)空間中劃分出一個(gè)個(gè)小的、獨(dú)立的、封閉型的、集中的單位空間。店中店通過租賃合約確立租賃關(guān)系。店中店以面積計(jì)算租金，可獲得加倍的租金收益。在商鋪出售時(shí)，為追求效益最大化，也可以采用該方法，但缺陷是物業(yè)管理、商場(chǎng)維護(hù)的難度很高?！　〗?jīng)營(yíng)方式六：時(shí)差分租　　指將大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)一定面積的商鋪利用不同業(yè)態(tài)、不同營(yíng)業(yè)時(shí)間要求，進(jìn)行時(shí)段、季節(jié)性的時(shí)差租賃。通過運(yùn)用各種業(yè)態(tài)不同營(yíng)業(yè)時(shí)間的交叉，可以使商鋪的時(shí)間價(jià)值得到最大的體現(xiàn)，為投資者或?qū)嶋H用家取得更好的效益。如臨近商務(wù)區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的咖啡館，可以利用白天時(shí)間出售機(jī)票，在晚上經(jīng)營(yíng)咖啡?！?/p>

5、　時(shí)差分租還體現(xiàn)為根據(jù)不同的季節(jié)吸納最適合的業(yè)態(tài)入駐，從而獲得最大的租金收益。如所謂的“皮草行”就是經(jīng)營(yíng)裘皮、皮革服飾的企業(yè)在冬天經(jīng)營(yíng)皮革商品，而在夏天皮革類商品滯銷時(shí)，企業(yè)改變銷售商品、經(jīng)營(yíng)時(shí)令商品--草席等而得名。　　經(jīng)營(yíng)方式七：售后包租　　是指大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商鋪的方式銷售商品房的行為，即大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商將場(chǎng)內(nèi)一定面積的商鋪分割成多個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的銷售單元進(jìn)行出售，并向購買者作出一定的投資回報(bào)承諾?！笆酆蟀狻庇卸喾N形式，包括“反租回報(bào)”、“帶租約銷售”、“利潤(rùn)共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先

6、銷售后承租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)”的方式吸引買家入場(chǎng)?！　∈酆蟀鈱?duì)開發(fā)商而言，能夠快速回籠資金，獲得收益；對(duì)于投資者，包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的收入，而且包租期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)就越小，因?yàn)閹缀鯖]有人會(huì)在包租期間就還不起按揭。甚至還會(huì)出現(xiàn)只要一次首付，按揭都不用自己還同時(shí)還有租金回報(bào)的現(xiàn)象?！　〗?jīng)營(yíng)方式八：多種租賃形式組合　　一般大型商業(yè)項(xiàng)目的商鋪?zhàn)赓U是多種形式的組合，如部分“售后包租”、部分時(shí)差分租、部分采用店中店形式等，以使商鋪收益價(jià)值最大化?！　〗?jīng)營(yíng)方式適用情況表　　經(jīng)營(yíng)方式適用情況　　自營(yíng)企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力　　自營(yíng)為主，招租為輔企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力，但為

7、擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充　　自營(yíng)為輔，招租為主企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力　　委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)無商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力