我國(guó)保障房建設(shè)現(xiàn)實(shí)困境和市場(chǎng)對(duì)策

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1、我國(guó)保障房建設(shè)現(xiàn)實(shí)困境和市場(chǎng)對(duì)策　　導(dǎo)讀：2011年，全國(guó)各地開(kāi)始大建保障性住房，但是土地需求與潛在的土地供給存在著嚴(yán)峻矛盾，此外保障性住房的建設(shè)涉及到資金、土地、建材、建設(shè)能力和制度建設(shè)等一系列復(fù)雜問(wèn)題，而資金不足是制約保障性住房建設(shè)的一個(gè)主要因素。在傳統(tǒng)的地方政府負(fù)責(zé)保障性住房土地整理的模式下，政府很難承擔(dān)每年6000-7000億元的資金壓力，因此需要尋求開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的幫助，而“政府＋開(kāi)發(fā)商”的模式將成為公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造和限價(jià)房的最主要建設(shè)方式。近年來(lái)，我國(guó)保障性住房建設(shè)事業(yè)得到了很大發(fā)展

2、。溫家寶總理曾在上?？疾煺诮ㄔO(shè)的保障性住房工程建設(shè)時(shí)指出，“要把保障性住房建設(shè)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要位置，在財(cái)政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂(lè)業(yè)。同時(shí)，要抑制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?！蹦壳拔覈?guó)住房保障體系主要包括四個(gè)部分——經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房，是政府為中低收入家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。16但從住房結(jié)構(gòu)來(lái)看，商品房上升幅度更大。例如，經(jīng)濟(jì)適用住房雖然絕對(duì)數(shù)量有所增加，但是增長(zhǎng)速度相對(duì)較慢，這導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用住房在住房總供給中的比重從2000年開(kāi)

3、始逐步下降，雖然在2008年略有提高，但整體來(lái)說(shuō)僅占住房銷售面積的6%左右。如何使保障房建設(shè)真正成為我國(guó)當(dāng)下的科學(xué)住房政策理念，是我們目前需要突出關(guān)注的攸關(guān)民生的重大問(wèn)題。一、住房保障制度的發(fā)展歷程住房保障制度作為我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設(shè)進(jìn)程中一項(xiàng)重要的住房保障政策，經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段：（一）第一階段（1994年8月-1998年7月）——“兩個(gè)供應(yīng)體系”階段《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出“要建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系”，立足

4、于解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，其保障性質(zhì)、土地供應(yīng)方式、稅費(fèi)扶持政策等基本一致。（二）第二階段（1998年7月-2003年8月）——“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”階段161998年，國(guó)家將1995年開(kāi)始的安居工程的配套政策推廣到經(jīng)濟(jì)適用住房，試圖通過(guò)加大經(jīng)濟(jì)適用住房的投入，以增加住宅市場(chǎng)的有效供給，滿足城市中低收入家庭的住房消費(fèi)需求。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》提出，“對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政策或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)

5、濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。”時(shí)任副總理的溫家寶同志也指出：建立新的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)是大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。（三）第三階段（2003年8月-2007年7月）——“進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房政策”階段《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，對(duì)前階段經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)政策作了較大調(diào)整，一是將住房供應(yīng)體系中的主體地位由經(jīng)濟(jì)適用住房調(diào)整為普通商品住房，提出“完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”，并要求增加普通商品住房供應(yīng)；二是把經(jīng)濟(jì)適用住房定性為具有保

6、障性質(zhì)的政策性商品住房；三是對(duì)供應(yīng)對(duì)象作了限制，明確限定在低收入家庭；四是就經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格控制在中小套型。（四）第四階段（2007年8月至今）——“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)”階段16《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，提出“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，“改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接”?，F(xiàn)行住房供應(yīng)體系已經(jīng)調(diào)整為：高收入家庭購(gòu)買市場(chǎng)價(jià)商品房，中等收

7、入家庭購(gòu)買或承租普通商品房，低收入住房困難家庭購(gòu)買或承租有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，廉租住房的保障范圍要逐步擴(kuò)大到低收入家庭，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房在保障對(duì)象上的銜接。二、住房保障體系的發(fā)展困境2011年，全國(guó)各地開(kāi)始大建保障性住房。根據(jù)國(guó)家“十二五”規(guī)劃綱要，我國(guó)將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，使其成為保障性住房的主體。2011年要建1000萬(wàn)套保障性住房，其中，包括400萬(wàn)套棚戶區(qū)改造、200萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房，以及400萬(wàn)套廉租房和公共租賃房。未來(lái)5年，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)保障性住房360

8、0萬(wàn)套，使保障性住房覆蓋面達(dá)到20%，土地供應(yīng)量的50%-70%做保障性住房，已在“十二五”規(guī)劃中將其列為“必須完成的”約束性質(zhì)指標(biāo)。16但是，土地需求與潛在的土地供給存在著矛盾，像深圳，目前基本面臨無(wú)地可供的狀況，全市未利用土地僅4360公頃，占全市總面積的2.23%。為此，國(guó)土資源部已特地制定了一張供地執(zhí)行日程明細(xì)表，以便完成1000萬(wàn)套保