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《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、第9章城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估第9章城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章教學(xué)，使學(xué)生熟悉城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的操作程序；掌握土地定級(jí)的一般原理、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偡椒ǖ膽?yīng)用。學(xué)習(xí)重點(diǎn)難點(diǎn)重點(diǎn)：土地定級(jí)的原理、程序；基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的思路、步驟。難點(diǎn)：對(duì)于有河流、橋梁、鐵路等阻隔帶的城市如何進(jìn)行土地的定級(jí)?！?.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的含義9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序9.1.1城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的含義中國(guó)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次，反映城鎮(zhèn)之
2、間及城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量及其使用價(jià)值的差異。土地的“等”反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量總體水平的地域差異，土地的“等”的順序在各城鎮(zhèn)間進(jìn)行排列；土地的“級(jí)”反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異，土地的“級(jí)”的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的含義城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象土地分等定級(jí)是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序多因素綜合評(píng)定法目前城鎮(zhèn)土地定級(jí)普遍采用的方法多因素綜合評(píng)定法從土地區(qū)位條件入手，選擇影響城
3、鎮(zhèn)土地級(jí)別的區(qū)位因素，對(duì)每一個(gè)因素按影響程度大小確定權(quán)重，在劃分的土地單元內(nèi)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算因素指標(biāo)作用分值，然后把各單元內(nèi)諸因素對(duì)土地的綜合影響轉(zhuǎn)換為單元總分，并據(jù)此劃分土地級(jí)別。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序方案制定資料收集與調(diào)查土地級(jí)別測(cè)算及確定成果形成與驗(yàn)收成果應(yīng)用和更新階段9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序方案制定根據(jù)城市的實(shí)際情況，確定各項(xiàng)任務(wù)的時(shí)間進(jìn)度、投入人力的數(shù)量、定級(jí)工作的實(shí)施步驟和方法、成果的精度要求等，以進(jìn)行經(jīng)費(fèi)預(yù)算。資料收集與調(diào)查主要是掌握城市的總體情況，把握城市區(qū)域特性和城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)特
4、點(diǎn)，區(qū)位特性，搜集定級(jí)工作所需的技術(shù)資料和圖件資料。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地定級(jí)范圍的確定定級(jí)因素指標(biāo)體系的構(gòu)建定級(jí)因素權(quán)重的確定定級(jí)單元的劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣土地定級(jí)因素作用分值的計(jì)算定級(jí)單元綜合作用分值的計(jì)算土地定級(jí)結(jié)果的確定9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地定級(jí)范圍的確定城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地。定級(jí)因素指標(biāo)體系的構(gòu)建大多數(shù)城市的土地定級(jí)因素指標(biāo)體系包括七類：繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、自然條件、環(huán)境條件、人口因素、規(guī)劃因素。定級(jí)因素分為主導(dǎo)因
5、素和非主導(dǎo)因素，主導(dǎo)因素適用于各城市，是必選因素；非主導(dǎo)因素為選擇因素，各地視具體情況增減。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)因素權(quán)重的確定定級(jí)因素權(quán)重的要求：第一，權(quán)重值的大小與因素對(duì)土地質(zhì)量的影響成正比；第二，各因素權(quán)重值在0～100或0～1之間賦值，各選定因素的權(quán)重值之和必須等于100或1。定級(jí)因素權(quán)重的確定方法：專家打分法和因素成對(duì)比較法。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)單元的劃分與單元內(nèi)指標(biāo)取樣定級(jí)單元是評(píng)定土地級(jí)別的基本空間單位，是各定級(jí)因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)。
6、單元?jiǎng)澐峙c指標(biāo)取樣正確、合理與否直接影響到土地級(jí)別界線的位置，而土地級(jí)別界線又與土地使用者利益密切相關(guān)。對(duì)于定級(jí)單元的劃分，可采用動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法實(shí)現(xiàn)。單元內(nèi)指標(biāo)取樣指在已劃定的單元中測(cè)取各因素的影響值。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地定級(jí)因素作用分值的計(jì)算定級(jí)因素分值計(jì)算原則：總分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)；分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間；作用分值只與因素指標(biāo)的顯著作用區(qū)間相對(duì)應(yīng)。各因素的作用分值都與距離有一定的關(guān)系，其衰減方式一般包括三種：直線衰減：f=F×(1－r)，如公交便捷度等因素的作用；指
7、數(shù)衰減：f=F(1－r)，如商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度、道路通達(dá)度等因素的作用；無(wú)衰減：f=F，如供水、供電等因素的作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定定級(jí)單元綜合作用分值的計(jì)算定級(jí)單元綜合作用分值是采用定級(jí)單元各影響因素的作用分值以及各影響因素的權(quán)重，通過(guò)加權(quán)求和得到。綜合作用分值反應(yīng)了影響因素對(duì)定級(jí)單元的綜合作用。9.1.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)的基本程序土地級(jí)別測(cè)算及確定土地定級(jí)結(jié)果的確定土地定級(jí)結(jié)果通常要遵循下列原則：①土地級(jí)別高低與土地質(zhì)量相對(duì)優(yōu)劣的對(duì)應(yīng)關(guān)系基本一致。②級(jí)之間漸變過(guò)渡，相鄰網(wǎng)格單元之間
8、土地級(jí)差不宜過(guò)大。③邊界盡量采用具有地域突變性的自然界線及人工界線。土地定級(jí)結(jié)果的確定方法主要是根據(jù)計(jì)算出的土地定級(jí)單元作用分值，利用數(shù)軸法或聚類分析法，初步劃分土地級(jí)別；然后通過(guò)數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法或?qū)＜艺撟C法對(duì)上述級(jí)別進(jìn)行合理性檢驗(yàn)；若通過(guò)合理性檢驗(yàn)，則以“不破宗或不破支宗，并參考線狀地物和權(quán)屬界線”為調(diào)整原則，對(duì)級(jí)別界線進(jìn)行調(diào)整，并
